2017-01-12  NM

過去多年來的龍頭盤,主要都是本地大孖沙長地(1113)、新地(16)、恒基(12)、又或新世界(17)之爭。但隨着內企趕着走資盲搶地,2017年第一仗,演變成本地薑大戰過江龍,結果是,後者偷襲成功。由新鴻基地產發展的Grand YOHO,將元朗荒地變成黃金雞地,去年八月推售一期時,收過萬張票,套現近一百億。食髓知味、本月推2期霸龍頭位時,殺出了程咬金。由內企中海外(688)發展的啟德1號II期,突然撲出賣樓。市區地加上有另一內企海航墊高「麵粉價」,Grand YOHO反而「襯托」出啟德1號更抵買!結果Grand YOHO只收得八百票,郭炳江頭馬雷霆惟有低調宣布「惜售」,保留部分單位現樓再賣。有行內人士指,中資發展商殺入本地市場,往往不計較價錢或形象打游擊:爭龍頭、霸靚地、語出驚人,連垃圾房都賣!已為本地薑帶來沉重壓力。人無恥、便無敵,原來賣樓都係。

回帶至二○○一年,時任新地副主席兼董事總經理郭炳江,公布投資逾一百億元,落實在原先賣雞賣鵝的元朗雞地,發展「十年大計」。十年後,這個計劃終於收成,相繼發展成YOHO Town、YOHO Midtown等物業,每次開賣都能大收旺場,亦帶挈元朗樓價大升,將雞地變成「黃金雞地」。到上年八月,新地推出Grand YOHO一期,以平均呎價萬二元,低於二手成交價搶灘。新地副董事總經理雷霆形容:「熱切期待價」,結果八日收逾萬六票,超額五十二倍,成為九七後新票王。食髓知味,四個月新地再開樓盤二期,雷霆今次一樣形容是「優惠價」。不過記者翻開價單,平均呎價折實要萬四元,比一期首批價單足足貴了兩成一。單位又以三、四房為主,一房最平入場價要五百多萬,價錢夠買市區兩房。

兩大死因

剛宣布推盤時,同區經紀本來都相當興奮,幾百人排隊爭睇示範單位,但最終反應不似預期,暫時收票八百張,有經紀嘆:「又食穀種。」其中一個死因,是新地錯判形勢。二期開售時間與一期相距太近,只有短短四個月。去年一期賣出逾一千一百個單位,幾乎是賣清所有單位,已吸乾同區購買力。市區客嫌遠,同區客又嫌貴!在該區居住的葉小姐指:「我自己都比較鍾意市區樓,都唔會住喺元朗。依家大陸人多咗,逼咗好多,呢個價喺呢區真係貴咗少少。」祥益地產營業董事謝澤銘也稱,客人對新地開價都表現愕然:「好多客同我反映好貴,呢個價不如買市區樓!」其次,現時主流賣「納米型」上車盤,新地推大單位自然更難sell,謝澤銘說:「呢批客本來就比上車客少,加上依家有新辣招,佢哋換樓會更加謹慎。而且同區二手市場,好似YOHO Midtown,呎價都係一萬三千左右,依家去到萬四,選擇自然多咗好多。嚟緊荃灣西又有好多盤源,好多客都會去比較,等緊機會。」

新地進退失據

事實在這四個月間,外圍變化太大:特朗普當選、美國加息、新辣招、以及內地嚴防走資,已不可同日而語,城市大學建築科技學部高級講師潘永祥,便點出新地進退失據的原因。他指,上年尾樓價回升後,發展商有意製造「依家唔買,第日仲貴」的氣氛,但這次失效:「舊年呢招都OK,但最近大家都擔心嚟緊加息步伐會唔會加快,對經濟信心一般。」Grand YOHO計錯數,竟造就了中海外乘勢而起。中海外發展的啟德1號II期,剛拿到預售樓花同意書即推,無懼與Grand YOHO正面對撼。此項目屬「港人港地」項目;港人項目由內地發展商投得,已經吊詭。如吃了「誠實豆沙包」的中海外地產董事總經理游偉光,在I期開售時更拋出一句:「無講話可以合理價錢比香港人買到。」到今次開賣II期,折實呎價要一萬七千元,較I期高兩成一(升幅與Grand YOHO又一樣),游偉光一樣反問:「咁點樣先唔進取?」

天價垃圾房

最賤者,是竟然破天荒將垃圾房納入實用面積。翻開樓書,啟德1號I及II期合共四十個一梯一伙單位,均把電梯大堂旁的垃圾房,納入實用面積出售,以II期低層十一座一樓單位為例,實用面積千五呎,而該垃圾房約七呎多一點,以折實平均呎價最低一萬四千八百八十九元及最高二萬二千二百四十元計算,中海外賣每個垃圾房,即賺多十萬至十六萬元。游偉光對此繼續寸嘴本色:「設計係鼓勵業主做垃圾分類。」並指大家同意不同意,接受不接受,見仁見智。街坊吳生吳太便指,萬七元一呎實在貴,更批評垃圾房事件為:「離譜!賺得太盡!」不過你有你鬧、我有我賣。由於啟德被吹捧為「新九龍站」,又有內企海航高價投兩地托底,加上新地高價賣「郊區盤」,相對反映出啟德1號抵買。有意幫仔女出手、購入一房單位的梁女士,便看好啟德發展前景,認為該盤仲有升值潛力。「價錢都係預六百幾萬左右,有工返就唔使擔心樓價會跌啦!」截至本週一,啟德1號II期已累收千六票,中海外並有計劃加價加推。

對撼陸續發生

本地薑大戰過江龍,此類戲碼將陸續上演。事關過去兩年,內房為走資或向外發展,投地的數目驚人,部分地區更只有中資投得地皮,如高銀金融以六十三億投得何文田地王、連街坊區石硤尾,亦由世茂房地產以七十億奪得地皮。按過去兩年投地記錄計算,除了啟德區外,大埔區及屯門區亦會上演中港大戰,多個中資港資樓盤對戰,正面對撼。對於不少內地發展商爭先搶佔香港地盤,承建商惠記副主席單偉彪並不驚訝:「已經對香港發展商造成好大壓力。但我認為係好現象,基本上起樓需要咁大筆錢,香港細地產商根本做唔到,變相得五大、六大(香港地產商)做到,所以佢哋以前打橫行都得啦。」他解釋,國內地產市場競爭同樣大,促成愈來愈多大陸地產商南下搶地。「國內地產商對利潤要求無咁高,起碼唔會覺得要賺一倍先肯起。」中原集團主席兼總裁施永青亦指,中資在港投地會成為新常態:「內地發展商規模大過香港好多,萬科一年起嘅樓,多過香港發展商加埋啦,佢嘅管理能力、營運效益都強過香港。依家香港發展商大部分係第二代、第三代,守到業已經叫交到功課。」他續指:「我見你哋先話發展商壟斷,加入新競爭者係好事嚟o架,公開市場多競爭先至有進步。」對於地價搶高會否導致樓價上升,他指:「要睇市場承接能力,唔係話開咩價就賣幾多,做生意唔係實賺。」又補充中海外不是「寸爆」:「你咁問人(問題),人哋都可以覺得你好寸啫。」

質素成疑

內企入侵引伸的是質素問題。啟德1號與公屋啟晴邨只有一路之隔,有着「千絲萬縷」關係。二○一五年,香港爆出鉛水事件,部分公共屋邨、居屋、私人屋苑、醫院及教育機構無不中招,由中國建築(3311)承建的啟晴邨正正是受害地方之一;而中國建築正是中海外的關聯公司,亦正正是啟德1號的承建商母公司。本刊統計過去一年涉及中海外或中國建築的「質素」問題,當中包括中海外發展的「星鑽」,驗樓時發現石材有極多銹漬及石窿。以及「喜點」驗樓時發現主人房天花有明顯滲水,懷疑外牆或天台滲漏所致。而中國建築承建的水泉澳邨,鑽開廁所的石屎地台後,發現石屎層不是堅硬的石屎,而是鬆散的沙石。水泉澳邨商場的天花,亦出現嚴重滲水。現時租樓自住的陳生直言:「對內地發展商都會無信心o架,因為大陸承建商始終質素差啲,覺得佢哋監管無咁好。」資深驗樓師詹濟南驗樓無數,他以經驗指中海外單位質素較飄忽,難一概而論。「某些單位如於鴨脷洲、屬豪宅的『南區•左岸』卻比意料中好,可達八至九十分。但好似由中國海外及市建局合作發展嘅『星鑽』咁,我驗過數十個單位,整體得到五至七十分,咩問題都有,例如油漆較差,帶好多空心牆同空心磚。」買大陸發展商的樓盤,看來要膽搏膽。

Grand YOHO火併 啟德1號

交通Grand YOHO暫勝

Grand YOHO由元朗站前往中環,要經西鐵轉駁至南昌站轉車,車程約需40分鐘。而出元朗市區,就需步行15分鐘,或乘10分鐘輕鐵。若需出入內地,元朗西鐵站附近有專線巴士往返落馬洲及深圳灣口岸,尚算方便。但要留意部分單位鄰近高速行車公路及西鐵架空路軌,樓書內未有提及加裝隔音屏障,低層業主要考慮嘈音問題。

至於啟德1號,目前出入只能靠巴士。其未來潛力,在於兩年後才通車的沙中線,啟德站在樓盤旁,聲稱5分鐘可到達車站。以為等兩年就可做到其宣傳的「貫通東西南北」、只需五個站11分鐘直達會展?起碼要多等四年;大圍至紅磡段雖將於兩年後通車,但紅磡至金鐘段最快也要二○二一年才正式通車。在通車前居民須先乘搭沙中線往何文田,轉乘觀塘線到旺角,才再往金鐘,轉車兩次,預計時間起碼20分鐘。不過,還未計及港鐵可能的延誤。

配套Grand YOHO勝

Grand YOHO鄰近設有大型商場YOHO MALL,分為兩期,總面積達110萬平方呎,主要對象為本地客,金鋪及藥房不多,以時裝服飾及食肆為主。惟食肆價錢偏貴,商場亦暫時缺乏大型戲院,要等到年中商場IMAX戲院開幕。而元朗市中心區內設有平民食肆、街市等,入夜後內街頗為幽靜,近年「南亞幫」入侵元朗問題,亦引起不少人關注。

環觀啟德十一塊地,除了旁邊正興建的居屋外,其他還是空地及地盤,沙塵滾滾,基本上除了地盤工人外就渺無人煙。啟德1號的配套與交通同一命運,也是等。其位置雖然處於啟德發展區核心地帶,但配套卻像回到農村,當區擬建的地下購物街及車站廣場與沙中線未看到曙光。居民入伙後的衣食住行,須依賴旁邊的公屋商場,最快也要步行10分鐘前往啟晴邨才可購買日常用品。

校網啟德1號完勝

Grand YOHO校網屬74區,中規中矩。相反啟德1號精彩得多。拖着小孩現身示範單位的陳太表示,樓盤近小朋友現時就讀的學校,並指:「萬七元一呎比某啲區算係平。」的確,啟德發展區坐擁34小學校網及九龍城中學傳統名校網之利,單是小學已經有被稱為九龍城至強女校的協恩中學附屬小學,其餘熱門名校包括有香港培正中學、喇沙書院及拔萃男書院。

會所Grand YOHO勝

Grand YOHO與啟德1號管理費一樣,都是每呎$3.3。Grand YOHO賣點,是設有「王者」會所,連戶外園林面積逾十七萬平方呎,包括五個室外泳池及一個室內泳池、閱讀室、健身室及休閒農莊等。而屋內電器牌子以西門子、TGC為主,未算頂級。

啟德1號則設2.5萬呎會所及5萬呎住客花園,惟啟德1號II期及I期是兩個獨立新盤,所以II期住客與I期會所將分開使用,但同設三十七米長園林泳池、卡拉OK室、模擬飛行艙等設施,而II期屋內電器牌子,則跟Grand YOHO採用的相同,如西門子、TGC及美諾等。

撰文:梁延宇、黃綺敏攝影、攝錄:財經組協力:黃嘉慧插圖:祝健中news@nextdigital.com.hk