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至2017年4月,北京、上海、廣州三大一線城市已全部出臺對商住房進行限制的政策。(視覺中國/圖)

(本文首發於2017年5月4日《南方周末》)

商住房露頭於1990年代末,近20年來,它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲,但這次政策出來針對的不是價格,而是人口疏解。

一線城市叫停商住房

2017年4月,在一線城市暗自繁榮近20年的“商住房”,即將告別歷史舞臺。

3月26日,北京市出臺《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。這份公告僅有667字,卻在各個角度限制了商住房的生存空間:針對開發商,商業、辦公類項目不得擅自變為居住用途,且最小分隔單元不得低於500平方米;針對個人,購買商住房需要名下在京無房,連續繳納5年社保或個稅,且銀行暫停對商辦類項目的個人購房貸款。也就是說,個人買商住房須全款交易。

接著,4月18日、19日,北京又連續發布了兩個通知,對此前的公告進行補充。

隨北京之後,3月30日,上海和廣州同日發布對商住房的限制措施。

上海發布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若幹規定》,規定從4月10日起,出讓合同中明確辦公用地不得建設公寓式辦公,商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時提出,出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。

廣州發布了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》,要求商業辦公類項目不得改變用途,新項目最小分隔單元不小於300平方米。房地產開發企業銷售商服類物業,銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用,再次轉讓時,應當轉讓給法人單位。也就是說,個人買家不得購買商住房。

這一系列規定,從“建”和“買”兩端,限制了商住房的生存空間。

“商住房”,是將商業、辦公的規劃性質用地改建成住宅形式的房屋,它不是一個產權概念,而是使用用途概念。在法律界定上,中國並不存在商住房對應的土地使用性質。

中國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

與普通住宅相比,商住房有一系列的限制:40年或50年後產權到期;不能落戶,不能使用學區等住宅配套;首付50%,最多貸款10年,用不了公積金;水電氣費貴,稅高。

但另一面,它因為不受限購限貸的政策限制,價格也低於同地段的住宅價格,受到很多購房資格受限或難以支付住宅類房款的購房者青睞。

政策夾縫中的產物

實際上,商住房就是存活於政策夾縫中的產物。

“商住房本來就是一個違規的東西,現在這個政策就是把原來政策管理方面的漏洞補上了。”易居研究院副院長楊紅旭對南方周末記者說,中國的土地用地性質劃分很明確,包括住宅、商業、辦公、工業用地等等,其中沒有“商住”這個種類。用地規劃決定著建築規劃,雖然用地規劃沒有這個類型,但過去很多年,很多開發商做出了違規的建築規劃。

他認為,商住房存在的原因有三:一是政府監管不到位,從開發商的角度講,做商業、辦公用地利用率和需求沒有住宅那麽高,所以寧願違規也要改成住宅;從市場需求來看,大都市確實有一部分需求,他們暫時買不起或買不了一般住宅,這種商住房價格偏低,又是小戶型,最關鍵是部分城市不限購,所以導致部分人去買商住房。

根據中原地產研究中心的統計數據顯示,從北京2016年來的市場情況看,普通住宅平均單套總價467萬,商住公寓平均202萬。也就是說,商住房的價格大約是同地段普通住宅的一半。

北京從2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看,合計成交90112套,其中商住類公寓接近5萬套,占比大約為54.7%。商住房占據了北京房地產交易市場的半壁江山。

上海中原地產市場分析師盧文曦說,從上海房地產市場的整體來看,它的占比並沒有北京多,按照套數來看,占住宅交易的一成左右。

“本來細水長流,日子蠻好過的。這樣一改,沒有長期穩定的收入了,是不合算的。”盧文曦說,住宅和辦公的土地差價大約是一倍多,做成商住房賣的單價可以拉高一點,但這樣其實大部分利潤都被開發商賺取了,“本來商業用地本來就相對便宜,現在稅收也沒有,大部分利潤還給開發商拿去了”。

如今,面臨房地產市場的系統性調控,商住房更順理成章成了首先調控的對象。

“之所以在目前的時點開始整頓,跟過去一段時間大城市房地產市場調控升級的壓力很大有關系。”楊紅旭對南方周末記者說,因為北上廣對住宅有限購、限貸、限價等措施,但如果不抑制商住房,就會有需求湧入這個板塊,顯然不利於房價穩定。

“從長期來看,這個口子一旦收緊了,就不太可能再次放開,因為它本來就是違規的。”他說。

與限購政策相伴而行

商住房露頭於1990年代末,近20年來,它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

盧文曦對南方周末記者梳理了上海商住房的歷史:大概在2000年前後,剛剛經歷了1990年代末的樓市金融危機,市場上有很多爛尾樓,經濟回暖後有人收購了這些爛尾樓,改成很小面積、有配套服務的酒店式公寓。房間小、服務好、租金高,一時間成為房地產市場新寵。那時候甚至有拿到住宅用地的開發商,看到商住房賣得那麽好,也把房子隔成小房間,對外宣傳是酒店式公寓。

後來隨著住宅用地的紅火,面積小、水電氣成本高的商住房又不溫不火,甚至銷聲匿跡了。直到2010年之後,上海出現限購限貸政策,很多人不能買房了,商住房又突然被人們惦記起來,紅火了一陣子。2013年,隨著住宅房的回暖,再度冷清下去。

2016年,限購限貸政策升級,商住房再度進入了人們的視野。根據盧文曦提供的數據,2016年上海商住房的交易量是207萬平方米,比2015年增加了67%。

“限購限貸升級一次,商住房就有短期的脈沖式上行,但過段時間又不行了。”盧文曦說。

但是,反複了幾次之後,市場上知道這種產品的交易風險,所以商住房的交易以新建的為主,二手的商住房交易量很小,遠不是市場主流。

北京的商住房市場也是如此。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在一次采訪中給出過一組數據:北京的酒店式公寓在2008年供應套數為11511套,到了2009年就上升到了22349套。經歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場的複蘇,到了2013年開始呈現出供應套數逐年攀升的態勢,說明限購政策下此類產品潛在的投資價值增加。

商住房供應從2015年的29547套增加到2016年的41739套,創下歷史新高。拐點出現在2016年下半年,北京對商住房的購房政策和供地政策都開始收緊,此類政策的效應在2017年初就得到了體現,1月、2月供應總套數僅為770套,跟半年前完全不是一個數量級。

其實在過去的這些年,政府對商住房也有過警示。2007年,北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示。2011年,北京市下發相關通知,要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局,不能設立單獨的衛生間,開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

然而,這些警告都被開發商和購房者選擇性忽視了。

“調控的邏輯變了”

2017年1月,上海開始對“類住宅”進行整頓,大量的商住類項目被停止網簽。據界面報道,對於現有商住項目的整頓以閔行區和嘉定區為試點展開,要求試點項目“拆墻、拆煤氣、拆上下水”以恢複其商辦功能。

2016年10月剛剛搬入上海市閔行區浦江鎮“綠地峰尚匯”購買了一套商住兩用房的陳師傅在一次采訪中對記者申訴,2017年1月小區門口貼出《業主告知書》,要求15日內恢複商辦用途,拆除具有居住功能的插層、隔墻、上下水和燃氣管線等設施。他和新搬入的四五百戶業主一樣,新年過後就陷入房子設施被拆的噩夢中。

“購買商住房的業主多是限購對象,退房就代表沒房住。並且上海近兩年的房價漲了太多,就算退款,我們也買不起房子,這中間的損失誰來承擔?”一位業主代表說。

結果此後兩個月,上海關於商住房的“紅頭文件”正式推出,控制了商住房的增量,限制了它“滾雪球”式的發展。盧文曦認為,這個文件是定性定調了,接下來應該會有針對商住房存量的政策出臺,治理現有的商住房。

“相比北京、廣州來說,上海政策出得比較晚,但規定得還更細。”他說。

這一輪調控,北上廣都動了真格的,市場反應也很迅速。

根據中原地產研究中心數據顯示,北京“3·26”新政後接近一個月的時間里,北京商住房市場徹底冰凍——實際市場成交跌幅99.9%,市場接近0成交。

具體來看,新政後的三天,整個北京商住房網簽量僅為個位數。只有位於通州的個別項目企業簽約5套,另外門頭溝和豐臺各有一宗企業購買,其他北京所有項目一夜之間消失了。

中原地產首席分析師張大偉告訴南方周末記者,在過去幾個月,北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上,但預計在二季度可能快速跌到500套以內。過去商辦類物業中90%都是個人購買,未來政策將全面改變,遊戲規則完全變化。

“‘3·26’新政的內容條款很新穎,文字很少,簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲,但這次政策出來針對的不是價格,而是人了,要人口疏解了。所以以後分析樓市政策都要轉變思路了。北京只是開始,上海、深圳都難免。”他說。

近日,根據央視財經頻道的一則報道,與住宅房的自動續期不同,商住房產權到期後須主動申請續期,且有可能被駁回。北京市不動產法研究會副會長尹飛在媒體采訪中說,由於“商住房”本身並非住宅性質,按照物權法相關規定,住宅性質的住房土地在70年產權到期後自動續期,而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年,而且到期後需要主動申請續期,續期也有可能被駁回。如果沒有主動續期或申請續期被駁回,不僅土地產權要被國家收回,連房子也可能會被國家無償收回。

針對商住房的這組重拳,對於購買商住房的投機客們來說無疑是一大打擊。

“買房是投資,貶值多少要看買入的位置,但是商住房的調控如果一直嚴格,那麽貶值幅度肯定不小。”張大偉對南方周末記者說。