作為新世界發展(00017.HK)第三代掌門人,鄭誌剛接棒之後已然開始緊鑼密鼓構建全新的新世界生態圈,而風頭正盛的K11便是這個生態圈中極為重要的內容。

6月12日,鄭誌剛在廣州接受媒體采訪時表示:新和舊如何去共存以及過渡,是這個時代必須面臨的問題,新世界希望在這個問題上引領時代的潮流。

事實上,早在2015年開始,新世界便開始了這種新舊商業模式的交替。彼時,該公司將旗下位於國內成都、武漢等多個城市的項目儲備作價近300億轉讓給恒大集團(03333.HK),完美地錯過了過去兩年國內房地產市場爆發的市場紅利。此後的2016年,該集團進一步完成了新世界中國的私有化。

與此同時,該公司加大在大灣區核心城市的投資布局,大力拓展K11等新商業模式的拓展。

種種跡象顯示,新世界發展這家最老牌的港資實業公司,在完成了三代人的順利交接之後,正悄然發生著某些企業基因的變革。

新掌門的新生態

“新生態”是鄭誌剛對企業發展前景的戰略思考。

“我搭建的K11不是一個傳統意義上的商場,而是一個博物館,但又是一個商業體。”

作為新生代企業領軍人物,鄭誌剛的思考更為時尚,貼近年輕人的消費觀念和需求。而未來的新世界商業帝國,也將在這種富有藝術特質的文化基因上構建。

據透露,該公司投資的瑰麗酒店也將是以文化為核心元素的高端酒店品牌,同時,新世界還將圍繞養身養老等內容打造健康產業品牌,以及教育品牌。

“我們希望構建一個閉環的生態圈,讓客戶住新世界的樓盤、住我們的酒店、逛我們的商業,並可以接受我們的養身健康和教育等多元的服務。”

在房地產由過去的增量市場逐步轉變為存量市場的行業大背景之下,如何在客戶身上挖掘二次消費,是許多大型房企共同思索的問題。比如碧桂園(02007.HK)曾在2015年提出公司目標是“打造全生命周期”產業鏈。

新世界此番提出的“生態圈”,無疑是其對於企業未來發展方向的全新思考。據透露,該公司未來會在9個城市建立K11品牌,包括商場、寫字樓、公寓等,合計24個項目。

數據顯示,截至2017年12月31日,新世界在內地持不包括車庫的土地儲備總樓面面積約800萬平方米,其中470萬平方米為住宅用途。主要分布於廣州、佛山、深圳、武漢、寧波、北京、廊坊以及沈陽8個城市。

去年,新世界於大灣區新增土地儲備80萬平方米,包括深圳前海項目、太子灣項目、廣州增城項目等。

“未來還將投入151億(人民幣)左右的資金繼續在大灣區進行土地儲備,特別會留意一些城中村改造方面的項目,目標增加8~10個項目。”鄭誌剛透露。

業績波動難題待解

在推出其新的生態體系之後,擺在鄭誌剛面前的核心命題便是破解新世界發展業績波動難題。

數據顯示,該公司營業收入自2014年站上500億港元這一平臺後,已連續四年在這一位置上下波動,其中三年凈利潤也錄得同比下滑。而同期國內大部分房地產企業都實現了規模和績效的快速增長。

新世界發展2017財年的數據顯示,公司總資產4370億港元,收入566.28億港元,同比下降4.94%;毛利約為182.15億港元,同比減少1.65%;公司股東應占利潤76.75億港元,同比下跌11.4%。

今年2月底,該公司披露的2018財政年度中期業績顯示,期內公司錄得營業收入279.35億港元,同比上升4.9%;公司股東應占溢利為112.7億港元,上升159.9%;基本溢利41.97億港元;凈負債率下降2.1%至32.7%,現金及銀行存款為655億港元。

新世界是否已經走上一條新的上升通道,目前還不得而知。在2018財年,該公司在國內的銷售目標為160億,並未有顯著提升。公司同期則加大了核心商業物業的投資開發。

對此,鄭誌剛表示:“房地產開發中的現金流是非常重要的,需要很好地平衡。我們非常看重擁有良好現金流的商業項目。希望商業租金收入可以達到40到50個點的比重,這將使得公司可以發展得更加穩健。”