2015-11-26  NM

近年罕有的新盤大戰,殺到入元朗。位於西鐵朗屏站的「世宙」開價,發展商長實以慣常一招──平價, 折盡呎價低於一萬元吸客。平過YOHO Midtown,三日收票四千多張,最快本週末開售。此時新地位於錦田的大盤「峻巒」,亦加速開盤,隨時開價。賣點,自然是「新地樓」。不過等等,有興趣 買嘅你,究竟到過現場未?只要去一次,或者你會停一停、諗一諗。世宙樓下,流鶯處處,向記者開價二百五,與同場經紀鬥「拉客」!旁邊是有「元朗臭河」之稱 的明渠,難道索一索、舒筋活絡?再來到峻巒,位處偏郊,遠離俗世。抬頭一看,高架電纜就在頭頂,長遠有輻射嗎?記者深入這兩個盤,從交通、配套、租金回報 上作出比併。買唔買?買邊個?一目了然。環境:真•雞地VS假•豪宅

世宙雖然不在元朗雞地,但「雞味」濃郁。記者到世宙現場了解樓盤,望過對面街,見到不少低胸熱褲,操普通話的中年「小姐」,對着記者「牛咁眼」。一行過 去,其中一位上圍澎湃的女士,已經主動報價:「二百五十,走?」同一條街,最少有三、四個北姑排開任揀,有伯伯走上前交頭接耳,旁邊已是陪客人睇樓的經 紀。有街坊指,夜晚附近一帶是「罪惡天堂」:「除咗北姑,仲見過道友、邊青、陀地,試過見到地下有用過嘅針筒!」有雞味,原來亦有豬味。世宙對出的明渠, 出晒名是「元朗臭河」,過去曾有豬農非法將豬糞排放。情況雖已改善,但記者到現場「索」過,依然有陣糞味。只要全年關窗開冷氣,交多點電費,或可解決問 題!至於峻巒,位於錦田區的青山公路段的沙埔村旁邊,聽位置也知偏僻吧!遠眺過去綠草如茵,附近一大片濕地,人稀車少,恍如世外桃源,有「豪宅」味。可 惜,它與一三年發售的爾巒只一河之隔,旁邊亦有一條臭河,漂浮着垃圾。抬頭一看,再見一座接駁電纜的高壓架空電力線,與峻巒1B期相距不到一百米。在示範 單位或項目環境模型,發展商均沒展示架空電纜,買家須親赴現場才知。電纜會否危害健康?死了才知。打開樓書,寫明:「政府不保證現有架空電力線及高壓供氣 主喉的實質情況及安全。」政府「戴頭盔」,買家又點安心?打和

交通:南下中環VS北上大陸

世宙的確方便,行五分鐘便到西鐵朗屏站,約四十分鐘出到中環。想搭巴士有968,由元朗至銅鑼灣,途經上環、中環及金鐘。268C可至觀塘碼頭,途經黃大 仙、九龍灣等。返大陸一樣就腳,旁邊就有開往福田口岸的小巴,十五分鐘一班,車程也只需十多分鐘。不過,乘客也包括拉着手推車、背着大包小包的水貨客,想 等,要等到第三架才上到車。 論交通,峻巒輸足九條街。最近的錦上路西鐵站,無巴士或小巴到峻巒,乘的士車程五分鐘,車費約三十元,途經的青山公路凹頭路段,經常塞車。在峻巒現場,只 有一架巴士途經,就是76K。來回元朗及上水,半小時一班,途經三十多個車站,「震」足一個鐘。另外也可在路邊等紅色非專線小巴前往元朗或上水,等候半小 時,有三架小巴經過,但都經常滿座。由於峻巒附近多工程,不斷有泥頭車及貨車經過,沙塵滾滾,相當難受。你會說住豪宅有私家車吧!但發展商未公布峻巒有多 少車位,根據旁邊爾巒,七百多個單位只有四百個車位,現每個平均售價一百五十萬元。新地強調,在明年十月入伙後,會有接駁小巴由樓盤到元朗及九龍站,但日 期未定。地契規定的交通交匯處要在一八年尾才落成。樓盤附近有即將興建的鐵路北環線,前往落馬洲會較方便,預期二三年才建成,但以近年工程經常延期的慣 例,可能要等到二○四六。世宙勝

配套:平價街市VS六個泳池

兩盤的校網同屬74,但其他配套大有不同。世宙位於元朗市中心,起居飲食的配套已很成熟,什麼集團的超級市場、個人護理店都有。要買餸煮飯就有大橋街市, 落街食亦有大量茶餐廳可以選擇。至於放工要消遣,世宙共四座的大樓基座,設有不同主題會所,有桌球室、室外泳池、兒童樂園,甚至兒童職業館 (cosplay扮演不同職業);靜態的亦有閱讀廊、花園等。峻巒則因地理問題,相信住客會「足不出戶」,發展商亦深明此理,標榜樓盤的會所設施屬「頂 級」。一期會所,已經有六個游泳池!二期可能還多四個,即共十個。另外,屋苑商場已講明有759、百佳、大班等進駐,前者最吸引吧!向買家推銷的經紀,一 直強調峻巒有半個嘉湖山莊大:「都幾似藍籌屋苑!個場會好旺。」的確,峻巒總共三千多伙,形成小社區,又有一百二十萬呎綠化地,其中會興建的濕地就是發展 商標榜可以露營觀星的郊野地區。不過,要留意佔地約五十萬呎的園林地,維修管理費原來要住客承擔,至怕長命債、長命還。峻巒勝

價錢:$10,000 VS $11,000

世宙單位普遍四百至六百呎,共千一伙,首推二百三十八伙,已收超過四千多張票。由於反應好,過去週日加推面向市中心、大橋路的一百三十伙單位,並加價 5%。攞盡最高一成二折扣,折實價入場費四百一十二萬,最高八百二十萬,折實呎價為九千七百元至一萬三千四百元。計回報,參考附近二手屋苑,如YOHO Midtown,呎租三十元,再扣除每呎三點九三元的管理費,回報率平均只有二點五釐。還未計及附近七個新盤陸續推出市場,當中包括新地重鎚出擊的 Grand YOHO。供應增加,租金「硬」度成疑。遲了一步開售的峻巒,多達三千伙,面積由四百多至千一呎,一樣sell細家庭。雖然未開價,但代理估計開價將在每 呎一萬元至一萬一千元。現時,附近的爾巒二手呎價約為一萬元至一萬六千元。同區呎租約二十九元,假設峻巒開價一萬,扣除每呎近四元管理費,租金回報一樣只 有兩釐多,投資回報較低。加上,附近爾巒於一三年三月才開售,單位仍受額外印花稅這個「緊箍咒」捆綁,有代理預期明年三月後,將有大量爾巒單位放售,為峻 巒樓價帶來壓力。未分勝負

撰文:孫樂祈、陳新政攝錄:廖健昌、林志謙、鄭樹清插圖:朱桂葉ed_bn@extdigital.com.hk