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樓市第二跌浪即將開始

CCL在第一輪急跌後整固期即將結束,樓市將進入第二跌浪

反映香港二手樓價的中原城市領先指數 (CCL) 在元宵節後9週均徘徊於127 - 130 點,由去年高位146.92跌至現水平,大約調整12.6%。持續9週的整固有效讓發展商繼續散貨,四叔浪澄灣貨尾劈價2成賣得滿堂紅、長實多個貨尾盤增加優惠、新地海天晉及會德豐Savannah 擠牙膏式賣樓成效顯著。

發展商將資金回籠的決心路人皆見,在可見的未來,我們可以預視發展商為求吸納市場上的購買力,新樓會越賣越平,而二手樓的交投將會持續萎縮。第二輪跌市的開始,將由嘉里推出的8成一按計劃展開。

發展商高成數按揭,5年免供(本金)買樓計劃成跌市盲公竹

嘉里滿名山的貨尾推售,推出了新的一按計劃,買家毋須提供收入證明,但須提供財務資料、信貸紀錄等,並以購得的滿名山物業作抵押,不需通過壓力測試。發展商旗下財務公司將承做最高八成一按,貸款期為5年。首年免息免供,第二、三年息率為P4厘,第四、五年息率為P。當中,如業主三年內還清所有貸款,即可回贈所有利息;而四年半內還清所有貸款,所可回贈一半利息。而五年期結束後,業主需還清所有貸款;如未能還清貨款,業主需要轉按至銀行,以還款給發展商。

美其名為高成數按揭降低入場費,但事實是發展商為求散貨,吸引業主作賭博。如五年後樓價下跌,業主需要在轉按前補回差價,才可承做按揭。若屆時辣招仍未鬆綁,可借款項僅為樓價6成,則業主需要補回2成樓價,再加上五年的樓價價差。

這種按揭計劃,據報在當年金融風暴期間,發展商售樓時大行其道,皆因當年樓市熾熱,連籌號都可以炒上百萬,在樓價一定升的預期下,大批(新晉)炒家入市,結果在數年後被法庭頒令破產的人,就是這批買家了。

若然五年後樓價上升,這批業主則可以以低成本持貨待售(3SSD期屆滿後,有2年免供本金持貨期),賺取差價;若然樓市大幅下滑,這批業主若實力不足,則可能就此破產了。想買新樓的你,夠唔夠膽跟發展商賭一鋪?

美將再加息,心理因素影響業主持貨心態

今年1月及2月,市場用一輪震盪去回應去年12月美聯儲局加息。到四月尾,美股基本上已經收回失地,而港股卻返魂乏術。由此可見,美國經濟遠較香港強勁。由2008年金融海嘯至今,美股由低位6千餘點升至最高的18000點左右的水平,升幅接近3倍;港股由最低的10767點,升至最高的28000點,亦差不多有3倍。然而,港股由高位回落3成,而美股卻不足1成。資金是最誠實的,可見港股、港樓以至本港經濟均將會大幅跑輸美國。

美國第二輪的加息,筆者估計會是7月或8月,而不會是9月,因為12月要再加一次息。除去英國脫歐的風險,美國經濟確是有條件加息至1厘左右,而不是現在的0.25 – 0.5厘。假若英國公投未有脫歐,美國7月加息機會將非常高。

第一輪加息,由預期至實施後三個月,令港樓大跌約1成;筆者預期,第二輪加息由預期 (即現在) 至實施後三個月(即大約今年10),樓市下滑將會大約為1成半至2成。雖然筆者不崇拜波浪理論,但第二浪下跌通常會比第一浪下跌急且幅度較深。第三輪下跌(即第三浪)將會是非常漫長的低點橫行格局,而時間可能長達三至五年。

無可否認,美國加息本港未必會跟隨,但事實上,加息令業主的持貨心態轉趨謹慎。而在樓價大跌的預期,加上市場購買力急速消耗,二手業主求售唯有大幅割價,可以預期在未來45個月,樓市只可能由橫行轉為比年初更急速的下跌。

樓價年內或將再跌1成半,來年是尋底年

樓價在第一次加息下跌約1成後,第二次加息將會引發更深及更急的市場反應,筆者預計今年內樓價會再跌約1成半至2成,今年年底及2017年第一季將會回穩及橫行,然後進入漫長的第三浪的調整。

 

天道語錄:

l   發展商指樓價沒有下調空間,是新樓樓價,並非二手樓價。

l   新樓賣了給你,樓價跌了,跟發展商沒有任何關係

l   錢發展商已經收了,你供得起沒有問題;你供不起,他們就收樓,如樓價下跌,就要求業主補差價,再在市場出售。

l   只要你不破產,發展商就立於不敗之地。

l   二手樓是不需要建築費的,因為發展商在一手出售時已經取回成本。

l   總結: 發展商講樓價,從來只是說一手,比二手樓普遍有20 – 30%溢價的新樓。

l   現在新樓的價格暗示: 二手樓應該要比現在除以 1.2 1.3。識計數的人,你懂的!

發表時間:2016年5月20日 | 評論 (0) | 全文

千祈唔好買居屋(第二市場)! 仲有排跌!

當最近一期白居二收到批准信後,唔少人即刻去拎購買證明書,即日就扑鎚買樓。筆者見到呢D人,真係覺得佢哋「慘、蠢、豬」。

「慘」在有排跌,實變負資產

樓市進入下行週期已經係不爭嘅事實,一個下行週期,短則兩三年,長則十年八載。黃子華都有講,「負家產」真係「陀衰家」。借,白居二容許你借足9成,即係咩意思呀? 即係話你知, 你用爆晒你信貸Quota,如果有乜事要錢周轉,唔好意思,一來你個「陀衰家」已經借到盡仲要「負家產」,二來財仔都唔「吼」你個「陀衰家」。到時你就真係仆直了。

「蠢」在摸頂咁滯入市

「白居二」真係好好睇嘅一台戲,就拎上年九龍居屋樓王 - 富榮花園嚟講,有個家庭用817萬,自由市場價接貨,恭喜晒,宜家只係估700萬左右;仲有仲有,有兩家人上年8月摸頂用625萬同埋630萬買咗兩個低層D室單位,個則就係三房樓王喇,但係樓層就係低層囉,折合實呎都要10550蚊一呎。睇番最近富榮花園成交丫,同樣係則王嘅5座高層D室,三房間隔,只係做528萬,高層喎,實呎只係8900蚊,已經跌咗15.6巴仙,仲未計樓層因素,實際相信已經跌咗25% - 30%。再睇番低層成交丫,最近一個1座低層B室,同樣係三房呎數相同,只係418萬,實呎只係7060蚊,用上年8月成交價計,足足回落咗33%。

「豬」在嚟緊會再跌多2成或以上

啱啱開始跌就跌得咁多,唔係覺得會彈呱?炒股都知,流通性低嘅股票,一旦有少少拋售,價格就會大幅回落。三月至四月,筆者估計大量居二市場放盤會湧現,居二價格仲要再急跌多20 - 30%。點解係三月至四月? 因為佢哋搵到樓租,就會沽樓囉。賣得出就現兜兜收幾百萬,賣唔出又唔按得,俾你係業主,你會點揀?

點解會急跌? 因為早前升得太急囉,用番九龍居屋王嚟睇丫,2012年,330萬就買到則王D室,最近都仲做到528萬,仲有6成水位,再跌三成,都仲有1成水位。唔好忘記,一手業主只係2百萬貨仔,賣4百萬,都仲係賺緊一倍。都係嗰句,現兜兜拎番4百萬,有邊個綠表業主唔心動?  

發表時間:2016年2月24日 | 評論 (3) | 全文

2016 經濟、樓市、股市前瞻

「一年之計在於春」。又到新一年,股市方面,筆者已經轉為長線投機,簡單一點來說,是坐艇中,但筆者又唔等錢洗,所以就慢慢坐,亦都無孤注一擲,放埋一邊先。樓市方面,筆者與太太一方面正積極為首期及交易洗費作儲蓄,另一方面在統計心儀單位過去兩年的價格表現、坐向、各座凶宅等等資料,希望還價時加點牙力。沒錯,今年有上車的機會,但筆者相信,最後成功上車的,只會是小數人。而大部份人,只會觀望樓市。

 

講完近況,入返正題。筆者將在下文展望2016年經濟、樓市及股市的大勢。

 

經濟: 通縮年代,2017可能重臨

話說筆者親人經常回內地工作,知道內地廠房的慘況,工廠倒的倒,老闆逃的逃,基本上已經是返魂乏術。內地經濟將會進入寒冬,而年尾小陽春,亦會隨著農曆新年的來臨而結束。

 

香港經歷沙士後,經濟動力主要來自自由行,隨著內地經濟步入寒冬,內地人已經開始「勒緊褲頭」,減省不必要的開支;加上內地打貪,由出口工業經濟體轉為內需型經濟的宏大理想,將會暫停數年。不難想像,香港的經濟亦會走下坡。

 

隨著人民幣走弱,國際油價大幅下滑,租金下調,本港的通脹將會大幅下滑,而在2016年第四季至2017年第一季,通脹可能會跌至0。通縮年代,有可能在2017年重臨香江。

 

經濟週期有起有跌。香港的經濟週期由2003年中的谷底,行到2015年中,行了足足12年。對於一個上行週期來說,已經算是非常之長。未來兩至三年,將會是一個下行週期。對上一個下行週期,已經是2000年至2003年,由IT泡沫開始,由沙士作終結。

 

香港今次的下行週期,將會由內地經濟放緩、人民幣回落作開始,而由甚麼作終結,恕筆者不是先知,無法預料。如要筆者大膽一估,估計會是與內地經濟徹底轉型,導致的短暫性經濟倒退有關,持續三至五年

 

樓市: 2016樓市會呈先急跌,回穩後小幅回升

一如筆者前篇所料,樓價已經由去年高位回調7巴仙,不少屋苑甚至錄得15 – 20 巴仙的跌幅。照目前的下跌速度而言,樓價下調的深度可能會比早前預料的15巴仙更深,相信在今年3 – 4月,樓市會有小陽春,但會呈量升價跌的情況。以去年高位計,部份劈價盤回調幅度會不少於30巴仙。

 

筆者並不是地產代理,亦不是從事地產商,只能簡單一點由市場資金流向去分析。Smart money 永遠會比人行先一步,升市前買入,跌市前沽出。近來的劈價盤,部份是多按盤或久債被迫售樓,而另一部份則是smart money,在大跌市前套利。而那些佔大部份的所謂「有實力」、「有持貨力」的業主,則繼續觀望樓市,賺租蝕價,睇住自己單位不停跌價,心裏「揪住揪住」。

 

由於市場缺乏交易量,少量成交即可造出新的市價,情況就像2012 – 2015年中的乾升情況;在辣招下,乾跌亦將會是未來半年新常態。隨便跌回2012 – 2013年中的價位,亦不足為奇。筆者預計,港府將會在今年下半年,或樓市大幅下挫之時,稍為減辣。而所謂「稍為減辣」,相信只會把從價印花稅調整至梁特上台前,而且只適用於首次置業人士,以協助上車客買樓。屆時,樓市將會因梁特政府釋放首置客的購買力而短暫回穩。

 

股市: 一潭死水

筆者已經多年沒有參與恆指相關股份或衍生產品之交投,而去年因忽略恆指表現而導致的損失,仍歷歷在目。早在去年7月大跌市,筆者已預料恆指將會跌至17,000點。如今,筆者認為跌穿17,000點,亦不過份。200811月奧巴馬上任後,道指跌至20093月才回穩,而港股則於0810月已經見底,大約行早半年。且看今年美國競選年,至來年3月之間的股市表現如何吧。

發表時間:2016年1月15日 | 評論 (1) | 全文

幾時會減辣? 梁特想樓價跌幾多?

眨眼間,梁特的任期已經過了一半。在香港,政治討論從來都是由選舉開始,亦由選舉結束。由開始拉票起,到結果塵埃落定,政治討論就會結束。經歷過去年的雨傘運動,香港的政治意識形態發生了極大的轉變,年輕人及中產對於自身政治取態,亦比從前敢言,敢於以選票表達。

2017年就是新一屆特首選舉,梁特也開始焦急了。從近期各種跡象,他已經開始為後年的選舉鋪路,尤其是以樓市政策的成效作為自己的競選籌碼。在梁特在任的樓市,2017連任前的時間,只可能下跌,因為他一早已經為跌市做好準備。

準備一: 七輪逆周期收緊樓按措施

現在,700萬以下的二手樓,按揭最高成數為6成。其實政府的手段,不單單是以壓抑需求買時間,而是希望當樓市轉角,負資產的數目不會劇增。根據最近的按揭資料,平均按揭比率不足6成,可見大部份業主在樓價下跌3成或以上,亦不會成為負資產。低按揭成數對樓市調整而言,極其有利。

準備二: 增加從價印花稅,BSD及DSD 以大幅提升炒賣成本

增加印花稅會大幅增加炒家的炒賣成本,很多評論說,這項政策的目的是要打擊短線炒賣,那麼樓價就不會急升。這種說法只說中其中一半,短線炒家減少,但其實短線炒家只佔小部份,實際上是要收阻嚇作用,連部份用家都嚇走,加大壓抑需求的力度。另一方面,政府其實落重藥,用辣招,是要告訴炒家們,「不要炒了,就嚟炒完,唔想損手就快D走。」SSD把業主持貨期提升至3年,計入洗費,樓價升15%才賺少少。基本上,樓市短炒已接近絕跡。

大行、代理一面倒估跌

來到年尾,各大行,不知名的政經研究公司開始發表對明年樓市預測,但大多數都是「執人口水尾」,指樓市會跌幾多幾多巴仙,商廈商舖會點點點,大多數都是這幾個數字 -- 5, 10, 15, 20,猜枚咩。花 X 銀行非常勇武,指明年數市會回升。

「中 X 地產」 同「 X 聯物業」當然亦有預測,大家尚有多少記憶的話,某年兩行曾指樓市不會上升,但後來上升5巴仙;某年指會升10巴仙,埋單卻升雙倍。今年,兩行齊齊估跌,中 X 估跌一成,下年年中會是低位;X 聯 就指年頭跌幾個巴仙,年尾就會跌足1成。根據以往表現,各讀者應該心裡有數。

估計樓價回到2012 呎價 

言歸正傳,地產代理近日開始叫政府減辣,表示地產代理業務異常冷淡,希望政府可以減辣。但梁特為了連任,又怎會減辣呢? 梁特和財爺一早已經出口術,不只一次提醒希望於短期置業的人士,要留意樓市下行風險。近日亦都明言不會減辣,甚至於公眾場合指出,如果可以令未來4年 共8萬6千伙樓宇,每伙銷售價格下調100萬,要極大嘅政治勇氣去做;而陳茂波則表示為市民,會「本著使命」去做。

梁振英: 每單位賣少100萬 需極大政治勇氣 [轉載自明報]

從以上種種跡象可以得知,梁特為了連任,不會減辣,樓市亦篤定會回落。而且,梁特一定會連任。至於樓市會跌幾多? 筆者估計,到梁特連任時,樓價會回落至2012年頭或年中的水平。

點解? 因為梁特講過:「大部分家庭仍然負擔不起現在的樓價,政府會繼續遏抑物業的炒賣和投資需求,以及香港以外人士在港買樓的需求,不會減辣。」

樓價由最高位平均跌35.5巴仙 新界預期跌幅巨大

2012年的樓價水平,相信是尚算可以接受,而又不算係跌得太多的水平:香港島平均每實呎大約10500元(比15年高位下跌31巴仙)、九龍區平均每實呎大約8350元(比15年高位下跌34.8巴仙),新界區平均每實呎大約6050元(比15年高位下跌40.7巴仙),簡單平均數而言,樓價下跌35.5巴仙。相信市民會收貨,而負資產數目又在可控制的範圍之內。

由高位下跌35.5巴仙,數字看似巨大,但今年由高位累跌8巴仙,2016及2017 每年平均只需要跌16.3巴仙,已經可以做到這樣的效果。

後記: 逆週期措施實為樓市下跌的Cushion 減低梁特政治風險

金管局過去7輪逆週期措施,成功令借貸水平回落,而即使樓價回落2成至3成,甚至乎4成,大部份業主均不會成為負資產。這就是梁特希望見到的情況。

>>你負資產? 邊個叫你問地產商借多過6成。講咗只可以借6成。

>>你因為買樓蝕錢? 梁特政府一早就提咗你置業要留意風險。

梁特此舉既不會造成大部份業主叫苦連天,又可以獲得大部份年輕人支持,何樂而不為?

樓市減辣? 梁特連任之後就有機會了。


下一篇Blog 主題: 樓市骨牌效應

發表時間:2015年12月23日 | 評論 (0) | 全文

2016 資助房屋一覽

2016新居屋概覽
2016新居屋剛剛公佈細節,未計及房協「綠怡雅苑」1000個單位,有2600多個供應,入場費由150萬元起。
沙田顯田街「嘉順苑」提供248個單位,240 -320萬元有交易;元朗屏山「屏欣苑」提供2409個單位,預計150 - 316萬元有交易。
房協的「綠怡雅苑」則估計提供1020個單位,單位實用面積320 - 750方呎,惟未有公佈價格。根據現有資料,以市價7折計算,入場費約為213 - 499萬元左右。

「嘉順苑」地理位置優越 鄰近成熟市區
位於嘉田苑及私人屋苑「聚龍居」旁,背後為仁安醫院。距離預計於2019年啟用的顯徑站,僅約為5 - 8分鐘步程。2019年,港鐵的「東西線」將會連接今日的「西鐵線」及「馬鞍山線」,以大圍站為轉車站轉往東鐵線來往羅湖/落馬洲口岸及紅磡。嘉順苑鄰近嘉田苑及大圍顯徑邨,社區成熟,生活尚算便利。與大圍站只為一站之遙,飲食無憂,要夜茶有夜茶,要茶記有茶記,包羅萬有。

優點一覽:
1. 交通尚算便利
2. 環境清幽
3. 校網尚算可以

「屏欣苑」供應多,位置佳,到香港站只需36分鐘
不要被新聞誤導,「元朗橋昌路」的「屏欣苑」,並不在元朗市中心附近,與朗屏站有一站之距,與元朗站更是兩個站的距離。從公開的政府文件得知,屏欣苑位置正正就在天水圍西鐵站的正南邊,地理位置極其優越。供應單位有2409個,分為三幢,暫名屏愛閣、屏彥閣及屏泰閣。 比較遜色地方,便是屋苑西面有露天貨倉,南面為工廠區及汽車廢氣測試中心,空氣可能會比較差,治安亦會是一個憂慮。
優點一覽:
1. 位於天水圍旁,往香港站只需36分鐘
2. 供應量多,揀樓較多選擇
缺點:
1. 面向正南的單位面向工廠區,向北吃北風;
2. 校網非常一般,天水圍市中心圈沒有津貼/官立英中,只有一兩所直資中學尚可;
3. 由於獨市生意,區內物價偏高,生活所需,買餸煮飯請到元朗
屏欣苑發展藍圖


「綠怡雅苑」位置偏遠,交通一般,日常生活不太方便
房協推出的「綠怡雅苑」位於沙田小瀝源,在小瀝源路與廣善街交界,供應單位數目約為1020個。毗鄰新地的帝堡城,帝堡城主打大二房至四房單位,實用面積547 - 873 平方呎,實用呎價約為8500 - 10500元。「綠怡雅苑」位置比較偏僻,附近設施不太完善,逛街購物,要25分鐘車程到沙田市中心。而基本飲食及買餸,可以步行長命斜五分鐘到廣源商場及街市選購。
最接近「綠怡雅苑」的港鐵站為石門站,須步行15-20分鐘始能到達,沒有車可以直達。而屋苑附近有來往顯徑邨及廣源邨的專線小巴804號直達第一城站,車費為3.5,附1元港鐵轉乘優惠,每5-6分鐘一班,算是頻密。至於往來沙田市中心,則有往來黃泥頭及沙田市中心的九巴83K 循環線,車費4.5元,但除了早上繁忙時間8-10分鐘一班外,其餘時間起碼12分鐘一班,車程一圈49分鐘,即是大約25分鐘始能到達沙田市中心,多11分鐘就能由「屏欣苑」去到香港站了。
優點:
1. 環境清幽,空氣不錯
2. 人煙稀少
缺點:
1. 位置!位置!位置!
2. 距離市中心25分鐘巴士車程,太遠!
3. 附近購物娛樂地點欠奉

居屋銷售與樓價關係
居屋銷售,是筆者常用作樓市趨勢的指標。原因不只是8萬5(心理因素),而是經濟學上,供求的定律令樓價升跌。
隨著2003年政府停售及停建居屋後,市場供應出現斷層。在公屋與私人樓之間,居屋的階梯消失了。不難想像,由1988 - 2003年本來每年1.59 - 2.03萬的居屋供應量,突然消失,市場供應緊張,樓價趨升局面可算是預期之內。及後隨內地暴發戶激增,熱錢流入本港,加上供應有限,令2009年至2015年樓價大幅攀升。
2014年,政府正式重推居者有其屋計劃。居屋重推,每年目標約為9千個供應量,這等於吸走市場上,中下階層的購買力。這些購買力,不單單令細價私樓的買家減少,更長遠會令租樓的人士減少。現在香港的樓市正面對這種實況 ─ 私樓供應增加,資助房屋重推;租金下跌,業主收益率下跌;最後就是樓價下調,令收益率正常化。

新一期資助房屋令二手樓價跌浪加速,2016上半年調整步伐趨急
新資助房屋供應達3600伙之多,大約3年期樓花,價格相宜,相信可以吸走不少細價樓的購買力。以家庭月入49,000元, 資產上限170萬元,承造25年期90% 按揭,按揭利率2.3厘 ,供款比率為收入4成半計算,可承受樓價約 558萬元;若在壓力測試下,供款比率最高為收入6成,利率上升3厘,可承受的樓會大約為542萬元,兩個數字均高於三個項目的最高樓價。新居屋預計明年2月接受申請、5月抽籤、7月揀樓,而「綠怡雅苑」則估計同步推售。在明年7月前,有意抽新居屋及綠怡雅苑的買家,將會先觀望抽籤及揀樓結果,落選者,才會再轉向新樓市場。
家庭月入有49,000元,170 元萬資產,承造8成按揭,利率3厘,可承受私樓樓價612萬元 [壓力測試下] -653萬元 [現行情況下]的買家,有大部份相信會抽居屋,再決定是否入市新樓市場。

居屋第二市場首當其衝,升幾多、跌幾多
筆者預計未來半年,新樓銷情將會持續不濟,普遍銷售都不能一Q清袋。同時,二手銷售亦會受資助房屋推售而更加淡靜。未來半年,樓價錄得最大跌幅的,相信將會是新資助房屋代替品的「居屋第二市場」。新居屋及房協項目將搶走居屋第二市場的買家需求,在需求大幅回落、而希望套現的居屋業主數目增加的情況下,居屋第二市場的價格將會在未來半年錄得近年最急勁的跌幅。
明年年中前,居屋第二市場的樓價將會回落1成半至2成,大約回到2013年年中的價格。早前因「白居二」政策而大幅攀升的二手居屋樓價,相信樓價的跌幅會遠高二手私樓,「升咗幾多,跌返幾多」。而新一期的「白居二」名額減半,只有2500個,相信在預期樓價下行的情況下,會錄得比上一期「白居二」更低的使用率。筆者估計只有3成 的名額(上一期為4成3, 5000個中的2161個),即大約750個,會在明年置業。
即使未獲行使的「白居二」名額會分配至順序的申請者,相信亦未必有助居二市場回穩,因為經濟下行,失業率上升,樓價下跌的預期,起碼已嚇怕超過一半的「白居二」中籤者。
日被揶揄低價賣樓的居屋業主,明年今日可以大聲說:風水輪流轉

發表時間:2015年12月6日 | 評論 (0) | 全文

地產商永遠不會告訴你的真相

樓價近日拾級而下,各方輿論有看好,亦有看淡,當然宜家梗係看淡居多。筆者想置業,梗係看淡。但筆者看淡已非今日之觀點,而係當政府推出新居屋時,已經估計樓價即將見頂,下文將會提及有關居屋對樓價的看法。講居屋之前,梗係要講番地產商先,唔係又會俾人話筆者係標題黨。究竟有乜嘢,地產商從來都唔同你講呢?


(一) 地產商對樓價的睇法: 樓價將會平穩發展

如果大家有留意報章,每逢有新盤發售時,總會有地產商嘅發言人同大家講,樓價喺未來一兩年都會平穩發展。首先,喺佢哋眼中,咩叫平穩發展呢? 就係新樓嘅樓價會平穩發展。發展商係一手樓賣家,二手樓價從來都唔係佢哋要考慮嘅主要因素。地產商計啱條數,只要有合理利潤,就會用佢哋計出嚟個價錢賣樓,平過二手樓?仲好,實好好賣,去貨快,又可以再投地,再起,再賣

睇番最近嘅元朗新樓,世宙同埋峻巒,連蘋果都話開價非常進取。但如果大家有留意佢哋地價係幾多,你就知道佢哋食水有幾深。世宙每呎樓面地價只係3629元,宜家賣緊平均實呎價11950元。建築同銷售成本我當係等於地價再加2成,李生都賺緊接近一半。

峻巒方面,平均呎價再平DD,大約係10900元一呎,但地價就無乜人知,淨係知補地價大約係3009元一呎。該地段本來係農地,估計每呎地價成本不足500元,所以咁計法,峻巒都係最少賺一半。

睇完條數,大家覺唔覺得好奇怪?以往新樓,閒閒地有20%至30%溢價。宜家新樓賣得平過二手樓,咁即係咩意思? 發展商根本就唔關心二手樓價

咁咩叫樓價將會平穩發展? 重申一次,係新樓樓價將會平穩發展


(二) 新樓對樓價的影響

新樓銷售與二手樓價嘅關係,實在非常是微妙。假如大家中學有讀經濟,以下筆者講嘅嘢就不難理解。

首先,近年新樓銷售都係樓花多,咩叫樓花?筆者都係出嚟做嘢先知咩叫樓花,即係仲未起好嘅樓,就預先賣俾你。近幾年,政府為加快提高供應量,樓花期可以長達36個月,即係仲有3年先起好嘅樓,今日就賣俾你先。

呢種銷售手法,對地產商係有一定嘅風險,但唯一嘅風險只係賺少咗,唔係會蝕。假如樓價上升,佢哋業績都係唔會受到影響,因為已經一早賣咗;假如樓價下跌,仲好,因為已經落咗袋。風險最後由邊個承擔? 就係各位買咗新樓嘅業主。

因為有SSD,額外印花稅,買家兩年內賣樓,要付樓價5 - 15 巴仙作為額外印花稅。呢項措施本為打擊炒家,樓價上升,當然可以相安無事;但在樓價下跌嘅前提下,實際令希望離場嘅新樓買家卻步,繼續挨打。

新樓入伙,樓價就會不斷下跌。吳若希問: 點解嘅? 因為原本租開樓嗰D,宜家做咗業主喇,唔洗受D業主氣,退租。我當一年10000至14000個新樓單位入伙,保守估計30%租緊樓,等於3000至4200個租盤會完約,放番出嚟。喺有樓無人租嘅情況底下,租金回報率跌無可跌,唯有樓價同步下調。

醒目嘅人,就會喺樓價下跌初段已經賣咗樓,賺少D。因為之後樓價嘅下跌,講緊係佢哋收十年租都未必收得番嘅數目。一層現值700萬元嘅樓,租金回報率3厘,每月租金17500元,假設樓價下跌2成,跌價140萬元,未計入交易成本,等於6年多租金收入。假設兩至三年後可以用560萬元買回相近質素單位,就等於多賺數年年租金收入。

當有人以業主持貨力強作為樓價不會大幅下調的理據時,筆者心裡只有暗笑。聰明的投機者,一早就在高位賣樓,等待樓價下跌時入貨;而愚蠢的投資者,只會在跌到七七八八時,才想埋單,到時候已經所賺無幾;唯有等下一個升浪。(可能係下一個10年)


(三) 地產商做埋一手按揭,提供高成數按揭

喺金管局收緊一按貸款成數後,700萬以下嘅中細價樓,二手只可以做6成一按按揭,即係買二手樓,要俾4成首期。美其名,係為咗降低銀行按揭生意嘅風險,避免第二次金融海嘯。

呢一項政策,造就咗一班地產商,做埋自己樓盤嘅按揭公司,提出高成數按揭,以「協助」想上車人士置業,或吸引投資者買樓。8成按揭係叫做最低成數(呢D叫有良心),9成半按揭嗰D... 如果有留意按息,有部份新樓按息遠高於現時銀行提供嘅 P - 2.75%,有D 頭3年就3厘,之後全期P,高出現時息率一倍。 最低息率嘅,竟然係最近推出、李生長實旗下世宙(筆者無意幫其賣廣告,只係以事論事,有興趣者可以自行google),可惜按揭成數只有8成。

高成數按揭,對銀行嚟講,當然係有風險;但對發展商嚟講,只係左手交右手。加息加到你供唔起,咪收樓囉,收完樓賣得出都仲要計番條數,睇吓你仲要補幾多差價。賣唔出的話,可能要Declare 你破產添。

(四) 新居屋預示樓價下跌,「智囊」出招,唯恐天下不亂

上一次樓價暴跌,就係董伯伯好心做壞事。8萬5言猶在耳,近月團結香港基金提出補貼置業計劃,即使港府未必要照單全收,但估計港府可能會重推「租置」計劃,將部份屬可租可賣的居屋屋苑重新出售,例如天頌苑、海富苑、雍盛苑,作為首階段計劃。

而新居屋出售,亦為市場吸收部份細價樓購買力,同時對居二市場造成壓力。筆者估計,未來數年,新居屋將會吸收大部份綠表及小部份白表買家的購買力,二手居屋的流轉將會減慢,同時居二樓價亦會逐步調整。

最慘嗰班,就係「白居二」嗰班追貨嘅人士,因為樓價下跌,已經係無法改變嘅事實。而佢哋嘅命運,將會同當年「首次置業貸款」嘅業主們,差不遠。

總結: 樓價下調屬必然,幅度不小於15巴仙。注視一手樓價發展

基於以往新樓對二手樓存在2至3成 的溢價,發展商若繼續以二手樓價,甚至低於二手樓價出售新樓樓花,代表發展商預示未來二手樓價即將下調。到新樓交付時,假設樓市未有變得更差,新樓溢價將會重新出現於市場,屆時二手樓價大約會是現時的二手樓價下調16.7至23巴仙。

假若新樓愈賣愈平,咁二手樓嘅下調幅度將會更大。跟筆者一樣希望置業嘅人士,請留意能否接受樓價將會持續調整帶來嘅風險。

發表時間:2015年11月28日 | 評論 (0) | 全文