來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-03/1152001.html

十一長假之前,二三線城市又出了一波調控政策。

房價能不能跌?我們還不知道。但上海易居房地產研究院近日發布的《全國房地產板塊輪動現象研究報告》顯示,本輪房地產周期中樓市熱度由一線城市傳至二線城市,然後近期又傳至三線城市,使得中國樓市首次出現了類似股市中的板塊輪動現象。

尤其值得註意的是,本輪樓市周期中房價累計增幅排名首位的並不是一線城市,而是安徽省府合肥,累計漲幅為52%。北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。

合肥房價累計漲幅最大

報告顯示,由於在本輪房價上漲周期中大部分城市的啟動時間為2015年5月份左右,因此以統計局公布的70城房價指數的2015年的基期值為準,截至今年8月,房價累計增幅排名首位的是合肥,漲幅為52%,北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。值得註意的是,前七名被四大一線城市和屬於“樓市四小龍”的合肥、廈門和南京所占據。前二十名中的城市大多為熱點一二線城市。

其中,70城中只有2個城市房價是負增長的,分別為丹東和錦州,它們的房價累計增幅分別為-1%和-6%,由於丹東和錦州均地處東北,經濟增長較為乏力,人口流出現象也較為嚴重都成為了當地樓市萎靡不振的原因。

如果從全國七大板塊來看,華東、華南和華北的房價累計增幅排在前3名,分別為20%、19%和15%,而華中和西南分列四、五位,房價累計增幅分別為14%和7%,東北和西北的房價累計增幅則墊底,均不足5%。

東北和西北由於經濟基礎較弱等原因使房價缺少支撐,而華東、華南和華北板塊則由於經濟和人口等基本面較好,因此房價有較大幅度的上漲。

一二三線城市輪動

根據國家統計局公布的70城房價指數可以觀察到本輪房價領漲城市的變化。本輪房價上漲周期中深圳率先啟動,然後帶動一線城市領漲全國,隨著2016年325政策的發布,一線城市房價快速上漲的態勢得到了一定的遏制,以廈門和合肥為代表的樓市四小龍接過了房價領漲的大旗,隨後在2016年3季度,無錫和鄭州又取而代之,成為了全國領漲的城市,之後全國城市多點開花,武漢、長沙等熱點二線城市的房價快速上漲,在2017年2季度,更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。

從以上房價領漲城市的變化可以看出,樓市熱度由一線城市傳至二線城市,然後近期又傳至三線城市,這也使得中國樓市首次出現了類似股市中的板塊輪動現象。

對此,易居研究院研究員賴勤表示,2015年以來,全國樓市出現了罕見的板塊輪動現象,不同區域的市場表現嚴重分化,樓市熱度在板塊之間輪動。目前大多數仍在輪動的區域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊,因此,本輪周期中板塊輪動的上半場已過,進入到了下半場。

根據板塊輪動理論,板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行,據此對未來輪跌板塊進行預測,一二三線城市會依次下跌;華北先跌,華南、華東、華中和西南隨後,東北和西北最後;東部和中部先跌,西部和東北隨後;京津冀先跌,長三角隨後,珠三角最後。

一線城市有望率先回調

報告顯示,對不同城市,以最近幾個月房價開始下跌的時間為起點,截止到統計局最新公布的8月份的70城房價數據來看,北京處於領跌的位置,累計跌幅達到了3.6%,考慮到這是由房價指數計算得到的,而房價指數相對來說更加平緩,實際跌幅可能會更大。與北京毗鄰且同處京津冀的天津累計跌幅排在第二位,跌幅為2.7%,而同為樓市四小龍的廈門和合肥的累計跌幅排在三、四位,分別為2.1%和1.7%。

值得註意的是,不光是熱點一二線城市出現了降溫,三線城市中的宜昌和韶關也出現了房價下跌。總的來說,本輪樓市周期中房價上漲較快和上漲較早的城市更早出現回調,這也是板塊輪動的一大特征。

從區域的角度來看,目前三類城市中只有一線城市出現了下跌,累計跌幅為0.7%。七大板塊中華北率先出現了下跌,目前累計跌幅為0.5%,主要是受到北京和天津樓市降溫的影響。

對於接下來樓市價格的趨勢,賴勤認為,總體來看,樓市率先啟動的區域房價已經略顯頹勢,市場熱度已經在所有板塊中進行了傳導,目前大多數仍在輪動的區域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊。因此,本輪周期中板塊輪動的上半場已過,進入到了下半場,當所有板塊都輪動完且均出現回調,本輪房地產的牛市也就宣告結束。

根據板塊輪動理論,板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行,據此對未來輪跌板塊進行預測,一二三線城市會依次下跌;華北先跌,華南、華東、華中和西南隨後,東北和西北最後;東部和中部先跌,西部和東北隨後;京津冀先跌,長三角隨後,珠三角最後。

來源:券商中國(微信號:quanshangcn) 記者:裴晨汐