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疾風驟雨的去庫存之時,新一波地王潮洶湧而來。

6月2日,北京和深圳兩地土地拍賣,均拍出高價,深圳的地塊樓面價超過周邊房價,北京郊區延慶地塊樓面價約為周邊住宅的兩倍。地價高昂,樓市前路叵測,什麽樣的企業在拿“三高”(高溢價、高總價、高單價)地塊?中原地產研究部提供給《第一財經日報》的數據顯示,今年以來,全國已經拍出105塊高價地塊,其中拿地主體是國企。在這輪搶地潮中,國企如此積極,是融資成本低廉又或是個別國企在以吞地的方式做大資產以增加在母公司權重?而民企中的標桿公司與中小型房企也參與其中,不同規模的民營房企的拿地邏輯何在?在樓市分化嚴重、局部開始調整的現實下,地王頻現可能帶來什麽樣的風險?

地王頻出

如果要給2016年6月2日取一個名字,那麽可以叫做地王日。如果要給這個日子加一個定語,那可能是“炙熱”。

這一天,深圳和北京分別有土地現場競拍。當日下午,深圳市首宗“商品房現樓發售試點地塊”公開拍賣,被中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元高價摘得,樓面價高達5.7萬元/平方米,這個地價接近甚至超過了周邊的在售項目房價。與此同時,在首都北京,經過56輪激烈競爭,天潤終以10.43億元並配建3.15萬平方米自住房的代價,拿下京西北郊區延慶的一宗居住用地,溢價率50%,3.1萬元/平方米的樓面價,約為周邊類似容積率的住宅單價的兩倍。順義區後沙峪地塊也競爭激烈,在當代置業以7.5億元總價觸及價格上限後,轉入競報異地建設保障房面積確定競得人,最終陽光城通過異地競報6.8萬平方米保障房面積競得。加上龍湖地產14.1億元總價競得的海澱中關村環保科技園地塊,三地塊共計拍出32.025億元的高價。

對於一線城市土地市場火爆的原因,亞豪機構市場總監郭毅對《第一財經日報》記者分析認為,從今年以來土地市場競爭情況來看,北京土地市場受歡迎程度較高,而這主要是受到市場去化速度較快的影響。

根據亞豪君嶽會數據統計,今年前5個月,北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交4.17萬套,創造了近三年同期的新高,而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套,僅夠消化8個月,瀕臨合理去化周期的下限。市場需求的旺盛以及有效庫存的見底,使得北京土地市場雖然競爭激烈、價格高昂,眾房企仍然蜂擁而至。

據郭毅觀察,由於近兩年來全國房地產市場分化嚴重,三四線城市面臨較大庫存壓力,為規避風險房企紛紛開始回歸一線城市,而北京的特殊地位,使得除去原本即全國布局的房企開始收攏戰線之外,一些之前從未涉及北京的南方系名企,例如恒大、碧桂園紛紛加快進京節奏。今年前5個月北京土地市場僅成交17宗經營性用地,住宅用地更是僅有5宗,這兩個數字均創造了同期的歷史新低,“狼多肉少”的局面也使得每一宗土地出讓均成為一場“戰鬥”。

高價地背後,是資金潮下的資產荒。中原地產首席分析師張大偉分析認為,在過去一年,房地產政策寬松,上市企業融資成本大幅下調,也導致了很多企業敢於拿地,國企在土地市場也表現得更加激進。他預計,下半年房企競爭土地會越來越激烈。如今,樓面價超過房價已經成為常態。一線城市新房豪宅化的趨勢不可逆轉,未來豪宅集中入市,將對房企去化、運營能力提出更高的挑戰。

國企一馬當先

中原地產研究部的統計數據顯示,2016年前5月,全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊,成交總價為3288.2億元。其中有52宗被國企獲得,合計成交金額達1785.8億元,占比為54%。其中,信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王。

另據克而瑞房地產研究中心提供的數據,2016年初至今,21家被允許從事房地產業務的央企中,至少有一半表現得異常活躍,無論是內部整合還是對外擴張均在提速。尤其是水電系央企加速搶做規模,水電系(魯能、電建、葛洲壩)和鐵路系(中鐵、中鐵建)在房地產板塊的投入力度變化最為明顯。根據統計,魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”,它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元,搶得9幅地塊。

一位上市房企營銷相關負責人對本報記者總結稱,目前房企高價拿地的主要是兩類企業,一是之前享受了房產紅利的房企,未來還將在行業準備長遠布局的企業,所以如果想在這個行業長期立足賣面包,首先是手里得有面粉;二是擁有大量資金和低利率融資渠道的企業,比如資產雄厚的國企開發商,比如險資等等。在他看來,因為目前大宗商品下跌,股市不振,人民幣貶值等引起的資產荒已經成共識,大量閑置資金找不到穩定的去處,不動產作為大宗交易,又與現在國家去庫存的政策基調吻合,所以成為這些資金分散投資的不二選擇,進可自己開發運營賺取高額利潤,退則土地轉讓直接套現或者作為二次融資抵押物。

在地產土地市場的“國家隊”身影中,一家名為“信達地產”的公司近日名聲大噪。6月1日上午,經過一個多小時激烈爭奪,信達地產力壓20余家開發商,以總價58.05億元摘得上海寶山區一幅地塊,溢價率303%,可售商品住宅樓板價約4.81萬元/平方米。據機構估算,該項目未來的保本售價將超過7萬元/平方米,是當前該區域銷售均價的2倍。

被業界戲稱為“錢袋子”的信達地產過去一年內在各地瘋狂制造地王。2015年7月至今,這家隸屬財政部的上市公司通過公開招拍掛新增10宗地塊,其中7宗是地王,分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王,以及上海的顧村地王。

今年5月,保利地產以54.5億元競得上海浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊,折合樓板價43607元/平方米,溢價率295.8%。如果扣除自持部分和保障房,實際樓面價為55707元/平方米,而目前該區域周圍的新房均價約在4萬/平方米。

一位業內人士認為,國企的高調拿地也與目前的國企改革有關,水電系(魯能、電建、葛洲壩)和鐵路系(中鐵、中鐵建)都不斷進入新城市,在熱門城市拿地王,提高知名度,主要是為了把自身布局做大。對於國企而言,只有自身有了更大的規模,才能在國企改革中保住自己。

民企緊隨其後

房企高價搶地大戲中,參演者從國企向民企蔓延。克而瑞的研究顯示,2015年7月至2016年3月,擁有絕對融資優勢的14家標桿房企共在69個城市拿下了503幅地塊,總金額5732.4億元。其中,萬科共在41個城市拿下了184幅地塊,綠地和保利的地塊則平均分布在24個城市。

對於規模房企高價奪地的原因,有前房企高層以龍湖為例分析稱,後沙峪那塊地本身很好,這塊地的投資也沒有背離龍湖的風格。龍湖一直在土地市場還是比較積極的。作為成熟的上市公司都有自己的投資決策體系,基於對市場和產品的理解和對收益的預測,得出的土地價格。這樣的行為是很理性的。他說:“對於一家成規模的地產商而言,有一件事情是必須做的,那就是拿地。”

沒有土地儲備就無法維持公司的長期運營,這是房企拿地的核心原因。在這個基本邏輯下,除了規模房企,亦有中型民企成為新晉地王弄潮兒。近一年時間內,泰禾先後拿下深圳、蘇州、佛山等高溢價地塊,並在5月19日豪擲47億元摘取上海長興島兩幅地塊。

《第一財經日報》記者不完全統計發現,今年開始拿地最多的房地產企業分別是融創、泰禾和保利,而萬科、恒大、綠地則在拿地面積上拔得頭籌。

“一級土地市場不像別的買賣市場,不是有錢什麽時候想買就能買的,基於這個大邏輯和大環境,只要政府推地,基本不差的地塊,企業都會買單。”對於這類企業積極拿地的原因,一業內人士說,一個企業重要的不是什麽會讓它活,而是什麽會讓它死,所以如果從現在花錢續命這個角度來看,就不是便宜貴賤的問題了。他說,對開發商而言,拿地多活幾年,在未來土地不足的時候,要麽去國外開拓新市場,要麽轉型做舊改,要麽開始深耕物業的運營能力,這是未來房企的三條可持續長久之路。

值得一提的是,不同的房企拿地策略也有所不同。

以泰禾為例,其也創造了不少“地王”,因此外界也對此充滿了疑慮。泰禾集團總裁助理兼上海公司總經理劉穎喆曾表示,未來馬太效應(強者愈強、弱者愈弱)還會繼續,泰禾為了降低風險自然會選擇核心城市,因此核心二線城市的土地價格會繼續走高。

而同樣拿地很多的融創則走出了不一樣的路線,“並購王”孫宏斌不斷通過收購手段獲取項目,在並購方面走在其他房企的前面。今年5月,融創以43.9億元收購萊蒙國際位於三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權,進一步布局了自己在華南的版圖。而此前,融創通過收購項目的方式已經進入了成都、西安等城市。

“目前地產公司都希望收購項目,我們收購的項目的利潤回報明顯比公開土地市場獲取項目的利潤回報高,隨著行業洗牌,未來收購項目的趨勢也會越來越明顯。”一家排名Top30的房企總裁告訴記者。

不同規模與體量的民企,在拿地上也存在差別。上述業內人士分析,差別主要在兩點,一個是時間上,一個是格局上。時間上就是中小民企要解決短期生存問題,怎麽能在這個地價高昂,產品要求高的市場上拿到地並成功銷售出去;格局上就體現在戰略布局上,大民企相對資源的積累更厚,不管是轉型還是開拓新市場都會有更多選擇,所以在拿地過程中對於一些特殊地塊會有戰略布局的考慮,而中小民企基本上就是就項目論項目,沒有精力也沒有必要考慮更高層次的問題。