其實以她這樣的性格,筆者原本以為他會協助我反對這單交易,但是她昨日在生果日報的文章實在使我太失望,唯有作出反擊。個人認為她還是不瞭解這單交易。今天特地在此解說一下:

1.  項目位於廣州中央商務區天河區,屬地標式建築,為全球十大摩天大樓之一。甲級寫字樓目標租客鎖定跨國公司與知名企業,酒店與公寓則分別由四季集團及雅詩閣負責經營管理。至於共佔六層樓面的商場部份,已於前年底投入運營,截至3月底止,商場出租率約達98%。寫字樓出租率已由3月底約52%,增加至6月中的60%,且仍在上升中。

這段描述細節部分不重覆,但她無提及過物業的估值和回報的金額,根據筆者的記算:

關於這物業的估值方面,根據通函的估值報告,總計合共153.7億人民幣(下同),折價為134.4億,當中商場25億,寫字樓83.9億,服務式公寓及酒店39.8億,停車場5億。

但是綜合通函及其他資料,商場的租金大約7,280萬人民幣,寫字樓以3月底的出租率52%推算,按全面出租的基準大約是4.77億元,酒店保證為2.684億元,停車場1,300萬,就算加上品名權協議的2,000萬,合計為7.739億元,全幢折合回報率為5.8%。

但以原有物業計算回報率為8.2%,還未計上原有物業本年的租金增長。最嚴重的是,利息支出、稅項均會拖低回報,詳看上一篇的講解


2. 而越秀房託價值亦提升,資產值及每年收入翻幾番。完成交易後,越秀房託負債率才達30.5%,仍屬非常健康。


在絕對金額上,相對現時數字計算,大約收入增加只是1.1倍,資產值增加約2倍,所以翻幾翻是誇張失實。但是在收入增加1.1倍的前提下,單位數目增加1.7倍,在收入增加追不上收入幅度背景下,會導致每份單位分派減少,以最簡單的中期分派11.12仙和預期分派20.17仙計算,每半年最少減少分派2.07仙。

在負債率計算,根據筆者計算,管理層在玩數字遊戲,如計及所有遞延單位作負債,負債比率大約是約40%,請看前文

3. 為免基金持有人預期,收益將有機會被收購所增發之基金單位攤薄,房託為基金持有人安排特別分派,越秀地產則放棄此特別分派。由於越秀房託自上市以來,已成功建立良好口碑。


特別分派為6.35仙,根據每半年減少2.07仙計,大約一年半就把這有利的影響抹掉,請別忘記這是補貼後的效果,且未來有大量的以股代息、管理費折股及遞延單位會發行。

不計不確定的以股代息,根據筆者以2011年的數字計算,以管理費發行的新單位約佔2011年年底市值的1.16%(4),加上遞延單位在2016年後的8年每年會帶來攤薄1.95%(5) ,每年累計以後,在2023年會導致30%的新股發行,派息也會大約減少此數,以房託平均折讓40%計,大約減少每份資產淨值12%,可見帶來的攤薄甚大。

4. 相信下週一(7月23日)上午舉行的股東特別大會上,雙方股東均會舉手支持越秀地產,透過今次以折讓價注資壯大越秀房託的一番苦心。

他壯大基金的苦心我體會唔到,我只看到他掠奪小股東財富的苦心,希望大家反對交易。

如果沒有其他的事,這應該是最後一篇談越秀吧。因為筆者不想被人知道身份,所以決定不去股東會,但希望能夠投反對票,如果投了反對票,且失敗的話,我會儘快賣出股票,如果不能表達意見,我仍會持有股票,以股代息,減輕對自己的影響,如果直接持有越秀房託單位的人,希望大家能夠請一天假,幫幫手去勸說股東不要投贊成票。希望這方案不能通過。

總的來說,今次參與的人包括梁凝光、夏恆良,這些人永遠以大話精名留於香港股票史。另外財演包括陳永陸、郭思治、連敬涵、黃敏碩、曾淵滄、黃瑋傑、習廣思、郭家耀、高仁、蔡清偉及胡孟青都幫手,所以他們都是大騙子,以後推甚麼股都不要理他們,他們只是大戶的狗,他們見到狗飯就去食,協助小股東輸送財富給大股東,真是無恥到極點。