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(上圖瑞虹新城圖片來自瑞安房地產網站)

一只估值曾高達10億美元的中國房產基金成立約六年後市值大縮水,海外投資者約60%的投資打了水漂,連老資格的投資機構也未幸免。該基金投資合作方還是曾開發上海新天地的知名開發商瑞安房地產。這是需要謹慎投資中國房地產的最新例證。

房地產顧問公司Venator Real Estate Capital Partners透露,今年6月,31位投資者折價拋售房產開發基金Trophy Property Development Fund所持份額,合計占該基金總額的12%。

Venator稱,上述投資者來自中國香港等亞洲地區與歐洲,其中既有富有的個人,也有老牌投資公司,但未透露折價細節。《華爾街日報》估算,這筆初期合計1.2億美元的投資如今尚不足4980萬美元。

Venator的總裁Philip Mintz稱,Trophy基金陷入困境源於開發項目“明顯延期”,無法在基金存續期內完成項目。此外,Mintz還提到一個原因,該基金與合作方瑞安房地產有限公司關系破裂。

《華爾街日報》報道指出,中國的增長固然有吸引力,但投資房地產涉及多種複雜關系,除了購地相關的法規含糊不明,房產開發商和投資者要對付不同城市各不相同的交易、修建和納稅法規。他們還常常必須重新安置所購地塊的現有住戶,那不但要投入大量資金,政治方面也有難度。

一位上海的知情律師這樣評價Trophy基金的滑鐵盧:

形勢好的時候,大家都會水漲船高。可形勢不妙的時候,你就要能分辨誰是更周密、更謹慎的玩家。

據上述《華爾街日報》報道介紹,Trophy基金的負責人Kenneth Hung與瑞安房地產的董事長羅康瑞有親戚關系。Hung的妻子和羅康瑞的妻子是姐妹。

Trophy基金最初投資了瑞安房地產開發的五個房地產項目,分布在上海、武漢和重慶等城市,商業和住宅項目皆有。其中包括上海浦東新區占地約60公頃的瑞虹新城。

但業績下滑和高額負債迫使瑞安改變大地塊商業地產開發的模式。2012年,瑞安房地產凈利潤同比下滑41%,凈資產負債率升至70%。2013年,瑞安因資金問題收縮戰線。

2013年1月,羅康瑞表示,因重新安置住戶遇到難題,瑞虹新城和另一個項目已被推遲。他當時還說,永遠都不會再投資需要重新安置拆遷戶的項目。

項目推遲推升了投資成本。截至2013年第三季度,Trophy基金的凈資產價值僅有4.15億美元,不到2008年成立時的一半。各投資方一致同意該基金重組。

作為重組的一部分,目前該基金正與瑞安房地產進行資產置換交易,將以中國四個開發項目的少部分投資換取上海新天地住宅項目的大部分所有權。這項交易定於今年第三季度完成。