過去一年,香港走勢最穩的資產價格是什麽?中原城市指數告訴你,房價房價是房價,一路向北就是它!

 

即使特首的施政報告也沒有拉一點點後腿,講完之後三個星期,港島的樓價就UP了6%。

 

放在股市,這就應該叫做利空出盡,“底部”放量啊。你們看哦,市政報告公布後的一個月,香港的新盤成交量1300個,金額超過195億港幣,數量雖然少了13%,但是總成交額增加了18%。


因為關於房屋政策的章節,明顯看到現任政府沒有再壓制需求端,反複強調供給端,希望幫助廣大市民置業。

 

為了幫助大家置業,特首去年推出了一個新措施——港人首置上車盤。

 

簡單來說就是,從沒買過樓的香港永久性居民,個人月收入不到3.4萬或家庭月收入不到6.8萬,就有資格申請首置盤。

 

讓我吐槽下:家庭月收入4萬以上的,已經是香港前32.8%的人群了。想到月收入6.8萬,都得靠政府幫忙才能買得了房,這魔幻的現實也是令人驚呆了!

 

不要小看買首置盤,這可是百里挑一。根據美聯地產的估計,第一批首置單位約1000個,現在香港大概有20萬家庭符合條件(占香港家庭總數的8%),假設其中已經有一半的家庭有物業了,而剩下10萬家庭又全部都來申請首置盤的話。那不就是100戶爭一戶了!

 

地基還沒開始打,供給關系已經如此嚴峻,簡直不敢想象蓋完之後,首置盤會賣到多貴。因為前任特首梁振英先生,也弄過個叫做港人港地的政策,希望通過禁止非香港永居買賣的方式,扼制樓價。政府在2013年拿出了兩塊啟德的地皮招標,吸引了16家發展商、29份標書。

 

最終中海外以市場預期上限的45.4億港幣拿下面粉,樓面價分別為5428港元/尺及4913港元/尺。港人港地樓盤最終起名“啟德一號”,在2017年第4季度落成。

 

2016年8月首批110個新盤預售的時候,你猜中海外將5428港元的面粉尺價賣到了多少給香港市民?

 

14471港元/尺。

 

不知道時任特首聽到中海外下面這番解釋時候,心里有沒有mmp:“當年特首推出港人港地,只考慮讓港人先買樓,並無要求以合理價錢售於港人。”

 

2017年1月,啟德一號第二期4913港元的面粉尺價,中海外賣的時候就漲到了17589港元/尺。

 

整個啟德一號預計整體套現300億港元。Good for 中海外(688.HK),Bad for港人港地政策(因為再也沒有然後了)。

 

細看一眼啟德一號的成交記錄,似乎也是明白了為什麽新任特區政府要搞首置房,因為按照這個價位,家庭月收入6.8萬,真的還買不起房啊!

 

以895萬買584尺房子來舉例。如果你不找開發商貸款,那首先你要拿出來358萬的首付,接著還要給政府交33.56萬港幣的印花稅。

 

申請按揭,按照2%的審批利率,貸款30年,月供19849元,不能超過你的入息50%,即你每月固定收入至少要39698元;按照5.15%的壓力測試利率,月供就升至29322元,不能超過你的入息60%,所以每月固定收入至少要48870元。

 

這說明首置房的關懷對象,申請並且還房貸是沒太大問題的。但如果算下怎麽湊首付,那問題就來了。

 

假設你家庭月收入6.8萬,一年可以將一半的收入,即40.8萬港幣存下來,那麽這個家庭需要堅持儲蓄9.6年,才能攢到首付和印花稅的錢。如果,十年之後,房價還是原地踏步的話。

 

倒是理解了這一番苦心。但想想如果這個社會中前30%中都有這麽多人買房困難了,那麽剩下人的日子怎麽過呢?

 

前特首董建華的團結香港基金就認為土地與房屋問題是香港現在面臨最大的挑戰,市民生活質素不升反降,香港作為國際商業中心的競爭力也在不斷下降。並且這問題非常難搞:市民住的面積越來越小,土地供應又少,而政府對未來的房屋需求還沒有足夠的估計。

 

盡管團結香港基金認為,2018年至2022年的私人住宅年均落成量可以達到20800個單位,比過去十年平均落成量高78%;但是,因為過去十年已經欠下63000個單位的短缺,供不應求已經推高了過去的房價;這肯定就會讓未來的新房越來越貴。

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