來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-12-10/1169843.html

2015年和2016年出現的30宗高價地中,除北京與上海個別項目入市較早外,普遍面臨入市難題。有房企人士認為,調控政策的常態化傾向,將從根本上改變房地產項目的核算模式。土地投入產出比下降,加之房企融資難度增大,將使這些高價地項目面臨“夾縫中求生”局面。

進入四季度,土地交易明顯冷卻,但早前成交的高價地,已經進入開工階段,最快將在明年入市。這些高價地的命運如何,可從此前的項目中找到參照。

近日,中原地產對最近三年產生的50宗高總價地塊進行統計,發現有32宗地塊產權在拿地後出現變動,多數變動是為引進合作方,分擔資金風險。其中,2015年和2016年的30宗高價地,入市部分甚少,銷售規模僅相當於總地價款的11%;與潛在貨值相比不足一成。

易居克而瑞此前的一份報告也得出類似結論,該機構發現,去年成交的50宗“高價地”,到今年11月中旬有14宗尚未開工、29宗已開工未開盤;已開盤的7個項目受困於限價政策,去化表現平平。

雖然“高價地”項目的操作難度本就大於普通地塊,但在歷史“大年”仍然入市艱難,似乎是一種不好的預示。上述兩機構都認為,從目前的政策指向來看,今年新出爐的這批高價地前景難言樂觀。

有房企人士認為,調控政策的常態化傾向,將從根本上改變房地產項目的核算模式。土地投入產出比下降,加之房企融資難度增大,將使這些高價地項目面臨“夾縫中求生”的局面。

高價地得主“獨木難支”

據中原地產統計,最近三年來,單宗地塊成交金額超過65億的地塊合計有50宗。其中有20宗是2017年成交,2016年也成交了20宗,另外有10宗成交在2015年。

高總價地塊因體量龐大,往往會給企業帶來資金壓力,加之熱點城市的嚴厲調控,這種壓力尤其明顯。對此,企業往往通過引入合作方來緩解。

上述機構分析顯示,有32宗地塊的產權在拿地後出現了變動,占比高達64%。其中,引入更多資金分擔市場風險成為市場主流,主要表現為,由拿地時的單體操盤變成聯合體操盤。

2016年8月,福建房企融信以110億元的總價拿下上海中興地塊,可售部分實際樓板價達到14.59萬元/平方米,刷新全國紀錄。就在外界猜測融信如何操作這一天價“高價地”時,萬科宣布以54億元的代價獲得項目49%股權,時間是當年12月。

類似的案例,還有信達引入泰禾,共同開發以72.99億元奪得的上海新江灣城地塊。保利和首開以64.83億獲得的北京孫河地塊,此後也引入龍湖、平安集團共同開發,“後來者”龍湖還成為最終操盤者。

部分項目的股權經歷了多次變更,原得主甚至最終放棄。2015年10月,華僑城、華潤、招商以83.4億元的價格競得北京豐臺區槐房A地塊。但華潤和招商很快退出,理由是“地塊最終成交價格超出授權價格”。今年8月,華僑城將該項目49%的股權出讓給泰禾。11月,華僑城又宣布掛牌出讓項目剩余51%股權,意欲全盤退出。

“高價地”項目的操作難度通常大於一般項目,因此部分得主會引入實力強勁的合作方進行開發。近年來,合作開發的現象越來越多,在一線城市,“強強聯合”的局面也屢見不鮮。有分析認為,這主要是出於分擔資金風險的考量。

華僑城在8月的一則出讓公告中道出其中原委:“本次股權轉讓有利於公司快速回收現金流”。

但即使引入合作方,“高價地”項目的進展仍然難如人意。

中原地產統計顯示,過去兩年(2015年和2016年)30宗高價地的土地成本為2576.8億(貨值在4000億以上),截至目前獲得的網簽銷售額僅277.5億。按照總貨值計算,銷售規模不足一成。除北京與上海個別項目入市較早外,高總價地塊目前普遍面臨入市難題。

易居克而瑞統計了2016年的50個典型“高價地”(既有高總價地塊,又有高單價地塊)。截至今年11月中旬,有14宗尚未開工(其中2宗土地閑置超過一年)、29宗已開工未開盤。已開盤的7個項目受困於限價政策,去化表現平平。

去年和今年將是有史以來銷售規模最大的年份,為何這些“高價地”項目難以入市?

中原地產表示,一些企業拿地時過度樂觀,但此後調控力度明顯加強,市場降溫,導致“踏空”現象的出現。“2016年下半年集中出現的部分高價地,恰好分布在調控最嚴格的15個核心熱點城市。”

易居克而瑞認為,“限價令”極大擠壓了項目的利潤空間,導致企業出現觀望心態,從而延緩了入市步伐。部分項目在拿地時,已經出現“面粉貴於面包”現象,入市難度可想而知。

此外,調控政策使得房企資金回籠速度受到影響,尤其對於部分區域性中小企業;而“高價地”項目開發無疑需要高成本投入,資金不到位也造成工期拖延。

“土地紅利已消失”

這種情況也昭示了“高價地”未來的命運。

在采取了多項抑制地價的措施之後,下半年熱點城市的土地溢價率已明顯降低。但大部分分析人士認為,由於限價政策仍然嚴厲,且短期內幾乎沒有放松的可能,因此這些項目的利潤空間仍然很小。

“很多地方在土地出讓中設置最高限價,但同時又要求競拍配建保障房面積。一旦出價突破上限,配建保障房面積越大,商品房部分受到的擠壓也越大,商品房部分的土地成本也越高。”北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,今年前三季度,高單價的地塊仍然大量存在。到第四季度,很多土拍已經觸及不到價格上限,土地單價才有所控制。

易居克而瑞也表示,雖然今年以來“高價地”已不常見,但三四線城市已經成為新的戰場,300城平均地價相比年初增長105%。這既預示著房價存在上漲動力,也暗含了土地入市的風險。

上述房企人士表示,歷史上的大部分“高價地”,都很少在短期內解套,相反卻經常成為企業的負擔。因為“‘高價地’主要在市場高點出現,要想解套,往往需要等到下一個高點。”

實際上,調控政策的常態化傾向,正在從根本上改變這些項目的核算模式。

綠城中國總裁曹舟南近日在接受媒體采訪時表示,在房地產黃金時代,土地款投入與銷售貨值之間產生的配比關系是1:3。如果是好地,配比關系是1:2。但如今北京有些地塊的配比關系已經降至1:1.3或者1:1.4。

他表示,這意味著在地產黃金時代,10億元買來的土地可產生30億元銷售貨值的量,10億元買來的優質土地可以產生20億元銷售貨值。如今在北京、深圳等城市,10億元買的地只能產生13億元左右的銷售貨值,“土地紅利已經消失”。

即便如此,這並不能阻止房企對土地的熱情。其中,優質地塊仍然能贏得更為激烈的爭搶。

根據國家統計局的數據,2014年至2016年,房企購置土地面積的增速分別為-14.0%、-31.7%和-3.4%,連續三年負增長。今年以來,房企購地面積首度轉正,前10月該數據增幅為12.9%。機構普遍認為,在經歷兩個銷售“大年”後,房企的補倉需求仍然存在。

上述房企人士還表示,在房地產市場進入優勝劣汰階段時,企業對規模的追求更甚。規模不僅意味著市場占有率,而且有利於估值的提升和融資成本的下降。

他認為,對於優質地塊,企業仍會冒著高負債率的風險來競爭。但在拿地方式上,會更依賴股權並購,因為並購拿地的成本通常要低於招拍掛方式。

今年以來,陽光城因拿地規模較大而出現短期負債上升的情況。針對這一問題,陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁吳建斌上月向21世紀經濟報道記者表示,只有擁有了土地才有核心競爭力,買到好的土地才有未來的增長。吳建斌還強調,負債增加的同時,資產規模也在增加。因此,相對資產負債率並沒增加多少。

吳建斌表示,陽光城的土地大多集中在一線和二線城市。在這些地方,隨時都可以找到合作夥伴,因此,這些地塊屬於松動資產。“需要的話,明天拿出來賣就可能賣掉,換成現金。”

這或許能反映出房企的普遍心態,也預示著未來趨勢。中原地產認為,隨著房企融資難度越來越大,過去兩年拿地過於激進的企業將可能選擇賣股求生。其中,不排除高價地項目納入股權交易的範圍。

(來源:21世紀經濟報道 記者:張敏