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(資料圖/圖)

#土地供應嬗變的蝴蝶效應#今年上半年,土地市場相對平穩,高價地對市場預期的影響有所減弱。但業內人士認為,若要全面評價出讓規則調整帶來的影響,則需著眼長遠。考慮到土地實際成本的提升,在下一個市場上升周期到來時,這些規則對房價的影響,可能會進一步體現出來。

7月4日,上海掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗住宅用地。這兩宗地塊體量不大,底價也不高,但其中一項出讓條款卻引人註意:競得人必須在出讓年限內,100%自持物業。這也意味著,該地塊所建項目只得出租,不能出售。

這並非首宗“完全限售”的住宅用地,此前北京、佛山也出現由房企全自持拿下的地塊。

作為房地產調控的一部分,去年以來,土地出讓規則出現了明顯調整。上述案例中的“限售”即是新特點之一。如保定、珠海在部分土地出讓中,就祭出了“十年限售”的條款。

另一個特點是“限價”,配合已經廣泛使用的配建制度,在限制土地出讓總價的基礎上,競標配建部分(通常是保障房)的面積,已成為熱點城市土地出讓中的“標配”。

本月初,石家莊新推出的三宗土地,則同時對土地價格和商品房價格實施“限價”,並與“限售”結合。此前保定已推出這一制度,且隨著三四線城市地價的攀升,這類規則正呈蔓延之勢。

今年上半年,土地市場相對平穩,高價地出現頻率明顯下降,高價地對市場預期的影響有所減弱,似乎說明規則的調整頗有成效。但業內人士認為,若要全面評價出讓規則調整帶來的影響,則需著眼長遠。考慮到土地實際成本的提升,在下一個市場上升周期到來時,這些規則對房價的影響,可能會進一步體現出來。

“拉高”與“做低”

7月初,石家莊正定新區推出三宗住宅用地,並提出“雙限雙競”規則。具體而言,在同時限定土地最高出讓價格和房屋最高銷售平均價格的情況下,先競土地價格,未超過土地最高限價的,按報價最高者得的原則確定競得人;超過土地最高限價的,在該最高限價基礎上,向下競房屋銷售平均價格,按出價最低者得原則確定競得人。當房屋銷售平均價格低於下限時,則停止競拍,該宗地流拍。

不僅如此,這三宗土地還被鎖定了十年限售期,即競買人在房屋銷售時須告知購買者,在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。

對此,北京某房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,每家企業對土地成本的核算不太一樣,但由於配建部分的成本相對固定,企業往往最看重商品房部分的預期售價,據此來核算盈利空間,並確定拿地成本。

他表示,按照上述地塊的規則,商品房售價被限制,相當於項目的貨值被固定下來。土地價格被限制,相當於土地成本被固定下來。項目要想盈利,就只能壓縮開發成本。“但開發成本往往跟質量成正比,如果開發成本不高,容易造成戶型差、配套不足、容積率被拉高等。”

當前土地出讓中盛行的“限售”要求,被認為與此有著類似的邏輯。該人士表示,“限售”相當於變相壓低項目的預期售價,由於盈利空間受限,開發商只得在成本上做文章。

住建部住房改革專家委員會副主任委員顧雲昌向21世紀經濟報道記者表示,這類規則雖然能將房價控制在一定水平,但可能會造成“降質減配”的情況,影響居住體驗。

另一類較為流行的出讓規則為“限價+配建”,即限定土地最高價格,競拍配建的保障房或其他房屋面積。

這類規則最早始於北京,如今已成為各大熱點城市的“標配”。7月5日,佛山禪城區一宗土地拍賣中,甚至深化為“限價+競人才住房+競自持面積”。

上述規則顯然可以有效限制高價地,但在降低土地成本方面,恐怕收效甚微。

以7月5日福州市閩侯縣兩宗宅地出讓為例,最終兩塊地未扣除配建部分的成交樓面價均不超過1萬元/平方米。但由於配建比例均超過一半,當地業內人士分析,分攤到商品房部分的土地成本將達到2萬元/平方米。如果繼續競拍,這部分成本還會進一步提高。

有分析人士如此解讀這種邏輯:在土地成本固定的前提下,配建部分越大,純商品房地塊承擔的成本就越高。

對於這種情況,企業的慣用應對手段為“拉高”和“做低”。具體做法為,在保證配建規模的前提下,盡量提高配建部分的容積率。相應地,商品房的部分容積率則被有意壓低,使之變成低密度、高售價的住宅。表現在項目布局上,配建部分顯得“又高又密”,商品房則表現為“低而稀疏”。

“也可以反過來理解:拉高商品房部分的價格,做低配建部分的成本。”上述房企人士表示,商品房價格並未被有效控制,配建部分(通常是保障房)的居住體驗還被犧牲了。

成本壓力仍大

“限價”與“限售”的做法,起源於一線城市,從去年下半年開始,已在各熱點城市大行其道。按照業界的主流觀點,隨著三四線城市地價攀高,這類做法正在向這些城市蔓延。

今年6月28日和7月6日,浙江湖州在兩次土地拍賣中,就采取了“限房價、限車位價、限裝修價、競地價”的規則;7月5日,安徽蕪湖一宗土地出讓采取的規則為“限地價、競市場調控房”。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為,這類出讓方式的推廣,有其正面效果。如有助於減少高價地的出現,並減少高價地對市場預期帶來的刺激。

今年以來,市場上的高價地已明顯減少。根據中國指數研究院統計,今年上半年,全國300個主要城市中,一線城市土地交易的平均溢價率為22%,同比下降40個百分點;二線城市的平均溢價率為32%,下降17個百分點;土地出讓規則調整較少的三線城市,溢價率為57%,上升32個百分點。

嚴躍進還向21世紀經濟報道記者表示,配建制度的存在,有助於實現商品房市場和非商品房市場的共同發展。

與此同時,“限售”規則的推出,可遏制短期炒房行為,並在一定程度上增加租賃住房供應,分攤銷售市場的壓力。對於“租售並舉”供應體系的構建有所裨益。

但他同時也表示,配建制度導致的成本分攤,會造成商品房地塊的實際成本高企。從長遠來看,仍將對房價產生一定支撐。按照顧雲昌的說法,“‘假地價’很容易計算出來,分攤到商品房部分的‘真地價’是多少,外界並不知道。”

根據房地產開發周期,這批地塊將在明年入市。受訪者普遍認為,按照真實的土地成本,屆時的商品房銷售價格可能會進一步擡升。

中原地產在此前的一份報告中也指出,按照真實的地價水平,在很多熱點城市,未來房價要至少上漲50%,才可保證項目盈利。部分高價地項目,則要求房價有100%的漲幅。

上述房企人士還指出另一重邏輯:土地出讓條件的苛刻,會將小型房企逐漸淘汰,並造成市場競爭的不充分。在部分區域市場,若定價權被部分大型房企把持,同樣不利於價格穩定。

顧雲昌認為,這些規則帶有強烈的行政色彩,容易扭曲價格信號,因此不適合長期實施。

他表示,在房地產的“供給側結構性改革”中,企業的確負有供應多類型、多層次住房的責任。但在土地出讓端,也應當註意“供給側”改革,避免規則變化帶來的種種問題。具體而言,需要盡快將此納入到房地產調控的長效機制中。

(來源:21世紀經濟報道)