來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/08/yc_27.html

股市大升大跌,風高浪急,止凡有點傻氣的,就是沒有「機會主義者」的思維,全城最熱的話題就是股市,談股市應該有更多瀏覽量吧,但偏偏加插YC兄的文章回顧,講物業投資。之前人人喊著要買樓,又會少談物業投資,都頗亂來的。不過還是我行我素,個人網誌,喜歡寫什麼就寫什麼吧。


YC兄的文章 - 買樓投資 (三)(2008年1月26日)


大家如果想買樓投資的話,今年就要買,最好過年前買,下一年就不要考慮,因為以經太貴,值搏率不大,還是等下一個cycle。在中上環區的樓盤已經普遍over 250萬,我3年前買入價才120至140萬,現時已經太貴,唔recommend。

用來收租的樓,地點很重要,一定要交通方便,近地鐵站,有基本裝修,才易於出租,也易保值。

以我剛買的一層太子樓為例,成本只是2萬(萬五Agent傭加4千律師費加100元stamp duty),另外需要15萬作周轉(比細訂和大訂),其餘整層樓的價錢都係re-mortgage我海怡層樓,150萬如果供25年,每月供款7900,租金可以cover mortgage,但我一般都供15年,25年利息太高,供15年每月貼落去的錢,都係等於你們今年人工加幅。所以我說,買樓收租其實成本不高,你只係需要比首期,剩下的錢便由租客給你還,很化算。

此外,不要滿足於買一層,當afford得起,便要買第二層第三層etc。記著第一層的租金,是你的additional salary,可以增大你下一層的信貸limit ,如此類推,加埋你人工升幅,便可以買第二層第三層 。我現時hold住八層,都是這樣accumulate返來。其中三層還供緊,但如果樓價繼續上升,我賣掉一層便可以cover這3層的mortgage。

買樓收租並不是炒樓,每一層樓都上銀行做mortgage,並以租金cover你的mortgage。

另外,最好買細摟,因為銀碼少,易買易租。最後,當然要勤力睇樓,賺錢是要付出努力啊。

YC


後記:

這篇重點很鮮明,物業投資放租要考慮的,包括地點、成本、融資、做餅(一間間增加)、現金流(租金cover mortgage),這些心法由財演講出來,與由一位資深物業投資者講出來,絕對是兩回事,因為後者有血有肉的實現過。

這幾個心法,看似很普通,其實不少人對這些心法不懂就是不懂,而懂的話,拿著這些心法去行事也不容易的。因為可以想像,一、兩間物業都還可以,當資產慢慢增大時,數字超出一般打工仔可控範圍,就要依從這些基本心法,這些心法亦是「保命符」。

由月光族甚至負債累累,去到有多餘錢投資,需要一定量的財務知識,是開源節流,理財有道一類。如果資產繼續增長,要好好控制,增長速度可觀,很多人平時「慳家」,有多餘錢買買基金、股票收收息的,到一定程度時,可能開始遇到資產成長的瓶頸,所需要的正是YC兄提出的這些簡單心法。

記得曾在一家大公司工作,任何小project都需要提供justifications,最簡單就是計算回報率、回報期,只要所投資的金額能產生正回報,就算所需金額不少,都較容易獲批,但沒有正回報的project,就算所涉及的金額很少,也會阻力重重。這就是公司保持增長動力的「心法」,靠這些小規則管理成千上萬的project investment,個人財務亦能以這類思維處理。

另外,YC兄作為資深的物業投資者,在那裡打滾多年,累積可觀財富,但他當年看市也有所意料不到今天的樓市升勢,這更證明預測未來未必可取,要累積可觀財富亦不用需要準確地預測未來的。

很喜歡YC兄所講,物業投資不是炒樓,他每一間都上會做按揭,計好數,以租金回報考慮投資,這個操作相當穩當,穩當操作最終也能變得富有,YC兄就是好例子。