2015-05-21 NM到了高峰的,要聽到意見,又接受批評,再華麗轉身,談何容易。歌手是為民眾提供娛樂,娛樂變成「煩音」,不理民意,又轉不了身,是否要學懂放下。企業是為股東拼盈利、拼增長,盈利增長放緩,也要找尋出路,華麗轉身的結果未可料,但股價或已飛升。與港交所不遑多讓長和(1)重組後,港股地產公司中,市值最高是約3,800億港元的新鴻基(16),次席就是內房股萬達(3699)。萬達是其控股股東大連萬達集團旗下,唯一的商業物業投資、物業銷售及酒店業務平台,在2014年12月以48港元上市,上市日跌破招股價,收46.75港元。直至今年3月底,萬達股價都在50港元以下浮沉。4月開始,萬達股價就如部分港股一樣向上突破,4月底升至63.65港元。上週,萬達公告控股股東與萬科(2202)簽署合作框架協議,將洽談落實合作內容;巧合地,恒生國企指數和MSCI中國指數都公布,把萬達納入指數成分股內,一時間萬達似被熱捧。上週五,萬達股價更升至69.6港元,是上市後最高收市價,市值如以所有股份計算超過3,100億港元。個半月來,萬達股價升了45%,與市值相近及也升了52%的港交所(388)不遑多讓,同期恒指僅升12%。溢利增長放緩翻看萬達3月底公布的2014年業績,雖與招股書預測接近,但可發現幾點隱憂。首先,萬達的收入增長在放緩,增幅在2013年有47%,2014年僅24%。其次,萬達近兩年43%的毛利率,也不及2012年的51%。更嚴重的,是萬達的收入升24%,溢利卻只微升1%,原因是投資物業重估盈利下跌13%,而銷售及分銷開支和行政開支也同時升約40%。就算把投資物業重估盈利剔除,萬達調整後的除稅前溢利也僅升9%,溢利增幅放緩及溢利率持續下跌的情況令人關注。萬達的總資產維持約30%增長,總負債持續增加,總負債對總權益維持約280%,雖與其他內房股比肩,但可幸上市後稍減至260%。可是,萬達的酒店營運近兩年業績仍處虧損,而每年仍要投入超過100億元人民幣的資本支出,2014年更達145億元人民幣,佔整體資本支出約25%,成為萬達的一個負擔。轉身輕資產模式在溢利增長放緩及資金壓力等不利信號下,萬達上市後至4月初的股價是否才反映基本因素?無論如何,萬達確須想想出路。或基於此,3月底,萬達就透露會推進輕重並重的發展策略,積極探討的「輕資產」模式包括資產化、引入外來投資者及發展互聯網金融等。萬達認為與萬科的合作,是轉型為輕資產服務型、高科技企業的一步,當中包括與萬科在國內外聯合投地開發,商業部分由萬達投資,住宅部分由萬科開發。市場普遍形容,萬達與萬科的合作是兩強相遇,適合逢低吸納萬達。然而,想深一層,內地房地產深受宏觀因素影響,兩強合作雖可減少競爭,促進效率,但未必可提價,「輕資產」及高科技也未知從何做到。而且,物業銷售是萬達的主要收入來源,佔整體收入超過8成,相關業績也佔整體業績約6成,招股書中顯示住宅物業銷售,就約佔物業銷售收入的3至4成。放棄住宅物業銷售,換來減少競爭,促進效率,成效仍未可料。華麗轉身的結果未可料,萬達股價已飛升了,算是對股東的一個交代,但可長久嗎?轉也不轉,不理民意的,不談也罷!林智遠Nelson Lam執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。