2016-09-22  NM

中秋假期,與太太到希臘旅遊;遊希臘,少不了泛舟愛琴海上。星空中,清風徐來,泛舟在明月之下,似是一葉孤舟向圓月奔去。在海上追月,仍上網留意香港新聞,恰巧看到追月不如追樓的新聞。忽然想起,在香港樓市反覆當中,地產股的最新業績表現如何?故此,選了數隻近月公布了最新中期或末期業績的大型地產股,來一個地產股業績大比併。市盈率及市賬率

用作比較的地產股包括恒基地產(12)及長實地產(1113),兩者是在上月公布中期業績;另外還有新鴻基地產(16)及信和置業(83),是在本月初及上月底公布末期業績。若不看財務報表明細,以市場慣用的比率做比較(見附表),大家會發現數隻地產股的市盈率及市賬率看似有差距,但實際是非常接近,市盈率由9.6至12.6倍,市賬率在0.6至0.8之間。在地產股中,長實地產的市盈率及市賬率無獨有偶都較高,而恰巧在長和系重組後,長實地產更集中在地產業務。可惜,長實地產的股本回報率稍稍偏低。

收入增長及毛利率

再細看財務報表,計算收入增長,發現長實地產的中期收入,對比去年同期,上升了逾五成,較接近升幅的僅有新鴻基地產。對比去年同期,新鴻基地產全年收入升37%。恒基地產及信和置業的中期或全年收入,都是倒退。反覆的香港樓市似對地產股的毛利率影響不大,當中僅新鴻基地產的毛利率稍為下跌,信和置業的毛利率更大幅上升17%。此等現象是否代表在反覆的樓市中,地產股的生意或做少了,但利潤卻可能多了?

溢利增長及溢利率

在溢利增長方面,仍然是長實地產較優勝,但升幅卻不及收入的增長幅度。更有趣的是,除長實地產外,其餘地產股的溢利率普遍都接近毛利率,甚至高於毛利率,當中恒基地產最新中期溢利率是92%,中期毛利率僅有47%。溢利率高於毛利率的主要原因,就是曾與大家分享的「無營生利」項目之一:「應佔聯營及合營公司的溢利」,收入沒有分佔聯營及合營公司的營業額,但仍因應會計準則要求,攤佔了聯營及合營公司的溢利,故此無「營」生「利」。此處是否亦間接反映香港的地產股並不全是地產股,還經營、聯營或合營其他不同業務?

林智遠 Nelson Lam

執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。