http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110318/2234211.shtml


每經記者 張敏 發自北京
「嚴厲的政策將脫韁的野馬拉回來!」針對嚴厲的樓市調控政策,常常語出驚人的SOHO中國董事長潘石屹如是評論。在他看來,過去幾年的房地產市場像匹脫韁的野馬,政府以看似不盡合理、十分嚴厲的政策試圖將其拉回到正常範圍。
「新國八條」出台以來,不少城市的樓市遭遇了成交冰點,成交價格也開始停滯不前,但對於市場後期走勢,業界仍然存在較大分歧。
近日《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者在SOHO中國總部對潘石屹進行了專訪,他強調,本輪調控是一次劇烈的洗牌,未來3年內將有50%的房企被 淘汰。而保障房建設能否及時跟進,則主要取決於其盈利模式。在商業地產方面,潘石屹表示,政府應該讓商業地產、股市復甦,吸納點資金過來,「不能總讓錢往 住宅市場跑」。
保障房擠壓商品房市場
NBD:中央下達了未來5年新建3600萬套保障房的任務,其中今年新增1000萬套,這樣的規模會不會對商品房市場帶來擠壓?
潘石屹:保障房規模擴大,會擠壓商品房市場的很多資金和人力。全國每年大約銷售700萬套房,現在光保障房一年就新增1000萬套,比商品房銷售規模還大,當然擠壓了很多市場。
另外,現在市場上的資金很充裕。去年商品房銷售額在5.25萬億元,前年銷售3萬億元,一共是8.25萬億元(據統計局數據,2009年商品房銷售額應為4.40萬億元)。我算了一下,這兩年花錢買地一共還不到3萬億元。除去建安成本和稅費等,還有相當大的資金量。
NBD:可去年國有土地使用權出讓收入就有2.9萬億元?
潘石屹:你說的2.9萬億元,有1萬億元是開發商的購地投入,另外接近2萬億元是其他行業的。前幾天有個開發商告訴我,他在中歐商學院的同學中,除了他本人看衰房地產,其他行業的老闆都看好房地產。
NBD:商品房市場這麼多的人和錢閒下來,會不會投向保障房,並推動保障房建設?
潘石屹:這要看盈利模式。以出售型為主的保障房(經適房、兩限房)有出口,即使售價跟成本有3%的差距,企業仍可回籠資金,就會願意去做。廉租房和公租 房是社會福利性質的很難盈利,以地方政府的財政狀況,也不可能補貼太多,企業的動力恐怕不足。我認為經適房是一個相對成熟的制度,值得在未來的保障房建設 中借鑑,最怕的就是一切都推倒重來。
房企的三條出路
NBD:您曾談到,在這輪調整中,將有50%的房地產企業在未來兩三年內被淘汰出局。這輪調控為什麼有這麼大的威力?跟以前的政策有什麼不同?
潘石屹:50%的房企出局,主要原因就是3600萬套保障房對市場的擠壓。我認為這次是一個劇烈的洗牌,未來3年之內(保障房建設規模最大的2011年~2013年)就會調整完。不像原來,市場每年淘汰10%~20%的開發商。
NBD:那麼剩下的50%企業,如何轉型才能度過這個關口?
潘石屹:房地產企業的轉型有3個方向:第一是走高端,跟保障房建設脫節,繼續建設商品房,包括高端住宅;第二是朝「岔路」上走,比如進軍旅遊地產、老年 地產等,另外現在醫院建設向民間放開了,可以去建醫院;第三就是資金實力比較雄厚的企業,配合政策要求,投入保障房建設。
商業地產不會調控
NBD:SOHO中國一直從事商業地產開發,您會不會擔心樓市調控會蔓延到商業地產?
潘石屹:商業地產不會受到調控影響。市場上那麼大的資金流動性,總要有個蓄水池。即使它流到商業地產,推高了商業地產的價格,也跟老百姓沒關係,因為投資商業地產的人都不是弱勢群體。
我認為政府應該讓商業地產、股市復甦,吸納點資金過來,不能總讓錢往住宅市場跑。
NBD:「限購令」擠出的那部分投資性資金,未來將流向哪些領域?
潘石屹:「限購令」從表面上看是個二套房的問題,背後更深層次的問題是,把投資性需求降為零。我瞭解到,在北京的很多住宅項目中,有1/3是投資型需求,個別項目甚至不止這個比例。如果這些錢沒處去了,就有可能誘發通貨膨脹,我認為應該重視這個問題。