2016-10-13  NM

過去數個月,本地樓市從低位急速反彈,中原指數由127.46點升至141.04點,至今回升超過一成。樓市復甦,一眾地產商隨即推出大量新盤應市,樓花期長達兩年多,單位面積屢創新低,但依然賣個滿堂紅,毛利高達四至五成之高!

筆者面對如此亂局,實在感到唏噓。樓價上升,有樓一族,特別是大地產商和炒家,自然開心不已。可是,若樓價上升至完全脫離一般市民的購買力,沒有父蔭的年輕人盡一切努力仍然無法上車,貧富不均問題不斷惡化,香港社會只會進一步撕裂。

自從2008年12月金融海嘯爆發後三個月,本地樓價從低位大幅反彈,至今上升約一倍半。過去幾年樓價颷升,樓宇供應短期內無法增加去滿足需求,前任特首曾蔭權自然被問責,指他任內沒有建立足夠土地儲備去應付未來的房屋需求。

樓價颷升的罪魁禍首,始終是美國聯儲局推行超低息政策,令大量資金湧入樓市。雖然過去幾年特區政府的財金官員不時推出措施壓抑樓市,但成效往往只能維持一年半載,之後樓價又拾級而上。

根據中原指數及綜合消費物價指數的數據,可以見到每次樓市颷升一段時間後,當政府推出措施打壓,或者預期美國加息,樓市便向下稍作調整,但一年半載後又重拾升軌。

2011年6月,中原指數突破100點後便向下調整約七個月,大約下調6%,連同期間物價上升3%,樓價實質下調近一成。市民收入隨着物價上升,供樓負擔比率自然下降,由之前的42.9%下跌至40.5%。

到2012年1月,樓價止跌回升,持續上升一年至2013年1月,扣除通脹後實質上升約27%,供樓負擔比率逼近50%。之後政府推出「加辣」措施,樓價再度向下調整約5%,連同期間物價上升4%,樓價實質下調近一成,供樓負擔比率回落至44.4%。

只可惜政府在2014年初突然「減辣」,容許購入樓花的業主可享有的換樓期由入伙後才計算,而不是計算簽訂臨時買賣合約的日子,結果令二手樓供應減少,刺激樓價飛升。中原指數由117.18點一直升至2015年9月的146.92點,升足一年半,供樓負擔比率突破50%。去年6月港股大時代終結,樓價三個月後開始下跌,跌至今年3月,下調約13%。連同期間物價升幅,樓價實質下調約16%,個別之前炒賣熾熱的地區更下調兩至三成。供樓負擔比率由超過50%下跌至44%左右。若以同業拆息(Hibor)計算,更跌至約42%,接近過去二十多年的平均數,是合適的入市時候。今年4月初,市建局以11,000元呎價出售新盤「煥然一居」,銷情極其冷淡,竟然有七成中籤申請人不去認購,實在令筆者感到意外和心痛。故此4月及5月時在這專欄強烈呼籲首置者應珍惜買樓機會,不要相信樓價會下跌五成的言論。現在樓價從低位急速反彈,錯過入市機會的首置者肯定後悔不已。根據過去幾年的規律,今次樓市回升,估計持續一年半載。隨着美國加息升溫,供樓負擔比率上升,樓花供應大增,或者政府再出招打壓,估計到今年底或明年初,樓價又向下調整。到明年中,樓價回到較低水平時,有意置業者可以考慮入市。不應被地產商及傳媒不盡不實的消息所影響,盲目以高價搶購物業。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)