一片舊樓倒下去,一群富翁站起來。

深圳最大的舊改項目白石洲舊改(又稱沙河五村舊改,沙河五村是指新塘村、上白石村、下白石村、塘頭村以及白石洲村)的初步補償方案顯示,貨幣補償的標準是2.8萬元/平方米。而實際上,在舊改預期的加持下,白石洲的小產權房交易市價已達4.2萬元/平方米。

家華是新塘村村民,在白石洲擁有1棟超過1000平方米的出租屋,以4.2萬的市場單價計算,對應的價值將近5000萬元。而在2001年時,這棟出租屋的建造成本約為40萬元,即使撇除這些年賺取的租金不計算,浮盈也高達124倍。

如能順利開拆,在深圳崗廈村、蔡屋圍、大沖、廣州獵德村和楊箕村等城中村的上演過的財富神話,將同樣降臨在白石洲村民/業主身上。

拆遷戶的出身引無數都市奮鬥者競折腰。這種“好命”若用反雞湯話術來形容,傷害值等於,當你在思考怎樣才能不輸在起跑線上時,有的人已經到達終點了;當你上下求索如何一天天建成自己的羅馬時,有的人一出生就在羅馬了。

盡管不勞而獲靠土地暴富,與努力工作創造財富的主流價值觀有所偏離,但無人能否認拆遷獲利的正當性——是時代賦予的運氣,城市化發展而成就的土地及房產增值,投射到小老百姓身上。

財富之外,推土機將碾過舊日家園。開發商負責把低矮密集的握手樓建成高大挺拔的商品房,但新的生活方式、精神家園需要村民自建。城鄉二元化結構深層次的打破,不止物理上的藩籬。

白石洲一瞥 攝影/胡可

拆賠前夕賣掉一層出租屋

今年3月底,農克慶把白石洲的一部分房子賣了。深圳最知名的城中村白石洲舊改在即,但他不想等了。

農克慶不是村民,是外地人。他的父親在上世紀90年代,與白石洲片區內的塘頭村村民合資建房,建成後分得一層。一層又分為數間,出租出去。後來,農克慶母親又在白石洲買下其他房產,“那個年代小產權房交易是件很平常的事。”

第一財經采訪期間,多名白石洲出租屋業主提起上世紀90年代末、本世紀初,白石洲建設的粗放。

“那時候村里的人都沒錢搞建設,很多在’大逃港’期間跑到香港去後來變成港籍的村里人也回來蓋房子,甚至還有很多別的省份的外地人,你出錢,我出地,建好的房子就拿來分,或者賣出去一部分,什麽形式都有。”熟悉村史的70後白石洲人曾鎮回憶,農場出身的白石洲有較為沈重的發展歷程。

家華也有相近的表述。“我媽當年蓋房子,都不敢蓋太多,怕沒人租,當時白石洲還很荒涼,我家最後只蓋了1棟一共1000多平,現在想想都後悔。”家華鄰居家的出租屋有2000多平,而他的親叔叔有三棟。

在曾鎮看來,白石洲的發展同樣經歷了滄海桑田的變幻。“以前白石洲南區京基百納廣場是一片海,而北區的江南百貨所在地原是個小水塘。”

家華回憶,“我上小學的時候,大概是2000年出頭的一段,白石洲到處都在蓋新的房子,地上都是建築材料的碎渣、瓷片。”

白石洲的建設與深圳城中村的發展脈絡大致相同。在深圳從事城市規劃工作的一名研究人士指出,深圳城中村的發展可大致分為三個階段:上世紀80年代是城中村出租屋建設的萌芽階段;90年代至2004年是瘋狂建設年代;而2004年後政府查違,城中村建設基本定容。

深圳市在不同的發展節點針對農村建房出臺後不同法規。

如1993年出臺的《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》,允許有農村有直系親屬的華僑和港澳臺同胞在村建房,也鼓勵統建;1999年3月5日頒布的《市人大常委會關於堅決查處違法建築的決定》,雖明確此日期後所建的違建一律查處,但也變相默認此前違建的合法性。時至今日,深圳仍在設法解決農城化歷史遺留建築的問題。

回到農克慶身上,他以4.2萬元/平方米的價格賣掉塘頭村的一整層出租屋。這個價格遠高於深圳小產權房的平均價格,已可與深圳龍崗區的商品房價相媲美,除了白石洲的位置良好,當然包含了舊改的預期。

農克慶的考慮是,“談賠償到返遷起碼要十年以上,但現在賣了這筆錢如果按照最保守的5%的年收益,到十年後會是個不少的數目。”他認為,“跌不跌不敢說,後面的房子不可能大漲了。”

討論投資決定不可避免地涉及到對未來行情的判斷,說白了這是一場房價空軍和多軍的思想決鬥。

不過更準確地說,農克慶做的是兩手準備,出了父親的一層房子後,他還持有母親買來的同樣位於白石洲的房產,至於數量,他不願透露。

耕樓浮盈124倍

2015年3月,白石洲股份公司獲得更新主體申報的合法身份;2017年6月,沙河五村舊改規劃(草案)正式公示。

第一財經了解到,白石洲舊改的消息,由白石洲股份公司直接通知村民/業主,遵循從多到少的順序,手上擁有一棟以上的村民/業主們先通知,不足一棟的散戶通知在後。

一名深度介入白石洲舊改的人士對第一財經解釋:“預計白石洲舊改的確權要持續較長時間。因為很多民房涉及合資方,不少業主在外地,要把他們叫回來,把權屬理清楚,不容易。”

在權屬較為簡單的新塘村,確權工作已經展開。4月,家華一家便收到綠景派發的《沙河五村城市更新確權指引》。5月時,家人拿走他的身份證,“要去確權簽協議用”。

而農克慶接到來自白石洲股份公司的關於確權的舊改消息已經是5月底。“但我們一棟樓房東沒有到齊,所以還沒辦法確權,現在還在等通知。”

家華家里有一整棟出租屋,超過1000平方米,如果按2.8萬元/平方米的貨幣補償標準估算,對應的價值近3000萬元,而按照農克慶出售的每平方米4.2萬的價格估算的話,價值達5000萬元。

家華回憶,這大概是2000年、2001年左右。這一棟1000多平的房子,當時建造的成本價是40余萬。17年過去,撇開這些年的房租收入不計,按市場價計算浮盈12400%。

建成後的價格估算將更驚人,隔壁大沖舊改華潤城的價格已達9萬元/平方米。綠景對白石洲舊改給出的初步補償方案分為兩個部分,2.8萬元/平方米的貨幣補償;或物業補償。物業補償的拆賠比在1:1.03-1:1.2之間,單層磚瓦房的老祖屋是1:3.5。

業主們普遍更願意選擇物業補償,也普遍對目前賠償方案中的拆賠比不滿意,這也正常,爭取個人利益最大化是人性。但這兩年來,深圳頻有舊改相關政策出臺,他們擔心繼續拖下去反而最後不利白石洲舊改。

農克慶感嘆:以前土地不值錢,房子也沒人要,誰會想到現在這樣。

城市發展推進,框架拉大,城市化之流淹沒城中村,此間,以土地為載體的房地產狂飆突進,有土地房產的人士站上潮頭。

食租階層意氣風發,離逍遙生活很近,離經濟壓力很遠。用家華的話來說,“包租婆(公)們有租收的時候查查電表水表,沒租收的時候打打麻將。”

不過年輕的“拆二代”並不願重複上一代的生活。農克慶住在寶安區,在福田區上班,他通過網絡收房租,很少去白石洲,打麻將會犯困,過不慣傳統包租公的生活。“很多人還是在努力上班,想過充實點的日子,不想行屍走肉。”

家華認為,白石洲舊改好的是舊改後環境將大大改善,陽光將灑遍原來密不透光、汙水橫流的白石洲。

根據深圳市規劃國土委南山管理局發布的消息,白石洲舊改更新單元用地面積為48萬平方米,計容建面達348萬平方米,超越此前的大沖舊改,是深圳最大的舊改項目。其中包含住宅125萬平方米、商辦物業216.5萬平方米、包括幼兒園和養老院在內的公共配套設施6.5萬平方米,還有1.8萬平方米的社區體育活動場地用地。

家華母親總算有地方跳廣場舞了,但不知她和鄰居們的麻將桌將如何安放?

(文中家華、農克慶、曾鎮為化名)