來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-07/1145871.html

易居研究院於近日發布的《全國50城房租收入比研究》中認為,6月份全國50個城市中超七成的房租相對收入較高,即個人租房費用占個人可支配收入的比重超過25%。其中,深圳、三亞和上海的房租收入比超過45%,北京更是達58%。

——這意味著在上述四座城市里,很多人要用近五成收入租房。

而在北京、上海和深圳等一線城市,部分長租公寓一居室月租動輒5000元以上,租金比周邊同類型個人房源高一、二成,可出租率依然很高,甚至出現“一房難求”的局面。

這是什麽原因呢?

租金普遍高於周邊個人房源

每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者近日走訪了北京、上海和深圳等一線城市中的部分長租公寓,對公寓以及其周邊出租屋的租金現狀進行了調研,以還原長租公寓的真實租金水平。

北京

以北京樂乎青年社區鼓樓大街店為例,其租金在5688~6788元/月,而周邊出租屋租金價格在3000~6000元/月左右。

對於公寓租金如何定價,樂乎青年社區創始人羅意坦言,公寓租金定價最大的困擾在於,租金定高了,市場難以接受;租金低了,成本很難收回。

萬科泊寓相關負責人也曾表示,泊寓的定價標準一定不會超過市場價格。以勁松店為例,其周邊精裝修的一居室最多7000元/月,泊寓的定價基本不會超過這個價格。記者調查發現,泊寓勁松店租金價格在3800元~6000元/月,另外會有10%的服務費,其周邊出租屋租金價格在5000~7000元/月左右。

上海

在上海,記者在調研萬科泊寓、鏈家自如、魔方和YOU+等長租公寓品牌後也見到同樣情況。

以位於虹橋機場附近的萬科泊寓虹橋南華園店為例,該店房型主要為12~31平方米的一居室,最低租金為2680元/月。其周邊距離地鐵站更近,面積在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月;鏈家自如在寶山區楊行板塊的一套60平方米左右的整租公寓,租金為3860元/月,其周邊面積類似的二居室租金在2800~3700元/月;魔方在浦東新區塘橋板塊的一居室租金為4270元/月,周邊類似的一居室的租金為3500~3800元/月。

深圳

在深圳,長租公寓高租金的現象也不例外。以魔方公寓民治萬眾城店為例,其戶型多為30平方米左右的1室1廳,租金為2800~4000元/月。其周邊3室2廳約90平方米的小區房租金約在5500元/月。魔方公寓相關負責人表示,魔方公寓的租金一般是根據地段來定價,區間約在3000~6000元/月。

18Plus公寓品牌總監吳丹也坦言,目前市場上品牌公寓的租金確實比周邊房租要高,但是品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套,而且租住的客戶也是經過篩選,其實是物超所值的。

綜合多地調研情況來看,長租公寓的租金普遍要比周邊同類型個人房源租金高一、二成。而長租公寓的高租金,在一定程度上與其白領客群定位有很大關系。從租戶的角度來看,月收入在1.5萬元以上者,對公寓租金價格的敏感度實際並不高。

易居研究院研究員賴勤告訴每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者:

“長租公寓提供的精細化服務,如管家服務、免費健身房等等,都是需要成本的,而這些往往也都是白領租客所看重的。”

同時,他認為,長租公寓的整體租金較同類出租房屋高並不難理解,因為其主要面對的是註重租住體驗的年輕白領,他們有較強的租金承受能力。

房租雖高仍現“一房難求”

盡管長租公寓的租金普遍較周邊同類型房屋租金高,但品牌長租公寓的出租率卻很高,甚至出現一房難求的情況。

記者在調研時發現,北京魔方公寓紫竹院店和三元橋店僅有一間空房,建國門店已經滿房。望京自如寓工作人員告訴每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者,目前公寓只剩下一間空房。這種情況在北京泊寓、樂乎城市青年社區都有出現,而泊寓舊宮店和勁松店都已經是滿房狀態。

在上海,萬科泊寓安亭店共有800個房間。盡管其距離上海市中心的人民廣場超過30公里,而且距離最近的地鐵站超過3公里,但目前的出租率達到90%。這主要得益於安亭上海國際汽車城的產業帶動,泊寓超過700個的租戶中,僅僅在汽車城工作的租戶就多達562個。同樣,目前魔方公寓可對外出租的房屋只有147間,而其多個門店中的空置房間甚至只有1間。

深圳部分長租公寓也是“一房難求”。魔方公寓相關負責人稱,深圳的出租率還是蠻高的,公寓經過3個月的爬坡期後基本就是滿租狀態了,有些房間會因換租因素出現短期的空置。就魔方公寓來說,深圳運營門店17家,籌備開業門店10家,房量共4272間。其中運營門店出租率基本上都是95%以上,目前就橫崗店和萬眾城店還有少量空房。

吳丹也表示,18Plus公寓目前共約1350間房,出租率達90%,而且每家店均有特色。例如橫崗店就是以網紅和做音樂為主的;橋頭店就是在南山上班的青年為主;天臺派對、線上情侶CP活動等都是租客的最愛。

之所以出現“一房難求”狀態,每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者也從租戶嚴先生那里找到了答案。

“之前跟別人合租,最頭疼的就是碰到生活習慣和規律差異太大的租戶了。”外地來滬工作的嚴先生目前在上海租房已近7年、先後搬了4次家,說起自己的租住經歷,嚴先生很是無奈,“有時候房東再漲漲房租、臨時賣掉房子,提著大包小包往外搬家,那種滋味不好受。”

嚴先生告訴記者:

“長租公寓的價格透明、私密性好,還有一些基本的管家服務,有的還有廚房和健身房,租金雖然高,但能免去許多煩惱,為什麽不選長租公寓呢。”

在北京國貿擁有個人工作室的“85後”王先生則坦言,長租公寓的價格雖然比市場要高,但是綜合對比環境和服務,這個溢價可以接受。

找房難、價格不透明、高中介費、無服務等等,恐怕是大部分租戶必須要面對的租房痛點,而一些長租公寓無中介費、管家服務、提供公共空間等,很好地解決了這些痛點,這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

值得註意的是,近兩個月以來,全國多個城市先後出臺文件鼓勵發展租賃住房市場,尤其是8月28日,國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,計劃到2021年底,在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目,此舉也被業內解讀為既可盤活存量土地資源,又有利於加大租賃住房供應,對穩定房屋租金和房價具有積極意義。

那麽,房租未來會降嗎?

鏈家研究院院長楊現領此前在博鰲接受每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者專訪時表示:

住房租金價格主要取決於租戶的收入水平,租戶並不會因為政策的寬松與否而在租金上有較大的支出,並認為租金很難降低,將會保持穩定。

每經實習記者 程成 董青枝 舒曼曼

每經編輯 曾健輝 李凈翰