2016-03-17  NM

新昌營造(404),相信可列入香港人的集體回憶。啟德機場、海洋公園……佢有份起o架。旗下新昌管理(2340),是中港兩地十二萬住宅單位的管理公司。新昌本由葉謀遵家族於一九三九年創立,是最老資格的本土建築股;○七年賣給觀瀾湖前主席朱樹豪,輾轉再易手予內地財團,自此,小股東開始飽食驚風散。

過去一年多,市值僅三十多億的新昌,藉發債及供股,竟抽水八十二億元!部分用來發展購自大股東的佛山資產。本刊到佛山直擊,發現聲稱「環境優越、風光旖旎」的項目,只是一片石屎牆及荒草。新昌債券價格近月暴跌,對沖基金亦已結集搵食,爆煲味濃。

引入大陸股東後,老牌新昌嘅命途,點解咁似亞視?

「新昌」老字號的味道,已漸漸褪色,本週一公司舉行股東會,投票將公司名改為──「新昌集團控股」。當日有多個老股東出席,部分由葉謀遵及兒子葉維義年代持貨至今;其中一名小股東坦言:「睇唔透呢隻股份。都無咩點再理,買來收息,打算升番上$1.2就放!」

買了新昌股份的小股東,如食了驚風散,近年反覆向下,現時股價六毫。上月中,新昌發行的一八年及一九年到期債券,價格突然大瀉超過一成。其後略有反彈,但近日再插。行內傳聞,新昌曾抵押內地項目,向恒生銀行借貸十億元人民幣;而恒生及滙豐卻正考慮收緊信貸。另外亦有指,恒生上月已將新昌股票的融資孖展,由百分之四十五下降至零;新昌其後否認傳言。

消息一出,相關的債券即時腳軟。近月新昌股票的沽空比率,高達三成。有對沖基金指,已有群鱷集結:「最近相當多人借貨,需求大,所以借貨息口達七釐,算係貴!」

股權多次易手

新昌變天的時序,要由股權多次易手講起。公司原由惠理基金(806)創辦人葉維義的祖父葉庚年,於一九三九年成立。其後由葉謀遵發揚光大,並於一九九一年在港交所上市。二○○七年,新昌宣告易手,由已故的觀瀾湖前主席朱樹豪接手,當年朱還力邀有多年地產經驗的王英偉加盟。朱樹豪二○一一年八月因病去世,其後新昌開始引入內地股東,而王英偉亦順利晉升為新昌主席。其後公司易手予內地企業天津物產集團。到二○一一年及一五年,新昌分別發行可換股債券及優先股,購入由馬炯及其夫林卓延,持有的遼寧、江西(其後告吹)及佛山項目,變相令林氏夫婦入主新昌,其中遼寧地皮,王英偉原來亦有股份,反映當時雙方關係甚好。不過林氏身份相當神秘,林卓延雖然持有香港身份證,但名字以國語拼音。此前更曾兩次改名,分別叫林展弘及林中潤。年報中名銜極多,包括東盟經濟貿易合作基金會創會主席、中國對外貿易理事會永久常務副理事長、中國商業聯合會奧特萊斯協會會長等等,銜頭水蛇春咁長!

踢爆地皮很荒蕪

其中一五年一月新昌購入林卓延持有的佛山地皮,曾引發極大爭議。一四年時曾發公告指交易以發行優先股為主,作價達到一百零六億元(其後改為七十五億),是當時新昌市值的三倍有多!David Webb亦曾炮轟,此交易反映監管漏洞。新昌一四年八月發出的估值報告,聲稱該二千萬呎地皮,部分已建成折扣商場(即outlet)、及低密度住宅,估值達到一百四十二億元!但睇真啲,當中一百一十億的價值,是「持作未來發展之物業」地皮,即起都未起。此地皮位於佛山市三水區蘆苞鎮獨樹崗村九十九崗;根據年報,該項目距佛山只是二十分鐘車程,而且「所在地自然環境優越,風光旖旎,湖泊成群,綠樹環抱」。記者上週到當地實地考察,從佛山火車站出發,乘的士花了一小時二十分鐘,才到獨樹崗村;要二十分鐘內到達,相信要嚴重超速。有佛山市居民表示,通常新年時會到蘆苞鎮的寺廟拜神:「間中會去食河鮮,那裡還有一些細小的旅遊景點,但不太著名,並不是旅遊勝地。」

從獨樹崗村到九十九崗,沿途只見一塊塊農田及一幢幢三層高的村屋,居民普遍務農為生,生活水平不高。車再駛進去,跨過九曲河就到達九十九崗。這裡掛了一塊已褪色、寫着outlet的牌子,記者才知道這就是新昌收購的物業。入口有一保安看守,不許外人進入。但沿着邊圍觀察,只見一幢幢未建好的三層高石屎外牆,雜草長得有半幢屋高。當日非假期,但不見有工人開工或工程車出入,亦聽不到有地盤動工的聲響,外圍地方則是一片荒蕪。

買入山卡罅商場

去年一月,新昌曾供股配股,集資二十三億元,部分用作這地皮第一、二期的地皮平整及建築成本。以眼前進度,難道資金還未運到?另一個於一三年即入新昌、原由林卓延持有的北京商場項目,一樣收購得無厘頭。交易作價七點八億元人民幣,全現金交易,名為北京新年華購物中心。此商場位於北京西城區,內地網民的普遍評價,是小朋友喜歡的兒童天地、餐廳有較多選擇外,感覺大部分商戶都冷清,不算是大型購物中心,只可說是為周邊居民服務。網民指,餐廳選擇有麥當勞、麻辣香鍋、烤肉城等,不是針對消費力高的一群。記者曾致電北京西城區地產經紀查詢,她指現時該處一帶,一個四十平方米的單位售三百萬人民幣左右,「因為該條馬連道路,位於市中心的邊上,所以房價較市中心平近一半。」意味該區並非走高檔路線,發展潛力相當一般。而王英偉亦有份的遼寧項目(發展為星悅南岸),當年新昌以十八億元收購時,已有內地記者質疑。當時《第一財經日報》記者查閱該地文件,發現其土地用途與新昌公告的說法有明顯出入。文件指該幅由十七塊地組成的地皮,當中僅兩幅為商用地,地盤面積二十四萬平方米,並非新昌所指的一百萬平方米。而且該地以土地出讓價格計算,僅值四點五億人民幣,與新昌指估值達二十點三億元,相距甚大。

一筆離奇花紅

由一一年至今,新昌已抽水一百多億元,過去一年經發債及供股等,抽水達八十二億元!部分作營運資金或債務再融資,亦即債冚債。只希望上述被指有發展前景的內地項目,能夠財源廣進!盤數複雜,人事更複雜。王英偉於一二年由新昌副主席轉為主席,但傳聞他與林卓延的關係有變,一五年五月及六月,林卓延先後獲委任為新昌非執行董事及非執行主席,入主董事局。而林氏出任非執行主席後,王英偉的頭銜改為執行主席兼行政總裁,去年九月更索性辭職,現轉到金沙中國出任總裁。離奇的事在這時發生,在王英偉離職後兩個月,新昌竟發行本金總額三千四百萬元的可換股債券予王氏,指作為王英偉曾擔任執行主席兼行政總裁的花紅。行內人士指:「通常管理層在職嘅時候先會發花紅,希望推動佢哋做好啲。離職時追加花紅,真係聽都未聽過。」新昌執行董事周煒,本週一回覆指:「是王英偉合約到期,根據原來合同做的規定,花紅都是在那年度發的。」這個解釋,信不信由你!

撰文:黃家慧攝影、攝錄:財經組ed_bn@nextdigital.com.hk