2010-7-22  NM
 
 
 

舊樓有價,銅鑼灣羅素街一幢對正時代廣場、擁有「黃金鋪位」的五層高舊樓,近日由英皇集團以十一億元購入,呎價達十一萬元;原業主在○三年才以一億多元購入,一轉手便勁賺九億!

隨樓價飛升,在市區持有整幢舊樓業權的業主都無端發大達。

這類業主通常是持貨數十年的家族,他們行事低調,如禾稈冚珍珠。

例如曾發展彌敦道金冠、金峰、金鑾、金勳等多幢舊樓大廈的區樹洪家族,其掌舵人區頌瑜,就一身街坊裝、坐小巴出入,看上去是毫不起眼的中年婦人,但她及其家人手上的物業總值便達十五億元!

而在油麻地開設粵華樂器行的馮凌烟家族,最近賣出佐敦西貢街一列舊樓,亦一鋪賺五億。在大批新進投資者加入收購行列搵大錢下,一幢幢發霉的舊樓即時身價暴升。

眼前的區頌瑜,一頭短髮,穿着紅色企領恤衫及露趾涼鞋,孭上一個斜孭袋,身上完全無任何金銀首飾,與一般五、六十歲的中年婦人無異。平時她會搭小巴出入,一餐飯只幾十元上落,回到位於彌敦道二百四十一號金峰大廈寫字樓,她又會「擔擔抬抬」,清潔掃地。

又有誰想到,這位樸素平凡的女士,其實是坐擁十五億元物業的家族掌舵人。由其家族發展的金冠大廈、金峰大廈、金鑾大廈及金勳大廈等,散落在油尖旺彌敦道的黃金地段;而為紀念其已故族長區樹洪並以其名字命名的健康中心、禮拜堂、及護養院等,亦分布港九新界。

對於家族的雄厚背景,區頌瑜不以為然說:「哈哈,其實做收租好煩o架,又悶!如果唔係兄弟姊妹無時間做,我睇唔過眼,都唔會接手做呀!」

五十年前講地段

區頌瑜現時管理的收租物業,大部分都是其父區樹洪留下。據她憶述,區樹洪一九○二年在內地鶴山出生,戰亂時曾在內地從事布匹、藥物等買賣生意;後來在其外父、當時新界理民府理民官楊其壽協助下,將資金匯來香港,從事房地產業務。

區 樹洪在六、七十年代,主力「扯頭纜」買地皮,與友人在油尖旺興建大量單幢物業,又在七十年代尾和劉皇發、張人龍等發展元朗。對於爸爸的生意頭腦,區頌瑜十 分敬佩:「喺四、五十年前,我爸爸頭腦已經好先進。佢嗰陣時已講喺香港投資房地產,最緊要嘅三個元素係location(位置)、location、 location!」

因此區樹洪發展的商業或住宅項目,都離不開彌敦道兩旁的黃金地段,如在尖沙咀重慶大廈附近的金冠大廈、佐敦裕華國貨對 面的金峰大廈等,並全以好意頭的「金」字命名。「爸爸揀嘅地皮,都一定係彌敦道嘅大單邊,而且連接交界嘅橫街一樣夠闊夠大。講真彌敦道係好長,但真係 corner位而鋪面夠大的,根本無乜!」區頌瑜說,由於地段及位置罕有,人流強勁,大部分租客都屬長租約。例如現正租下金峰大廈逾四千多呎鋪面的屈臣 氏,原來已租了近三十年「未走過」,「佢哋成日話做唔住要搬,逼我減租。咁多年來佢哋租過地下、地牢,又搬過上一樓、二樓,但搬來搬去咪又係租我呢度!記 得租金由當年幾十萬提升到而家幾百萬,真係見證住香港經濟發展o架!」區頌瑜自豪地說。

金峰大廈考牌之作

處於佐敦最正地段的 金峰大廈,六十年代尾開始整幢租予知名的妙麗百貨;當時妙麗百貨有全港首個美食廣場及分租櫃位,外牆有偌大的孔雀形霓虹光管,是不少香港人的集體回憶。七 九年妙麗生意失敗清盤,由剛從美國工商管理碩士畢業的區頌瑜負責「執手尾」,是她協助打理家族生意的頭炮。

「我爸爸重男輕女(四子四女), 啲生意開頭係交俾大哥打理,但佢無咩點發展,我睇唔過眼跟埋,結果愈做愈多!」屬女中豪傑的區頌瑜說。其爸爸眼見女兒愈做愈起勁,最終放心全盤業務交予她 打骰。區樹洪發展的大部分物業,早年已賣散,至今只持有小量單位,而全幢物業主要為金峰大廈,另有九龍塘兩幢別墅及另外多個住宅及地鋪單位,總共收租單位 數目百多個。單是金峰大廈全幢,每年租金收入便達三千萬元,而其家族持有物業總市值逾十五億。

收租屬厭惡工作

區頌瑜說,收租並非「印印腳」坐在寫字樓歎冷氣咁簡單;面對眾多背景不同的租客及經常轉變的經濟狀況,要「度」租約、與租客周旋,是既沉悶又麻煩的「厭惡性工作」。像金峰大廈,在不同時期曾聚集工廠、出入口行、貿易公司及會計師樓等,到近年就以時裝批發公司租客為主。

「為迎合租客,我哋咁多年要將內裡間隔不斷大改細、細改大。以前樓面好多冷巷位,現時要遷就做時裝嘅,就一出『車立』即間咗一條長走廊,兩邊單位的門口都向外,造成好似商場咁嘅鋪面。我哋等租客完約、及調配未完約嘅租客轉租其他樓面,方便改間隔,一搞可以好幾年!」

而 最難搞是遇着惡租霸,區頌瑜記得有一個租霸集團,足足霸佔了一個單位五年。「當時彌敦道七五九號是我們發展的,剩了部分單位收租。十多年前有一個人來租一 個單位,欠租多個月後我們入稟收樓,但因租管條例,法律程序搞足一年;此時又有第二個人走出來,話自己都係嗰個單位嘅租客,但無錢無屋住,要告埋佢先可收 得樓,咁又搞一年。呢個時候又有第三個租客出來,如是者五個人走出來就搞足五年。最後收唔到租不特止,一開門就見到一隻大到好似貓嘅白兔留咗喺度,周圍大 小便,垃圾堆到半腰咁高,成間屋已住到溶溶爛爛,我哋睇到心都痛埋!」

捐一半做善事

由於收租麻煩,區頌瑜都傾向陸續出售單位 套回現金,每次開家庭會議通過便行事,所有兄弟姊妹平均分配。一九八八年,已八十六歲的區樹洪,與區頌瑜商議後,作出一個偉大的決定。「我哋決定成立基金 會,將金峰大廈十年租金收入嘅一半,都捐出來做善事。」區樹洪於九一年以八十九歲的高齡過身,每次說起父親生前的種種,外表剛強的區頌瑜都會雙眼通紅: 「我接手生意時爸爸已六、七十歲,無咩教我生意道理;但喺做人上,就教咗我哋好多。最重要嘅教誨係,一定要幫助人同捐錢。」區氏一家都是虔誠基督徒,甚為 慳儉但樂於捐錢助人。金峰大廈的外牆寧願不出租,反而自費掛了一幅宣揚基督教的偌大廣告牌,現時基金會則正發展浸信會區樹洪伉儷康復護養院。

事事攬上身

事 事親力親為、不喜交際應酬的區頌瑜,還親自打理該護養院。「請人返來搞唔掂嘅,仲勞氣,咁不如我自己搞好過!」她親自上網在google找護養院的物資如 床架、枕頭等資料,再行格價到「最抵」,並單人匹馬走遍大陸入貨。另外她又搞環保、飲食及保健品等業務,忙得每天由朝早七時工作至晚上九時,她笑言「瀕臨 崩潰」。

現時區頌瑜仍然獨身,與年邁母親及一個姐姐和妹妹同住九龍塘四千呎複式單位,她說:「搵唔搵伴都順其自然啦,呢啲嘢無得刻意嘅!」 兄弟姊妹及子姪對收租的興趣不大,故她坦言:「我收租其實已做到驚,都有考慮退休問題。保留金峰大廈全幢,堅持不賣,主要是為紀念爸爸,但由於樓宇已呈老 化,維修麻煩,故出售作拆卸重建是遲早的事。」

佐敦大業主馮凌烟家族

彌 敦道兩旁物業固然矜貴,彌敦道旁邊的橫街舊樓,同樣渴市。就如靠近佐敦諾富特酒店的西貢街中興酒店及旁邊一排舊樓群,五月底便由大鴻輝集團以七億三千八百 萬元買入重建。而這幾幢舊樓的業主,是有「佐敦大地主」之稱的馮凌烟家族。馮氏在七十至九十年代以約兩億元收購這批舊樓群,此役令他們大賺五億多!

購 入該西貢街物業的大鴻輝集團負責人梁紹鴻,向本刊透露項目將重建為酒店:「中興酒店太殘舊,我哋會拆卸,連同旁邊的一列舊樓,重建為一座三十層高的品牌酒 店。始終呢區好多自由行遊客,有發展潛力。」他亦透露仍在物色市區舊樓收購重建,因舊樓價值愈來愈升溫,始終市區地少有價。

一鋪賺五億

馮 氏家族的長老馮凌烟,是低調富豪,靠經營樂器起家,繼而進軍地產投資。他早年曾向傳媒透露,自己於二十年代,即十多歲時由廣東三水來港投靠叔父,在當時的 中興旅館及粵華客棧打工,做煲茶、清潔及代客買鴉片等雜工,當年月薪只得兩蚊。由於馮凌烟在旅館工作時,曾替客人購買樂器,因而學會入貨門路,五十年代在 當時的粵華客棧地鋪,以五千元創業開設粵華樂器行,是香港最早代理中國各地民族樂器的琴行。據他自述,五十年代只是運送三個貨櫃的小提琴到印尼及台灣已賺 三萬元,當時一層樓不過三萬五千元;再加上國貨公司都只向他取貨,形成獨市生意。

六五年起,馮凌烟與友人轉戰地產,買入佐敦、油麻地一帶住宅物業,七十年代更過海掃入銅鑼灣、西營盤等地鋪及商廈,七十年代末收購佐敦西貢街舊樓,發展有一百三十間房的三星級中興酒店。

隱形富豪夠簡樸

馮 凌烟雖然身家豐厚,但生活儉樸,九十多歲時,仍每早堅持由大角咀住所步行到中興酒店上班,每天更只花四十蚊!○四年,馮凌烟以九十六歲高齡去世,物業和生 意由六、七十歲的獨子馮建中接手。馮氏後人現仍報住大角咀文匯街舊樓,與父親一樣樸素。現馮家持有上環德輔道商業中心全幢、一幢西營盤五層高舊樓,及灣 仔、油麻地等地區共十多個地鋪和住宅單位,物業總值估計約三至四億元。

馮建中跟父親一樣低調,但每天下午都會回中興酒店工作。有地產經紀表 示,他為人冷淡,因此少有經紀能跟他接觸。本月初,記者在中興酒店等候馮建中,對於舊樓收購的問題,他只一味推說:「我唔知o架。」見到攝影師拍照,更激 動得衝前要搶走相機「拆菲林」;隱形富豪,對鏡頭果然避忌。

收購舊樓搶食

市區舊樓有價,除了上市公司田生集團外,近日市場上 亦出現不少收樓兵團搶食,其中於○四年成立的銀建發展,亦搭上替發展商收購舊樓圖利這輛順風車。銀建發展的老闆鄭國棟,五十多歲,身形細小,外表猶如一個 南洋客,記者在其位於西環的辦公室門外等他,但職員說他甚少回來,原來他花的時間,日間在中環、上環至西環一帶尋找有重建潛質舊樓,晚上則要和舊樓居民或 立案法團等人周旋,他一見記者就要求,「你唔好寫我全名呀,做嘢唔方便。」

鄭國棟在中環一間餐廳內接受記者訪問,坦言做這行賺的是辛苦錢: 「收一幢樓要花好長時間o架,要幫阿婆阿伯搵屋搬屋,又要日日同佢哋飲茶,分分鐘花上一年半載,收到一幢樓可以賺到好多錢,但收唔到就一毫子都無。」他指 收到一幢樓的佣金最少有百分之二,甚至更多,但他卻不願透露實際數字,怕「激親」發展商。

海嘯食正頭啖湯

他自稱兩年前開始替 會德豐地產收購西環卑路乍街共三個項目,其中四十六號的建裕大廈,共有一百二十二個住宅及十四個商鋪,項目以三億收購逾百分之九十的業權。由於餘下業權涉 及一些遺產單位,包括四大探長韓森的單位,難於收購,故會德豐於五月時以底價五點八億強制拍賣,估計鄭國棟於這些項目中收取最少二、三千萬佣金。

在 西環一帶,他正收購東邊街及崇慶里等項目,背後的發展商除了付樓價之外,額外付十五萬的搬遷費予業主。另一個剛完成收購的項目,位於西環干諾道中九十七至 一百號,其中一戶業主陳太指曾有不同人士來游說他們收購,不過銀建發展就是最早一個,她說:「佢兩年前金融海嘯個時就嚟搵我哋開業主大會,個時經濟咁差, 我哋呢度除咗有海景、又無管理、又無維修,佢哋開價五千幾蚊一呎,我哋最後還價六千幾,個個業主都肯賣。佢用實用面積計嘅,我五百幾呎,賣到三百幾萬。」 這個項目,鄭國棟找來一個外國基金投資,財團於今年一月繳付百分之十訂金後,於四月已繳付餘數,今年八月需交樓。

齋傾唔落釘

收 樓過程,除了飲茶錢、公司職員的人工等成本外,鄭國棟不會如其他收樓中間人一樣先行「落釘」。「我睇中邊幢之後,就會主動搵發展商,同佢講如果一段時間 內,我收足八成,佢哋就要俾錢業主,我只係經紀一個啫。」事實上,於九十年代,他開設的盈邦發展,亦是「落釘」收購舊樓,有份替恒基收購英暉臺四號及新世 界的列提頓道項目,不過九四年,他游說黃大仙雙鳳街、環鳳街的四幢唐樓業主交出單位重建,並與業主簽訂樓換樓安排,但因為金融風暴,公司經濟拮据,他指要 捱貴息,「捱唔起咪要破產囉。」最後要把單位轉賣給招商局,但招商局並不知道他與業主有樓換樓協議,故沒有履行他與業主定下的條款,令他失去錢財之餘,亦 更感負了當時的舊樓業主,成為千古罪人,試過為此而萌自殺念頭。那幾年他一沉不起,直至○四年,在其家姐經濟上支持下,他重出江湖。現時,除了做中間人, 他自言有手持數個舊樓單位收租:「我唔係落釘,買一兩個收吓租,貪佢夠穩陣,如果最後被人收購埋當然好啦。」