其實最近很多全購交易都值得投資,礙於資金上不足夠,所以都沒有買過。但是可以寫寫其他舊舊的報導。忽然翻起34年前,1982年2月13日的報紙,原來當日也是星期六的昨天,即是星期五,原來也有大事發生。

1982年2月12日,中區地王(即現在國際金融中心對面交易廣場大廈)的土地,只有置地、新鴻基地產及長江實業投標,由置地以47.55億元,壓倒長江實業(即重組後的長實地產(1113)部分)的46億和新鴻基地產(16)的41億投得,平均每呎地價32,000元,樓面價格2,200元,高出市價一成,亦出乎市場預料之外。

這塊地的重要之處,就是交易廣場的核心香港聯合交易所(即現時香港交易所(388))就是在交易廣場,亦是香港當時股票的交易情況將會聚集於此。

當時香港處於主權移交的爭拗中,情況不明朗,有部分人恐怕97影響,所以對地皮的成交沒信心,股市也持續低降起來。在投標後,有部分人對香港前景的信心加強,對股市也有利好的效應,

該物業需在3個月內需繳付60%的地價,即約28.53億元,餘下4成約19.02億在2.5年內支付,由於當時香港銀行業規模尚稱不大,而置地需在短期繳納大額的地價予政府主要以借貸等方式支付,所以導致預期銀根緊張,拆息短短幾日間由9厘,一度抽升至幾日後的最高16厘。加上,該物業亦需在地底建立巴士總站及小巴總站,其中大部分需在1984年9月完成,剩下部分需於1986年3月完成,加上利息部分投資約80億。由於興建時間期短,亦對其資金壓力有一定影響,加上置地之前多項看好香港投資,例如狙擊香港電話(經多次合併後為現時的電訊盈科(8)及香港電訊信託(6823))及香港電燈(即現時的電能實業(6),實體資產為香港電燈(2638))的34.9%股權,以及美麗華酒店(71)新翼的重建投資,投資在香港金額約在100多億之譜,大部分亦以債務支付。當時的利息水平亦在10%以上,即是說,這些投資的利息成本就已經10多億了,但由於大部分的投資仍在建設中,也是顆粒無收,只要香港經濟面臨長時間不景,置地當然也會沒頂。

不幸地,當時對香港的主權危機憂慮使得投資者對香港前景悲觀,加上當時香港經濟已有接近10年的榮景,亦需面臨轉向,加上當時置地其中一位重要合作夥伴佳寧集團當時因欺詐問題破產,亦導致市場環境轉差情況甚急,最終使置地面臨虧損及財政困難,需要出售香港電話香港電燈權予大東電報及和記黃埔(即重組後的長和(1)),亦放棄了美麗華酒店(71)新翼重建,最終把資金集中於都把交易廣場建設。在1984簽訂中英聯合聲明後,市況開始轉好,成功捱過低潮,終把交易廣場物業的3期及富臨閣(The Forum),在1988年完全建成。

其後交易廣場左2009年成功取得政府屋宇署許可,在2014年完成重建富臨閣(The Forum),提升租金收入。時該物業以中區租金及資本值估算,相信現時估值約500億港元,較投資成本多約5倍。

由以上可見,市況就算多麼不利,只要是有足夠的資金,能夠保持足夠守勢的話,贏家一定是大家。