房地產經歷了一輪又一輪洗牌後,中小房企越來越感覺到危機。無論是融資還是拿地,這個時代的話語權越來越集中到規模房企。對於中小房企而言,如何突圍成為擺在這些房企面前的問題。

第一財經記者註意到,包括弘陽地產集團(下稱“弘陽”)、大發地產(下稱“大發”)均在近期提交招股書,準備赴港交所上市。此外,包括中梁地產等房企也在暗自為上市做準備,希望盡快登陸資本市場。

“這一波上市潮和2008年很像,房企都發現融資開始困難,地產開始越來越難做,只有通過上市才能夠有更多的融資渠道去發展。”一位負責房企上市的高管告訴記者。

上市潮

今年4月,弘陽遞交了上市招股書,擬以IPO形式登陸港交所。根據路透社的報道,弘陽擬集資3億~4億美元(約23.4億~31.2億港元)。

2017年,弘陽的銷售額僅178.1億元人民幣,在百強房企中排名第95。當時,弘陽首次提出了2020年達到千億規模的目標。

隨後,這家曾經偏安一隅的中小房企內部已經發生了天翻地覆的變化,弘陽掌門人曾煥沙正在效仿他的福建籍老鄉——閩系房企老板們,複制這些企業的規模發展路徑:開啟全國化征程、上市、沖擊千億目標。

這里面很重要的一步,就是搬遷總部和瘋狂招人。今年3月,弘陽集團(上海)總部正式啟用,形成南京、上海雙總部運營的格局。上海作為弘陽的第二總部,設立初期將承擔弘陽集團戰略、投融資、地產投資、產品研發、商業投資、招商等職能。

隨後,弘陽重新配置了自己的高管團隊,從各大主流開發商開始挖人。從目前加盟的高管看,分別有蔣達強(任命為集團執行總裁,分管戰投、經營、客服)、羅艷兵(任命為集團總裁助理,分管信息)、陳彬(任命為地產集團總裁助理兼地產運營部總經理)、鄒高武(任命為集團人力行政中心總經理)、鄂宇(任命為地產集團營銷管理部總經理)、何愛華(任命為商業集團商業運營部儲備門店總經理)、鄒俊(任命為商業集團商業運營部儲備門店總經理)、徐佳彥(任命為地產集團財務管理部總經理助理)、林晨(任命為弘陽海外相關業務負責人)。

從招股書看,目前弘陽依舊是一個區域房企。除了大本營南京,還包括蘇州、常州、無錫、南通、常熟和合肥、馬鞍山、滁州等地,地理位置上均靠近南京。

弘陽方面表示,計劃在長三角,以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展,選擇性進駐長三角的三四線城市;在華南、華中、西南區域,重點關註節點型城市,例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長沙等,以及這些節點城市形成的都市圈。

根據招股書,截至2017年底,弘陽擁有25個已竣工項目,40個開發中項目以及21個持作未來開發項目,其中有39個位於南京,14個位於蘇州,擁有土地儲備總建築面積616.9萬平方米。

從融資看,目前弘陽外部融資的主要來源為銀行、金融機構借款及信托融資,招股書顯示,自2015年至2017年,弘陽的資本負債比例分別為119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趨勢。此外,公司的平均融資成本分別為8.38%、7.72%和7.52%。

同樣火線上市的還有大發,這家公司成立於1996年,後者由創辦人葛和凱與另一名投資者成立。2001年,大發地產擴張至上海,並在上海設立總部,至今在上海共開發五項物業,累計建面達48.98萬平方米。隨後,大發地產於2003年開拓至江蘇省,2008年再進入安徽省。

截至2018年2月底,該公司擁有24個多元化項目組合,包括20項住宅物業、三棟商業綜合樓及一個辦公樓層。其中,5個項目位於上海,19個項目位於江蘇省、安徽省及浙江省。

截至2月底,大發地產的土儲建面為172.03萬平方米,包括可售及可租的已竣工物業共計20.29萬平方米、在建物業110.36萬平方米及41.39萬平方米的持作未來開發物業,占比分別為11.8%、64.1%及24.1%。

按分布來看,上述35%的土儲位於安慶、23.1%位於溫州、11.8%位於蕪湖,而其大本營的土儲占比僅為9%,包括已竣工的面積6.92萬平方米及在建面積8.51萬平方米。

同樣,這家房企對於規模充滿野心。大發CEO廖魯江不久前在接受采訪時稱,大發地產計劃沖擊千億,提出了五年實現3000億的目標以及項目跟投、利潤共享機制。

不過,這家房企的財務狀況並不樂觀,2017年大發的經營活動凈現金流為-23.93億元,2015年及2016年則分別為-7.92億、8.55億元。

融資方面,銀行貸款為大發的主要融資手段,此外主要是信托融資。截至2017年底,大發地產的銀行貸款及其他借貸(包括即期及非即期借貸)為59.87億元,未償還銀行貸款為39.75億元,未償還信托融資及其他融資約為20億元。2017年,大發共與平安信托、中國華融及中航信托三家金融機構訂立五單信托融資計劃,規模近20億元,利息最低為8.3%,最高達12.9%。

負債方面,2015年~2017年的凈資產負債率分別為196.5%、150%及269.8%。明顯高於同行水平,為其未來的發展帶來隱患。

除了上述兩家,發跡溫州隨後將總部遷至上海的中梁地產同樣計劃上市,其內部一直在緊鑼密鼓進行準備,希望可以借助資本市場力量實現新的發展。

最後的門票

“很多中型房企面對市場競爭均需要更多資金進行擴張,登陸資本市場是實現規模增長的重要一步,將為其下一步規模發展做好準備。”同策咨詢研究總監張宏偉告訴記者。

易居企業集團CEO丁祖昱預計,2018年TOP4房企總規模或近3萬億,未來房企集中度將進一步提升,TOP10房企集中度有望達35%。根據記者不完全統計發現,約50家房企提出了千億計劃,從競爭格局看,每家開發商雖然提出較高目標,但是完成難度將越來越大。

對於中小房企而言,要麽擴大規模,要麽可能就會面臨被吞並。

以銀行融資為例,目前國內主流銀行均只對TOP50甚至30的上市房企開放融資,如果未來沒有在這個名單內,便無法拿到更加便宜的資金。對於這個資金密集的行業,較低的資金成本將成為發展快慢的制約因素之一。

此外,登陸香港資本市場更利於發行海外債,融資成本較目前境內而言相對較低。

今年5月,新昌集團公告稱,正與有意對公司的股本證券進行投資的潛在投資者保利置業進行洽商,該潛在投資者有可能成為公司主要股東(即持有超過10%,但低於30%的公司普通股)。

這家公司就是因為規模過小,很少現金投入一個項目,隨後造成危機,如今可能要大股東易主。

“大房企可以分散風險,這邊市場不好其他市場可以彌補,而相比於區域房企而言,有更大的調配空間。”一位TOP20房企營銷總告訴記者。

對於這些中小房企而言,拿到資本市場入場券顯得尤為迫切。而這張門票是否可以拿到,拿到後怎麽辦,可能是擺在這些房企面前的問題。