來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-16/1162213.html

每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝

2010年,萬科實現銷售金額1081.6億元,成為全國首個年銷售額達到千億的房企。今年前10月,銷售破千億的房企已經達到12家。機構預測,到今年年底,千億房企可能達到17家。

在今年的最後兩個月,各家房企都在摩拳擦掌,千億之爭更加激烈。“前三強”想再上臺階,已沖上千億的房企還在激烈角逐,而想要沖千億的房企則蓄力做最後的沖刺。

“千億”已經成為房企發展過程中十分特殊的一個“卡位”標準,踏進門檻前如何平衡速度與風險是一大課題。而沖入陣營後,速度與質量、規模與內功的矛盾將凸顯,更是給企業帶來很大壓力。業內人士對《每日經濟新聞》記者表示,“房地產已進入集中化的時區,房企要想做優等生就不能‘偏科’,不能全優就必須‘補課’。”

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龍頭房企陣營分化明顯

根據克而瑞研究中心最新發布的《2017年1~10月中國房地產企業銷售TOP100》數據顯示,在今年的前三個季度,碧桂園的銷售規模已突破4000億元,萬科和恒大也分別達到3947.8億元和3658.8億元。

業內預計三家龍頭房企年內的銷售額都有望突破5000億元。“他們未來3~5年的目標是萬億。”克而瑞指出。而這三家和其身後競爭者的距離越來越大,後續幾個陣營的競爭局勢更難掩波瀾。

龍湖在今年7月首進千億陣容,中海、金地、華夏幸福、華潤置地已在9月保證了今年“千億俱樂部”席位,其中綠城中國以1070億元的銷售額成為第12名千億俱樂部成員。顯然,在龍頭房企快速增長的同時,千億級房企也在加速拉開與追趕者的差距。

安居客房產研究院跟蹤的數據顯示,2017年1~10月,前10大房企銷售占比超過四分之一達到25.3%,較去年增加6.7個百分點;各梯隊房企的金額集中度與2016年全年相比均呈上升趨勢,其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大,較2016年末分別上升了8.8和9.8個百分點。

房企的集中度正越來越明顯,這樣的格局讓已步入千億級的企業都不容懈怠,而對於沖刺千億的企業來說可能就是生存之爭——洗牌加速。房企只有拼盡全力保持一定的規模增長,才能獲取足夠的發展空間,保證在行業中的一席之地。

在今年第三季度的TOP30房企中,新城控股、招商蛇口、世茂、旭輝的規模都在800億~900億元左右,年底有望步入“千億”行列;魯能、富力、中南、陽光城、泰禾年底規模力爭達到900億~1000多億元,也在全力沖”千億“目標。克而瑞預估,今年邁入千億關口的房企將突破17家。

克而瑞數據統計顯示,目前TOP100房企的集中度達到53.2%,占據市場份額過半。預計2017年末,TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金額集中度將分別達到13%、25%、35%和40%。而到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。從長遠來看,20%的企業會越來越優秀,80%的企業則會慢慢被淘汰。

“千億”對房企的不同含義

“千億”的確是一個頗為特殊的數字,它對於一些企業是紅線,對於一些企業是門檻,對於一些企業則是生存線。

安居客房產研究院首席分析師張波對《每日經濟新聞》記者表示,千億是龍頭房企的“入場券”,馬太效應之下,非強者即被淘汰,不沖進千億陣營,極難生存。總部位於上海的福建房企禹洲地產總裁蔡明輝就告訴記者,禹洲地產董事會已明確提出2020年沖擊千億的戰略目標。

“這從房企的土地競爭中可見一斑,土地溢價率快速提高,中小房企基本無法和龍頭房企搶地。同時,熱點城市土地調控措施陸續出臺,從拿地規則、資金來源、保證金及付款期限等方面進行限制,大房企的優勢更為凸顯。”融信中國品牌營銷中心總經理張文龍道出了中型房企的心聲,“對於中小房地產企業來說,在精神層面上,千億目標的實現是一種激勵,也是企業發展過程中重要的歷史時刻。”

張文龍告訴《每日經濟新聞》記者,行業集中度提高,市場競爭也日趨激烈,行業相互之間角力明顯,擴大銷售規模是在未來成熟的房地產市場中獲得空間的前提。“實際上,房地產行業的總容量還在增長,但不代表每個參與者都能分享紅利。格局變了,為了這份發展資格,各個企業都要去爭取擴大規模,以免在後期發展中處於競爭劣勢。”

片面追求規模增長不可取

房企規模的提升很重要,但實現千億目標靠的不僅是單純市場占有率的上升,如何修煉“內功”也很重要。因為千億之後,路依舊很長。

張波對《每日經濟新聞》記者表示,企業在沖擊千億時會遺留一系列問題,比如要在產品的可複制性以及快速擴張上動腦筋,產品千篇一律可以出優品但很難出精品,如果沒有精品,越往後走品牌辨識度和市場競爭力就越弱。

張文龍表示,房企達到千億規模之後應考慮如何控制自身風險、如何持續增長盈利能力、如何提升運營能力,發展中要尋求量和速度的某種平衡,拒絕“畸形”增長。他同時強調,站在企業長遠的戰略規劃角度,片面追求規模增長、忽視發展質量也不可取,一方面要註重資產結構和負債水平的優化,使得財務結構更加穩健,另一方面要優化和提升新項目的品質,重視客戶體驗。

“控費用、抓運營、求利潤”始終貫穿。中南置地董事長陳凱指出,“年銷售在50億元左右,核心競爭力是產品;年銷售在100億~300億元之間,靠的是營銷力和資金周轉能力;年銷售在500億~1000億元靠的是高周轉和組織力;年銷售在1000億~3000億元,靠的是人力資本和企業機制;達到3000億元以上的,靠的是產業鏈的整合能力。”

“不同檔次的企業,在規模這個‘殼’提升的同時,必須裝上能與之配套、足夠能量的“內涵”,沖擊千億不容易,但跨過千億後更不容易,面臨的是萬億企業的壓力和同檔次高段位企業的沖擊,內功將更顯關鍵。”張文龍表示。