補充一線城市土地供應,國務院“下及時雨”。

國土資源部日前發布的《2016年第四季度全國主要城市地價監測報告》(下稱《報告》)顯示,有22個城市的住宅地價同比增速超10%,北京、上海、廈門、南京、合肥更是超過了20%。

顯然,一二線城市去年上半年的火爆樓市帶動了地價的快速上漲。為了穩定預期,防止地價進一步帶動樓市上行,全國至少已有16個熱點城市出臺三年宅地供應計劃,但北京、上海、深圳缺席。

事實上,缺地一直困擾著不少一二線城市,這也使得這些城市在抑制樓市泡沫方面受到限制。2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展,並要求落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

所幸,新華社23日受權播發的《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》(下稱《意見》)在跨省占補平衡方面提出,探索補充耕地國家統籌。這就為缺地的熱點城市解決住宅用地供應開了一扇窗。

五城市地價漲幅超20%

與房地產市場類似,住宅地價的熱度也出現了分化。

《報告》顯示,一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢,大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢。具體來說,2016年第四季度住宅地價同比上漲的城市達到92個,較上一季度增加7個;增速超過7%的城市達到34個,較上一季度增加10個。

值得註意的是,全國有22個城市住宅地價的同比增速超過了10%,包括北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等,有過之嫌。其中,北京、上海、廈門、南京、合肥的住宅地價增速超過了20%。

對於地價的走勢,《報告》認為,一是國際經濟複蘇動力與壓力並存,國內宏觀經濟穩中向好;二是2016年市場回升動能依然存在,資金充沛,部分城市市場熱度較高,房企補倉需求旺盛。

《報告》指出,2016年四季度,貨幣政策基本穩健,但社會融資規模同比快速增長,M2(廣義貨幣)與M1(狹義貨幣)增速差略有收窄,仍處於較高水平,企業資金依然充沛。2016年11月末,社會融資規模同比增長13.3%,流動性充裕,為不動產市場量價上漲提供了資金支撐。

統計數據顯示,2016年1~11月,房地產開發企業到位資金中,個人按揭貸款同比增加49.3%,處於歷史較高水平。年內熱點城市房地產市場量價齊升,銀行信貸支撐資金流入房地產市場,帶動了企業庫存去化和資金回流,企業在熱點城市補倉土地需求旺盛,進一步加大了競地力度。

不過,隨著金融監管部門對房地產融資嚴格管控,2017年房地產開發企業到位資金增速將有所降低,熱點城市開發投資節奏將有所放緩。

中原地產首席分析師張大偉表示,2016年第四季度全國有11個城市土地出讓金超過300億元,其中杭州最高達到了517億元。整體看,雖然土地市場成交額處於高位,但在系列調控政策的影響下,出現了土地溢價率逐漸平穩的跡象。

各類調控手段出臺

自去年四季度以來,為了調控趨於過熱的房地產市場,不少城市祭出了多種手段。除堅持分類調控、精準施策外,熱點城市的調控也繼續升級,限購限貸力度加大。

2016年10月份以來,一線和二、三線熱點城市,先後密集出臺政策,從提高購房門檻、調整信貸公積金政策、加大土地供應、加強市場監管、強化信息公開和輿論引導等方面收緊調控。

在土地供應環節,多城市靈活設置競買規則,通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價,防止異常高價地塊擾亂市場預期。

天津、廣州、合肥、濟南、南京、杭州、無錫、蘇州、濟南、鄭州、武漢、福州、廈門、成都、青島、佛山等多個熱點城市依據市場需求情況編制、公布了2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃,調整土地出讓節奏,穩定住宅用地供應預期。上海、廣州、南京和杭州等嚴格監管土地競買資金來源,防範資金違規流入土地市場,保障市場規範運行。

“調控政策密集出臺,效果初步顯現。統計數據顯示,2016年11月份,15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫,房價走勢明顯趨穩。”《報告》稱。

2016年四季度,房地產用地價格受市場前期看漲預期的慣性效應影響,環比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價來看,調控收緊一定程度上發揮了作用,一、二線城市住宅地價環比增速出現回落跡象。而市場分化顯著,多數庫存較大的三線城市的地價處於溫和上行態勢,地價基本穩定。

張大偉也表示,隨著各地政策出臺,從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看,二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來,全國土地市場成交數據降溫,合計成交超過10億元的109宗,其中溢價率超過100%的只有23宗,相比之前高溢價率地塊頻繁出現的市場有明顯的降溫。”張大偉說。

增加住宅用地供應潛力

按照國土資源部要求,一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017~2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。然而,截至第一財經記者發稿,除廣州外,四大一線城市中,北京、上海和深圳均未發布三年住宅用地供應計劃。

雖然尚未公布三年住宅用地供應計劃,但北京、上海和深圳日前均對調控樓市作出表態。

北京市委書記郭金龍在上月召開的中共北京市委十一屆十二次全會上稱,要清醒看到,房價已經過高,積累了風險,而且增加了社會焦慮,也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任,嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求,堅決保持房價平穩。

新當選的上海市市長應勇20日表示:“我們不希望看到上海的房價太高,這會影響年輕人的發展,影響城市的活力和創新能力,也不利於城市長遠發展。”

“對經濟而言,樓市泡沫是危險的。”針對深圳市場普遍關註的“樓市限價令升級”,深圳市委書記許勤20日表示,“政府的調控政策,是在市場失靈情況下,或者市場本身遠遠背離市民期望值的情況下進行調控。”

事實上,中國經濟發達地區往往因為“缺耕地”,也使得住宅用地成了稀缺資源;然而,一些耕地大省往往“少資金”。這種背景下,松綁跨省耕地占補平衡政策成為雙方的共同訴求。

根據去年底召開的中央經濟工作會議,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。而23日發布的《意見》正好解決了這一矛盾。

在跨省占補平衡方面,《意見》提出,根據各地資源環境承載狀況、耕地後備資源條件、土地整治新增耕地潛力等,分類實施補充耕地國家統籌。

具體而言,有兩類情形能夠享受跨省占補的“政策優惠”,一是耕地後備資源嚴重匱乏的直轄市,新增建設占用耕地後,新開墾耕地數量不足以補充所占耕地數量的,可向國務院申請國家統籌;二是資源環境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省份,對由於實施國家重大建設項目造成的補充耕地缺口,可向國務院申請國家統籌。

但也有擔憂認為,一旦放開跨省占補平衡,是否會出現東部省份由於減輕了補充耕地的壓力,而又出現建設項目大肆占用耕地的情況?

對此,《意見》強調,要嚴格控制建設占用耕地,充分發揮土地利用總體規劃的整體管控作用,從嚴核定新增建設用地規模,優化建設用地布局,從嚴控制建設占用耕地特別是優質耕地。實行新增建設用地計劃安排與土地節約集約利用水平、補充耕地能力掛鉤,對建設用地存量規模較大、利用粗放、補充耕地能力不足的區域,適當調減新增建設用地計劃。