相關部委今年開始著力推動住宅用地供應制度改革,以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,而一些房地產熱點城市有望加快這一領域的推進速度。

第一財經記者獨家獲悉,自然資源部近期向地方下發函件,要求上報住宅用地總面積,以及2008年來的住宅用地供應情況,同時還要求上報住宅用地多主體供應的典型案例,以及集體建設用地建設租賃住房試點項目統計。

除此之外,自然資源部近期也派出調研組赴地方開展住宅用地供應制度改革調研,了解地方探索推進多主體供地的具體措施和政策建議。

住建部近日下發通知要求,房地產市場熱點城市要積極探索推動供地主體多元化,在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下,非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地,6月底前,北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都等城市要提出並上報建設租賃住房的具體實施方案。

摸底十年宅地供應

在房地產市場上,土地供給多寡被認為是影響樓市走勢乃至房價的主要因素。每逢樓市調控,供地節奏的調整一般也是重要的政策方向。

今年5月19日,針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭、投機炒作有所擡頭等情況,住建部印發通知,要求地方抓緊調整住房和用地供應結構。各地要有針對性地增加住房和用地有效供給,切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,建立房價地價聯動機制,防止地價推漲房價。

過去十年間,我國房地產用地供應經歷了一番大起大落。自2009年開始,我國房地產用地供應提速,當年全國供地10.91萬公頃,2010年便增至15.42萬公頃,2011年和2012年分別為16.91萬公頃和16.56萬公頃,2013年一度高達20.32萬公頃,創下近十年來的頂峰,此後逐年下降。

2014年全國供地15.1萬公頃,2015和2016年分別為12萬公頃和10.75萬公頃。2017年為11.5萬公頃,同比增長7.2%,這是近四年來全國房地產供地量首度出現正增長。

由於房地產市場的區域特色很強,全國供地總量數據的走勢並不能直接反映某地區的土地供需局面,因此掌握地方上具體的土地供應數據,才能更好預判當地樓市走勢,以及為樓市調控提供決策依據。

此番自然資源部下發的函件中,地方需要上報該省住宅用地供應總面積(住宅用地包含各種類型住宅用地,不包含農村宅基地,主要根據土地調查和不動產登記統計)、人均住宅用地面積、2008年1月~2017年12月住宅用地供應總面積。

多主體供地典型案例

上述函件中提及地方上報住宅用地,特意註明不包含農村宅基地,換言之,所指均為國有土地。

自去年底至今,官方多次提及“供地主體多元化”。2017年12月召開的中央經濟工作會議要求,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

今年1月中旬,原國土資源部高層表示,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

對於此舉意義,自然資源部調控和監測司巡視員董祚繼在媒體上撰文表示,多主體供地也是深化供給側結構性改革的重要舉措。歸結起來,就是優化土地供給結構、提高土地供給效率、釋放土地要素動能。就其可望釋放出的巨大制度紅利而言,稱之為“重大變革”亦不為過。

董祚繼稱,在城市中心區,未來如將部分非房地產企業用地(如老工業區棚戶區用地、淘汰落後產能用地、退二進三產業用地、廢棄鐵路用地等)調整改造為住房用地,可以有效增加各類住房用地供應,在穩定房地產市場的同時,也有利於改善城市人居環境。

(第一財經記者 王曉東攝)

多主體供地為房地產市場提供了一個重磅政策信號和方向,但能對市場產生多大的影響,主要看政策落地的力度有多大,地方推進的步伐有多快。

比如,哪些企業有資格利用自有工業用地來轉變土地性質,這些用地有多大規模,其中又有多少能獲得政府部門的審批來轉變土地性質,土地性質轉變過程中是否要補繳土地出讓金?這些都需要相關部門出臺具體實施細則。

有地方國土官員也表示,有了新政策(多主體供地),還切盼“新規程”——規程是指導地方操作層面的指南,有了規程,地方才能有所適從。

這種背景下,了解地方實情成為政策執行的前提。

上述自然資源部函件要求,地方上報存量非住宅建設用地用於住宅用地建設項目情況,在將存量非住宅建設用地用於住宅用地建設的項目中,按照正在進行、已完成以及二者合計的情況,分別填寫項目個數和用地面積。

上述函件要求地方上報住宅用地多主體供應典型案例,上報內容主要是:開發方式,包括自主開發、與其他主體合作開發;與其他主體合作開發的,寫明主體名稱;項目成本組成情況,包括安置成本、建設成本和其他成本;典型案例資金來源情況。

地方上利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例,主要是提供保障性住房。

北京市住建委相關負責人去年底曾介紹,北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,不斷拓寬保障房籌集渠道,多主體供給,形成了廣泛合力。其中,鼓勵國企利用自有用地建設保障房,加大政策支持力度,目前已建設約12萬套。

“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示,這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

其他城市也正在謀劃和推進樓市供給側改革。

6月5日,深圳市住建局發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》(下稱《意見》),提出到2035年,深圳將籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

根據《意見》,深圳將通過多渠道來保障土地供應,如盤活存量用地,加大棚戶區改造力度,推進已批未建用地、社會存量用地、未完善征(轉)手續用地、征地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;盤活各類存量用房,推進社會存量住房租購等。

實地調研

除了摸清底數,自然資源部近期也派出調研組赴地方開展住宅用地供應制度改革調研。

在青島,調研組圍繞非房地產企業依法取得土地使用權的土地用於住宅用地的已有經驗、制度障礙和政策建議等內容,與山東省國土資源廳、青島市政府及國土、規劃、城鄉建委、財政等相關部門和部分企業代表進行了座談,深入探討住宅用地供應制度改革的可行性和利弊。

自然資源部土地利用司副司長陳國慶要求,青島市要在認真分析近年來居住用地供給總體情況的基礎上,劃清政策和市場的職責分工,全面梳理住宅用地供應制度改革進程中的障礙和困難,從宏觀層面研究探索推進多主體供地的具體措施和政策建議。

在杭州,調研重點則是利用集體建設用地建設租賃住房試點項目地塊落實情況,調研組專程赴蕭山區衙前鎮項漾村實地踏看該村集體租賃住房試點地塊,了解地塊基本情況。

4月中旬,自然資源部調研組赴杭州調研

根據《杭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》,杭州將在蕭山、余杭、富陽、臨安、大江東產業集聚區等範圍內分別確定1~2個地塊開展試點。

去年8月,為增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,原國土資源部會同住建部根據地方自願,確定第一批集體建設用地建設租賃住房試點城市,包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等。

董祚繼在文中稱,在城市近郊區,利用農村集體建設用地建設租賃住房,可以有效增加租賃住房用地供應,緩解城市住房供需矛盾,同時也有利於拓展集體土地用途,增加農民財產性收入,並加速城中村、城邊村改造;在廣大農村地區,出租閑置農房和宅基地使用權,可以為城市人口旅遊休閑、養老養生等開辟空間,激活沈睡的土地資產,促進鄉村振興。

除北京和上海早有推進外,官方信息顯示,另外11個城市集體土地建設租賃房方案今年初也獲得了兩部委的聯合批複。自去年8月開始啟動的這項試點工作正在進入加速通道。

上述自然資源部函件要求,地方需要填報今年4月25日前完成立項的集體建設用地建設租賃住房試點項目情況,包括用地面積、租賃房套數、土地產權主體、建設資金投資、資金來源等。

住建部上述通知也要求,開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點城市,6月底前要向住建部和相關部門報告試點進展情況。

也曾有觀點認為,集體土地建設租賃房是變相將“小產權房”合法化。對此,董祚繼表示,“小產權房”是違法用地、違法建設,產權不受法律保護,與依法依規建設、依法實施不動產登記的集體租賃住房具有本質區別。推進多主體供地,更不是要開“農村宅基地買賣”的口子。