上星期六,未生需要和怪獸老婆去置富產業信託(778)旗下置富嘉湖的茶樓和怪獸老婆家人吃午飯。喝完茶後,眾人陸續散去,因為下雨的關係,未生和怪獸老婆因沒有帶傘,為避雨把商場各處逛了一圈,最後因怪獸老婆不斷購物,使未生快破產了,所以決心把這題目寫好賺錢。

在嘉湖山莊興建初期,位於樂湖居商場先落成,因回報率不高,長江實業(1,現長江和記實業)早年已把部分樓面售予新北江集團,故商場易名為嘉湖新北江商場,後來日資百貨八百伴於該商場開店,曾盛極一時,後來八百伴因經營不善倒閉,可能鑑於部分商場已拆售予多個賣方,購回不易,故難以規劃,加上當時經濟不景,且完整業權的嘉湖銀座商場快建成,或導致未來新北江的出租情況下降,故再把其餘商場部分拆售,之後又歷經多次拆售,結果新北江演變得越來越亂,已不算是齊整的商場了,鋪頭非常多但很少,管理也非常差,但卻保留了其多元的特色。


置富嘉湖前稱嘉湖銀座,在香港經濟低沉期1999年落成,商場和在樂湖新北江的規劃大致相若,分為兩大部分有樂町和日比谷,旁邊設有天水圍暫時唯一酒店嘉湖海逸酒店。根據原來的城市設計,附近是西鐵和巴士總站,旁邊是天水圍公園,格局非常龐大,有一個大商場的氣派,但是後來卻因為西鐵延至屯門,所以導致後來的規劃錯位,未能成為整個天水圍的中心,人流未能聚集。

未生憶起2000年代初曾和祖母去過商場日比谷部分,1樓是很大的冒險樂園,2樓是食物廣場,3樓是整層的百佳超級市場,但人流不太多,加上商場的通道非常闊,竟有些空蕩的感覺。後來一別十餘年,長實好像不願意再投入資金發展商場,顯得更破落了,日比谷1樓上2樓電梯常常壞,酒樓也非常殘破,洗手間和後巷的設計已過時,部分樓上的店鋪有空置的情況,有點死場的感覺,加上為提升出租空間,超級市場位置分割為多家民生商店,感覺很不一致。

在2013年8月,置富產業信託以58.49億元向長實購入嘉湖銀座的商場部分,以配售基金單位及幾筆低息的銀行貸款支付。這幾年間,天水圍圖書館搬走了,換上了馬會、太興等新店鋪,令人耳目一新,酒樓翻新了,分割為兩家食肆,加上把散鋪換上一些連鎖餐廳,部分洗手間也有更新,感覺有些好轉,租金估計也有一定上升。根據置富產業信託的報告,該商場2016年租金收入為置富產業信託之冠,達到2.646億,較購入2014年度的2.186億,增加了21%,估值達68.81億,增加約18%,成為收入增長的主要動力。

根據傳媒報導,置富產業信託希望本年於商場進行資產增值及翻新動作。未生當日逛商場所見永旺(984)在Living Store 旁邊的非常殘破小型遊戲Molly Fantasy竟然爆滿,員工收錢收到手軟,未生也在短短時間貢獻幾十塊給他們,且戲院已多年沒有翻新,故翻新增加增加體驗性消費元素,是正確的決定。

另外,近幾年天水圍的私樓和居屋擁有者因財富效應關係,消費力變強,但嘉湖銀座商場賣的產品雖平民但無吸引力,難以留住高消費客戶,如果論一般休閑消費,或許新北江、天一商場、領展(823)新翻新的天盛商場和T Town會較優勝,但從另一角度觀之,未生認為該商場的增長潛力非常強。

未來在天榮站物業發展之下,該商場的檔次有力提升,再加上天水圍人口還會繼續增加及消費力因供滿樓提升,嘉湖銀座如果能力抓緊這個機會,或會因地利成為區內龍頭商場,租金可幾倍的提升,加上現時其負債比率低,以借貸提升回報能力強勁,另外高沽低買的作風,相信其發展空間廣大,未來租金尚有增長空間,可以作為長線持有股票對待。