CCL在第一輪急跌後整固期即將結束,樓市將進入第二跌浪

反映香港二手樓價的中原城市領先指數 (CCL) 在元宵節後9週均徘徊於127 - 130 點,由去年高位146.92跌至現水平,大約調整12.6%。持續9週的整固有效讓發展商繼續散貨,四叔浪澄灣貨尾劈價2成賣得滿堂紅、長實多個貨尾盤增加優惠、新地海天晉及會德豐Savannah 擠牙膏式賣樓成效顯著。

發展商將資金回籠的決心路人皆見,在可見的未來,我們可以預視發展商為求吸納市場上的購買力,新樓會越賣越平,而二手樓的交投將會持續萎縮。第二輪跌市的開始,將由嘉里推出的8成一按計劃展開。

發展商高成數按揭,5年免供(本金)買樓計劃成跌市盲公竹

嘉里滿名山的貨尾推售,推出了新的一按計劃,買家毋須提供收入證明,但須提供財務資料、信貸紀錄等,並以購得的滿名山物業作抵押,不需通過壓力測試。發展商旗下財務公司將承做最高八成一按,貸款期為5年。首年免息免供,第二、三年息率為P4厘,第四、五年息率為P。當中,如業主三年內還清所有貸款,即可回贈所有利息;而四年半內還清所有貸款,所可回贈一半利息。而五年期結束後,業主需還清所有貸款;如未能還清貨款,業主需要轉按至銀行,以還款給發展商。

美其名為高成數按揭降低入場費,但事實是發展商為求散貨,吸引業主作賭博。如五年後樓價下跌,業主需要在轉按前補回差價,才可承做按揭。若屆時辣招仍未鬆綁,可借款項僅為樓價6成,則業主需要補回2成樓價,再加上五年的樓價價差。

這種按揭計劃,據報在當年金融風暴期間,發展商售樓時大行其道,皆因當年樓市熾熱,連籌號都可以炒上百萬,在樓價一定升的預期下,大批(新晉)炒家入市,結果在數年後被法庭頒令破產的人,就是這批買家了。

若然五年後樓價上升,這批業主則可以以低成本持貨待售(3SSD期屆滿後,有2年免供本金持貨期),賺取差價;若然樓市大幅下滑,這批業主若實力不足,則可能就此破產了。想買新樓的你,夠唔夠膽跟發展商賭一鋪?

美將再加息,心理因素影響業主持貨心態

今年1月及2月,市場用一輪震盪去回應去年12月美聯儲局加息。到四月尾,美股基本上已經收回失地,而港股卻返魂乏術。由此可見,美國經濟遠較香港強勁。由2008年金融海嘯至今,美股由低位6千餘點升至最高的18000點左右的水平,升幅接近3倍;港股由最低的10767點,升至最高的28000點,亦差不多有3倍。然而,港股由高位回落3成,而美股卻不足1成。資金是最誠實的,可見港股、港樓以至本港經濟均將會大幅跑輸美國。

美國第二輪的加息,筆者估計會是7月或8月,而不會是9月,因為12月要再加一次息。除去英國脫歐的風險,美國經濟確是有條件加息至1厘左右,而不是現在的0.25 – 0.5厘。假若英國公投未有脫歐,美國7月加息機會將非常高。

第一輪加息,由預期至實施後三個月,令港樓大跌約1成;筆者預期,第二輪加息由預期 (即現在) 至實施後三個月(即大約今年10),樓市下滑將會大約為1成半至2成。雖然筆者不崇拜波浪理論,但第二浪下跌通常會比第一浪下跌急且幅度較深。第三輪下跌(即第三浪)將會是非常漫長的低點橫行格局,而時間可能長達三至五年。

無可否認,美國加息本港未必會跟隨,但事實上,加息令業主的持貨心態轉趨謹慎。而在樓價大跌的預期,加上市場購買力急速消耗,二手業主求售唯有大幅割價,可以預期在未來45個月,樓市只可能由橫行轉為比年初更急速的下跌。

樓價年內或將再跌1成半,來年是尋底年

樓價在第一次加息下跌約1成後,第二次加息將會引發更深及更急的市場反應,筆者預計今年內樓價會再跌約1成半至2成,今年年底及2017年第一季將會回穩及橫行,然後進入漫長的第三浪的調整。

 

天道語錄:

l   發展商指樓價沒有下調空間,是新樓樓價,並非二手樓價。

l   新樓賣了給你,樓價跌了,跟發展商沒有任何關係

l   錢發展商已經收了,你供得起沒有問題;你供不起,他們就收樓,如樓價下跌,就要求業主補差價,再在市場出售。

l   只要你不破產,發展商就立於不敗之地。

l   二手樓是不需要建築費的,因為發展商在一手出售時已經取回成本。

l   總結: 發展商講樓價,從來只是說一手,比二手樓普遍有20 – 30%溢價的新樓。

l   現在新樓的價格暗示: 二手樓應該要比現在除以 1.2 1.3。識計數的人,你懂的!