2014-08-14  NM  
 

 

香港市區樓少價貴,早前政府推出大澳居屋天利苑,位置偏遠,交通隔涉,一樣大把人搶。記者發現,比大澳更荒涼、只有住客「邨船」、行山要兩個鐘才到的大嶼山私人屋苑澄碧邨,近半年突然受大批買家追捧,成交激增。澄碧邨位於大嶼山芝麻灣半島二浪灣沿岸,七十年代由和記(和黃(13)前身)發展;只有二十楝,每楝四層高,共二百個單位。當年因交通太不便,李嘉誠拍板不再擴建,令這個背山面海,風景宜人的私人屋苑,漸漸被市場淡忘,偶然會傳出鬧鬼的神秘故事。不過,這幾個月樓市瘋癲,炒風已殺到入這孤島。本刊調查發現,起碼有兩大陣營,正密密掃入澄碧邨單位,爭奪業權。若然改契擴展成功,將引發無限商機;一場大茶飯,已在孤島上醞釀。

要進入澄碧邨,記者也有點頭痕。水路這裡沒有公眾渡輪,陸路要從貝澳入芝麻灣郊遊徑再行山,起碼要「人在野」兩小時。記者嘗試在長洲找街渡前往,每位收費七十五元,記者甫踏上澄碧邨碼頭,管理員即上前驅趕:「走!快啲原船走!呢度私人地方嚟!」另一保安跟記者說:「呢度住得五十人,一定認得曬,你無住客陪同唔會俾你入。」原來島上居民為方便出入,自行租穿梭船進出長洲。但每日只有十六班,平均一小時多一班,來回長洲需時約二十分鐘;夾船期由長洲坐公眾渡輪往中環市區更麻煩。記者為了入邨,找來了一名住客陪同入邨參觀。

無食肆、無診所

走進屋苑內,行了一圈,單位十室九空,當年熱鬧的豪華會所早已荒廢,並已關上大閘,住客不准內進。室外籃球場、網球場已棄置,還有點地陷,泳池則長滿青苔。屋苑內無餐廳、無超市、無便利店、無診所,記者行得累了,想買支汽水都無。「其實呢度連寬頻都無,我個仔上網都只靠隨身Wi-Fi,但係勁『窒』。」在長洲碼頭等船回家的Summer說。與兒子在澄碧邨住了三個月的Summer,租住的是六百多呎細單位,月租七千元。在長洲居住多年的她,指在長洲也難搵地方,要找一個好少少的單位養狗很麻煩,「長洲啲業主,怕我隻狗整爛佢啲裝修喎!」反而澄碧邨業主「唔揀擇」,不過她坦言,入住以來遇上不少不便,「有幾個單車友嚟探我,諗住坐一陣就出番長洲食晏,點知錯過咗一點鐘嗰班船,要等三點先出到去!撞啱我屋企乜都無,只有米、餃子同豉油,附近又無嘢賣,唯有餃子飯招呼朋友。」她指試過半夜胃痛,「無醫生睇,要忍到第二朝先出去睇醫生。」澄碧邨設有直升機坪,方便危急的住客坐直升機送院,當然亦可搵水警協助。

廿五年前一見鍾情

曾在長洲做地產經紀的Summer,指四年前曾帶客來睇樓,由於交通不便無人吼。不過記者發現形勢有變,現在見不少單位正在裝修,翻查土地註冊處資料,近半年這裡成交激增,年初至今已有十二宗買賣,過往曾試過一年只有兩、三宗成交。一個一千多呎單位,成交價約二百多萬,平均呎價二千多元,比去年同期呎價已升了三成。今年這十多個買家,有南亞裔、亦有來自福建的內地人,而本地幫則有在長洲經營餐廳「張保仔館」的蘇禮安等。記者找到從事美容美髮生意的葉惠敏,她於今年初分別以三百五十萬及二百萬元,買入兩個逾千呎單位。她指購入澄碧邨這個機會,足足等了廿五年。「廿五年前,我睇《星島日報》,當時澄碧邨賣七十萬,但屋企人嫌吊腳,所以作罷。」本來她已遺忘了這裡,即使有時搭船過澳門見到,也以為是閒人勿進的私人會所,沒想起就是澄碧邨,「後來識到個朋友住澄碧邨,入去探佢,先知平日見到嘅西班牙式別墅就係澄碧邨。呢度好似世外桃源,我好鍾意,就叫朋友幫我留意。等咗一年先有消息,買咗兩個,一個自己度假用,一個俾中環返工嘅親戚住。」

誠哥放棄桃源變孤島

興建澄碧邨的淵源,要從七十年代英資的和記企業(七七年改名和黃)說起。當年和記由祈德尊爵士打骰,並希望在澄碧邨興建豪華住宅及遊覽區,會所有西餐廳及會議廳,交通一應俱全,更指會聘請駐診護士及女傭照顧嬰兒和兒童。當年售價由二十二至五十萬元,不少大企業買入作員工度假宿舍,故單位很快沽清。然而,賣完澄碧邨後,和記投資瑞郎失利,陷入財困,遭滙豐接管。一九七九年,滙豐把和黃控股權賣予李嘉誠;翌年,由對方出任主席。超人上場後,一鎚定音,決定不再發展澄碧邨。翻開和黃一九八○年的年報表示:「大嶼山澄碧邨度假別墅每逢週末深受歡迎,但平日則未能吸引必要之興趣,此種不平衡狀態使經營成本負荷頗重。預期此項業務近期對集團溢利暫無更多重大貢獻。」其後和黃的年報隻字不提澄碧邨,而這屋苑亦再無擴展。三十四年後的今天,市區也被炒至天價,「孤島」亦開始受追捧。除有人買入自住或收租投資,本刊亦發現有人大規模掃貨,疑似「落釘」。其中包括澳門賭王傅老榕的拍檔鍾子光家族,其後人鍾立夫自九七年至今,已用了超過二千萬元,買入至少十五個澄碧邨單位,有的在○三、○四年買入,價錢只需六十多萬。即使今年屋苑單位被炒上至二百多萬,他亦無忍手,再買兩個。本刊找他查詢但未有回應。而另一位從事飲食業的投資者黃紹雄,亦同樣自九七年起,密密掃入至少六個單位,共花六百五十萬。

早前網上有一個「零租金、只須每月付二千五百元管理費」的招客廣告瘋傳,該單位業主正是黃紹雄。記者向他的職員查詢,職員表示:「之前要求放租,搵咗租客成年都無人租,希望零租金可以搵人幫手交管理費都好。」不過廣告刊登三個月,仍未有人願租。記者問既然無人租,為何不趁旺把單位賣掉?職員支吾以對。估計黃紹雄為的並非短期租金,而是想「坐貨」,只收管理費純粹想減低坐貨成本。

有人想全購

翻查地契,澄碧邨地積比率只有零點九倍,最高只可起四層,不改契無重建價值。當年和黃負責管理澄碧邨,但年年虧蝕,唯有終極撤離,「和黃旗下管理澄碧邨間Holiday Resorts,蝕咗成千萬,八四年開始,和黃就決定唔再做管理,並同當時嘅業主立案法團委員會協議好,以一蚊轉讓咗Holiday Resorts俾業主。」長洲地產代理楊先生說。根據公司註冊處資料,現時「Holiday Resorts (H.K.) Limited」的資產豐厚,包括十五個澄碧邨收租單位,及會所、康樂設施的業權。這公司的大股東是「Holiday Resorts Holdings Limited」。這家控股公司,現由多個澄碧邨業主等持有。董事正是密密掃貨的鍾立夫。

居民接手後,因管理皮費太貴,而取消香港直航船服務,會所及一切康樂設施亦隨之關閉。事實上,管理公司為增加收入,曾於九七年把手頭單位以日租形式出租作度假屋。不過,邨內有業主不滿太多外人,於是入稟法院禁制。地產代理楊先生說:「我大膽講句,而家係管理不善,入邊仲要分成兩派鬥來鬥去。」現時澄碧邨的管理公司由業主立案法團委託,由於要支持船隊營運,所以該屋苑管理費一直偏貴,更不時加價,要每呎二元九角,持有兩個單位的業主葉惠敏表示:「兩個單位我要交六千蚊管理費。」據悉過去多年,有業主不願交管理費,又因配套不足,找不到人承租,故寧願放棄,最後被管理公司及銀行釘契,故此以往澄碧邨的二手盤多為銀主盤。當然,今時樓價不同往日,科達集團主席湯君明指,荒島並非無發展機會。早年他曾投資澄碧邨附近的「孤島」望東灣,自言total loss,「當年用幾百萬買咗塊地,起咗七棟別墅,開價十幾萬無人租、減到一萬都無人租。」他指由於無公共交通工具,當年和黃曾向他提出分擔船行線的開支,遭他拒絕。「淨係船油一日三千蚊﹗和黃蝕到攤攤腰。」他最後寧願以象徵式一元把別墅租予教會做戒毒所。不過近年他已聽聞有人想全面收購澄碧邨發展:「係啲跨國集團,想買嚟改做類似Club Med的度假村,俾鬼佬公司做orientation。佢哋話你收到(買入)一定數量嘅貨(單位),就同你接。當佢收到八、九成,再同政府補地價囉。不過嗰度有百幾個單位,收購亦唔係容易。」「重賞」之下,必有勇夫。在香港,只要是地,似乎必定有個鑊鏟!

鬥搶「離島」地

市區地缺乏,除了澄碧邨,交通較方便的南丫島亦早早有人「吼」。素有「南丫島島主」之稱、建旺集團董事總經理李建強,過去廿年不停在南丫島掃地,更曾揚言自己在該島擁有二百萬平方呎土地儲備。一○年他斥資共三千一百萬元,購入南丫島多幅地皮,打算在南丫島發展遊艇會、酒店和低密度豪宅。一一年,他再夥拍雅居樂(3383)主席陳卓林提出博寮港計劃。而陳卓林長子陳思銘持有的公司,今年初再以二千一百萬元投得坪洲蚊型地皮,每呎樓面地約一千五百元。太古地產亦積極於大嶼山插旗,除了一一年投得兩塊官地,去年以高出估值一點三倍投得大嶼山長沙嶼南路地皮,興建洋房。