前段時間,總想著搞個大新聞的香港媒體TVB,終於通過一位港女的金句,挽救了下自己越來越慘淡的收視率。


這真人秀的節操我就不吐槽了,反正如果人人都這麽拜金,按照現在香港房價這趨勢,估計全港都要沒高潮了,大家只能去北京踐行三寶之Sagami了。

 

關於香港樓市,蝸牛妹過去只推過兩篇文章。

 

第一篇是在16年2月,香港樓市一片“愁雲慘淡”之際,刊登了一位讀者的來信:《那個說香港地價跌了七成的 你給我出來》。

 

當時新界北的樓價是香港樓市的重災區,有位天水圍業主林太為自己兒子330萬入市,被記者追問到,專家說現在是高位接火棒哦,最新兩房報價只有290萬哦,樓價可能還要再調整10%,你有啥評論呀?

 

這位阿媽霸氣回答:買貴40萬有什麽問題,兒子要住啊,如果又升呢?銀行能估到價,這些個專家,食屎啦!

 

於是乎觀望到2016年10月,蝸牛妹推出了對香港房地產政策的深刻反思文章,《在香港,失去房產,夢想再多我們也將無家可歸》。

 

事實也證明,和蝸牛妹一樣這麽認為的,還有海航。他們用真金白銀擊敗了無數競爭對手,接連以高溢價拿下了香港啟德的好多塊地皮。


只能說,夢想越大,需要安放的土地也就越來越大,越來越貴。


而上文提到的這位林太,年初330萬買的房子,現在同小區里根本買不到這個價錢啊,400多萬的都幾乎被搶完了。看看香港的中原地產指數的深V,就知道家庭主婦的眼光還是毒辣啊。


 

好了,下面蝸牛妹就變身師奶,來一篇香港買房帖(土豪應該不需要了,你們可以直接拉到最底下,點贊賞就好了)!

 

最重要的香港買房之三元悖論,蝸牛師奶給你畫出來了。


請糾正阻礙你在香港買房的最大障礙——要買就要買個大房子!至少100平米起的!!!這種size的,在香港叫做千尺豪宅,一般只存在於TVB的港劇,沒個大幾百萬砸下來做首付,市區房你就別想了。

 

當然,你要是願意住到大新界、大離島,千尺豪宅還是有可能的。辣麽,你就要妥協每天上下班的通勤時間和交通費,隨便哪個晚上浪的晚回家了,的士費不要貴得太心疼哦。

 

但如果你是個每天七點就要上班,工作的累死累活的金融民工,那買房肯定得是方便第一啊。這時候如果你還要一味追求又大、又新的房子,那我估計你就得為了首付和月供,每天在office加班至天明了。

 

要還想有點所謂的work life balance,那大概率只能在舊一些的二手房里找找了。不過不用擔心,香港的樓宇普遍保養比較好,有些三十四年樓齡的房子,看起來也就跟大陸十幾年也差不多。

 

總之又大、又方便、又便宜的房子,不存在!不存在!不存在!

 

比你想買什麽房子更重要的一個問題是:你能買得起什麽價位的房子?

 

這個主要要看金管局的臉色(香港的央媽)。因為前幾年房價一直漲,為了保障香港銀行體系穩定,香港政府和金管局出臺了無數辣招(當然沒啥卵用),這就直接導致了人民群眾們只能買細價樓,細價樓越來越少,人民群眾們越來越買不了樓。下面請聽分解。

 

買房子,你要先付首付。1000萬以上的豪宅,你最多只能向銀行貸款50%,一千萬以下的房子,貸款人收入如果來自香港最多只能貸款60%。


 

好消息是,為了幫助市民上車,香港還有一種東東叫做按揭保險,即400萬以下房子可以最多貸九成,600萬(記住這個數字)以下的房子最多可以貸八成。

 

雖然多出來這20%的貸款仍然用的是銀行的balance sheet,但通過按揭保險,將銀行這部分的風險進行了保障。買房人士可以少付兩成首付,銀行也能多賺兩成房價的利息,win win!只要你再多交大幾萬的按揭保險費就好了(不用擔心,這部分也是可以按揭,分在你的月供里的)!當然,你得首次置業、有固定工作。



根據調查機構Demographia的報告,2016年香港樓價平均為港人年收入18.1倍,連續七年成為全球最難負擔的城市。買房貴、租房貴,每一分錢首付省下來都不容易的。


 

我們就拿600萬的房子來說,假設你符合條件,可以申請八成貸款,那麽你要準備120萬的首付;律師費我算你找了個熟人,7000塊全包了;給政府的印花稅是怎麽也打不了折扣的,3%那就是18萬;還要再交1%的中介費,如果碰到個好中介給你個折扣,我算他收你5萬好了。

 

算下來,一套600萬的房子,首付你要拿出143.7萬。如果是一手新房,你基本不用裝修;如果買了個二手房,如果需要裝修,那你就要再預至少三個月以及30萬進行裝修。再到搬家、入駐、添置家具, 200萬差不多就沒了


 

出完首付,更大的問題在找銀行貸款,你必須通過香港金管局的壓力測試才能找銀行拿到貸款。

 

按照2%的審批利率,貸款30年,月供18104元,不能超過你的入息50%,即你每月固定收入至少要36208元;按照5.15%的壓力測試利率,月供就升至26209元,不能超過你的入息60%,所以每月固定收入至少要43681元

 

BTW,根據香港統計處2016年Q3的綜合住戶統計報告,全港家庭住戶每月入息平均數是26000元,私樓家庭住戶的每月入息平均數是36000元,按照銀行的標準還哪上的了車啊!(北京、上海人民表示笑而不語)


這里插播下小夥伴發來的香港各家銀行的貸款利率對比手繪板(這個是會浮動的啊,僅供參考)


壓力測試不過咋辦?有以下三種解決方案:一)多付首付;二)加多擔保人;三)買便宜點的房子。

 

那我們先來降低標準,買個400萬的房子,按揭保險做九成,只要拿40萬首付;7000塊律師費,2.25%的印花稅是9萬;1%的中介費,我按八折3.2萬計算吧。拿下一套400萬的房子,你至少要拿52.9萬出來,如果不用裝修的話。

 

按照2%的利率,貸款30年,月供13306元,不能超過你的入息40%,你的工資至少要33265元;按照5.15%的壓力測試利率,月供就達到了19657元,不能超過你的入息50%,所以得有39314元的人工才能申請的到按揭哦


你是不是還以為香港遍地都是不到400萬的房子啊。根據水果日報2017年3月13日的報道,現時本港總放盤量為2.92萬個,而400萬以下的樓盤只有1946個,剔除未補地價的公屋及居屋,能做九成按揭的放盤連1000個都不到。不少作為上車天堂的屋苑,現在只剩下兇宅或者死約在身的盤。

 

所以在香港要買房,有兩個關鍵條件:第一,你要拿出首付;第二,你要高收入。

 

如果以上兩個條件都不符合,那麽,還可以去找開發商買新樓。因為開發商有錢,不管多少的樓價,他們通常都可以給你多借錢給你,幫你上車(當然多出來那部分利率是高的)。

 

比如,新盤的中介費是開發商幫給的,印花稅等也會給你補貼;當然新房子就再不用裝修了,有些電器也是配好了的,省去了一大筆搬家後軟裝費用。

 

況且最近幾年,開發商的首輪推盤價格都是非常吸引,甚至比周邊二手盤都要低,但能不能在最便宜的第一輪買到,那就是看運氣了。可以感受下現在正在賣的南昌站,看樓的人是有多少。


反正貨一輪一輪的賣,優惠就一輪一輪的減少,越往後買新盤就越貴。


然後就又買不起了……


 

最後很重要的一點,買房、特別是二手房時候,你得有個好中介幫你找到好房源啊,蝸牛妹過去七年在香港搬了五次家,經歷的中介無數,發現不同中介,除了服務態度不同外,能給你找到的好房源也不同。

 

同樣的budget,有些中介帶你看的就是讓你心情灰暗的房子,有些能帶你看到“哇”的房子,蝸牛妹最後夾帶私貨,推薦一位我自己很喜歡的中介,中原地產的Eve林依萍(whatsapp:+852 97332606),服務態度與能力兼備,主攻跑馬地及香港個地區新盤,特別適合直接土豪們去掃樓。

 

祝大家都能買到心水的房子,成為有產階級!