筆筆者最近量地,錢雖然不多,因為需要供樓,但仍在思考如何供樓以自住這個問題,發現樓價其實和需要投入的資金不同,大家可以想想言不言之成理。

假設筆者購房價約400萬,借首期90%,即360萬,另保金4.35%,即15.66萬,即借375.66萬,利率以2.1厘作假設,每股供款約14,074元。

假設筆者有足夠的現金作為full-pay之用,即直接需360萬繳清房款。但如果筆者用REIT 作為對測現金流的手段,假設供樓利息不會增加,即是需要每年168,888元的現金流,假設我購入REIT的支持現金流,如果我購入相對穩定的REIT 約6%,即是需要281.48萬元就可以滿足需要,較全額付款金額少。

另外,如果香港仍然保持到穩定的經濟增長,REIT 應會亦會隨年月通漲升值,到30年後這筆REIT 的價值相信也可以多於281.48萬,房子的價值如果不被政府收回,相信亦會水漲船高,到30年後兩者兼得,不是更妙!

不用高息債券取代REIT的原因,始終都是因為REIT流通性強於高息債,REIT 的交易成本亦較低,何況高息債券有贖回的風險,REIT 相對較不會有這些風險。

但這模式亦會有風險,例如利息上升,突然有個人資金需要影響,又或是REIT物業有一定的問題,又或者是你有更高的回報的投資,現金被壓著不能投資,影響了最後的資產。不過:
(1)在利息上升方面,本身你已經有一定的REIT支持,雖然REIT的價值會因利息上升導致下降,不過這問題如果有穩定的工作,直接償還貸款,相信問題不大,何況本金已隨持續供款下降,導致損傷不大。
(2)個人資金需要影響本金方面,可能是急病、可能是搬屋,但本看這是無法辦免,這筆REIT 也可作為應急本錢,雖然降低利息支出,但有穩定工作應不是甚麼難事。
(3)至於REIT物業問題,相信選些大部分物業在香港問題應不大,如果他們有問題,自住物業亦一樣出事。
(4)更高回報的投資只是賺更多錢,但錢賺大了,要冒更大風險,相信筆者也不會做吧。

筆者相信這方法只是更大的套息,但想不清原理何在,大家可回答筆者嗎? 歡迎留言。否則筆者更多錢時候就會實現這計劃了。