2016-08-18  NM

去年8月19日,領匯改名為領展,至今剛好滿一年。領匯改名領展,顯然是希望在香港及內地大展拳腳,由「裝修佬」和「收租佬」變身成為地產發展商。

當日房委會財困,要賤賣資產套現,政府亦希望透過領匯上市,改善管理質素。有份推動領匯上市的官員,強調領匯不會拆售資產,公屋居民會繼續享有日常所需服務(包括街市和停車場)。過去一段時間領展負面新聞多多,這促使筆者花時間去查閱領匯及領展年報,試圖了解公司最新經營狀況。領匯上市後的首份年報(2005-06),表明公司的經營方針是透過改善物業資產組合的表現,令商戶、顧客和鄰近的居民得益,並為基金單位持有人提供穩定的分派和持續的「長線」增長潛力。筆者一向相信上市公司的長遠利益與社會利益一致,但觀乎領匯(及改名後的領展)過去幾年的表現,明顯已背離上述經營方針。領展用盡辦法刺激公司股價,令商戶和顧客怨聲載道。領展回應特首梁振英的批評時,指對方不應把企業的社會責任(social responsibility),與社會福利(social welfare)混為一談。領展看似追隨已故經濟學家佛利民的思想,認為企業的社會責任就是在不違反法律下,為股東爭取最大利益。領展表面上為股東爭取利益,實質卻是為董事及管理層謀取「私人福利」。

過去三個財政年度(2013年4月至2016年3月)領展十多名董事(包括公司高層)竟然可以取得1.8億元的薪酬福利(行政總裁王國龍一人獨得近億元)。這相對於領展誇口同期撥出2,700萬元(平均每年900萬元)資助社區項目,說可惠及50萬人(即每人受惠54元),出現強烈對比!再看這群董事,很少是地產界出身,大部分是從事會計、金融、法律、證券及投機炒賣工作。故此他們對上市條例及會計準則自然清楚不過,知道怎樣處理領展的資產及賬目,如何買買賣賣,才可以刺激股價上升。至於拆售資產後新買家違規,沒有履行照顧社福機構和弱勢社群的責任,把停車場由出租改為炒賣,令商戶、顧客和車主受苦,已經不是領展的事。反正買家炒賣賺錢後又可以回來以高價競投領展商場,之後再以更高價分租給商戶。

領展2013年3月底的收市價是42.3元,到今年3月底亦不過46元,三年升幅只得8.7%。因同期回購及註銷3%股份,公司市值只升5%。一眾董事又怎值1.8億元薪酬福利?最離譜是這段期間領展花費30多億元回購及註銷基金單位托價,同時又向董事及高層批出大量單位作獎勵。公司要增加貸款百多億元及耗用30多億元現金及存款,在市場上買買賣賣(包括回購股份托價),以致現金及存款只剩下4億元!領展由房託基金變身成地產商,背離原先經營方針。若要買地產股,投資者又何須揀選領展?就以太古地產和新鴻基地產作比較,這兩間公司不論在物業發展及租賃的經驗,資產規模及質素,流動資金(包括現金和存款)及負債等方面的表現均較領展優勝。這兩間公司(及同系公司)對社會的承擔(特別在藝術發展及體育方面),同樣遠遠多於領展,股息亦有三厘多,市值(或股價)較賬面值出現三至四成折讓。最重要是它們的董事及管理層比較克制,董事酬金與業績相稱,不會連獨立非執董也有長期獎勵獲發股份。再加上政府表明要處理領展這座大山(但不會回購),故此實在很難找到原因要購入領展。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com