2016-11-10  NM

政府失驚無神「加辣」,推出劃一的15%印花稅新招壓抑炒樓。若以經濟學ABC班的需求曲線和供給曲線來分析,印花稅本來是買家負責支付,加稅會使需求曲線下移,從而降低樓價,故稱為「需求管理措施」。然而,在一手市場,部分發展商以回贈或其他方式,分擔買家支付責任,需求曲線或不會下移,反而供給曲線會上移,樓價因而不跌反升。

加辣新招成效如何,尚未可知,但辣招無論最終使到需求曲線下移或供給曲線上移,樓宇成交都必然下跌,從而影響地產股。9月中尚未有辣招之時,曾分析比併部分地產股最新業績,當中包括恒基地產(12)、新鴻基地產(16)、信和置業(83)及長實地產(1113),當日新世界發展(17)亦尚未公布業績,今天就藉機補遺,看看有否地產股遺珠!

市盈率及市賬率較低

未看業績,先看市場慣用的比率:市盈率及市賬率。以上週五收市價計算,上述地產股的市盈率在8至13倍之間,市賬率在0.6至0.8倍之間,新世界發展的市盈率及市賬率都偏低,市盈率是10倍,僅較恒基地產的8倍稍高,市賬率僅0.5倍。較低的市盈率及市賬率,是否就代表新世界發展是地產股遺珠?新世界發展2016年6月止的全年收入有8%增長,但毛利卻下跌4%,毛利率由35%,下跌至31%。9月分析地產股時,曾指出反覆的香港樓市似對地產股的毛利率影響不大,當中僅有新鴻基地產的毛利率稍為下跌。比較上述地產股38%至48%的毛利率,新世界發展31%的毛利率,不但跌幅較高,而且更是毛利率較低的一間公司。由於毛利率下跌及投資物業公平值盈餘大幅減少,新世界發展的溢利更大幅下跌超過五成,溢利率由49%,忽跌至21%,與上述地產股32%至92%的溢利率有一定差距。這些比率差距或許解釋了,為何新世界發展市盈率及市賬率會較低!

其他全面收益中虧損較大

長期支持《壹計就明》的朋友必然知道,分析業績要看溢利,但亦要看「其他全面收益」。翻開新世界發展的綜合全面收益,大家會發現本年度溢利是123億港元,但本年度其他全面收益卻虧損78億港元,兩者相加後的全面收益僅有45億港元,比較2015年274億港元的全面收益,大幅下跌84%。所謂其他全面收益,就是一些未有計進損益表的收益或虧損,將來或會重列在損益表內。以新世界發展的其他全面收益為例,投資中的「可供出售金融資產公平值變動」有11億港元虧損,「匯兌差額」有41億港元虧損,兩者都應是以年終市場價格及匯率作計算,只因未變現,才放在其他全面收益中。已按市場價格及匯率計算但未變現的虧損,都是虧損;同時,虧損或也可反映投資及匯兌風險管理方面一些遺留的問題!

林智遠Nelson Lam

執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。

目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。