深圳“88房改”

在中國改革開放四十年中,“房改”一直伴隨著我們的記憶。但這份記憶最初、最深的烙印,屬於深圳。

以1980年4月2日鄧小平關於住房問題的講話為起點,中國房改正式啟動。1980年到1988年,是我國房改的第一階段,也稱為房改的準備階段。這個階段,既有理論、思想和輿論的準備,也有在常州、鄭州、沙市、四平等城市進行公房全價出售和公房補貼出售試點,在一些城市進行住房金融改革試點,在煙臺、唐山、蚌埠等城市進行提租補貼試點等探索,初步取得了土地有償轉讓、公房提租補貼和出售公房的試點經驗。

而真正的房改成果,出在深圳。

深圳在全國房改中首先邁出大步子在當時有很多原因。一方面,和全國一樣,深圳面臨著嚴重的住房困境,而深圳作為特區,吸引了全國各地的人才,這種住房供需矛盾尤為突出。到1987年,改革之風已經在深圳吹了十年,雖然深圳當年投入用於住宅的投資達22.4億元,幾乎占整個特區建設總投資的四分之一,但由於凈流入人口平均每年遞增37.9%,導致缺房戶有增無減。1983年,特區缺房戶僅5000戶,到1987年已上升到2.2萬戶,住房供需矛盾急需化解。

另一方面,則是得益於特區先行先試的政策優勢。1987年,深圳率先進行了有償轉讓土地試點,這讓商品房上市有了土地的保障。當年6月,深圳市成立房地產改革領導小組,下設房改辦,正式啟動房改。房改辦通過調查,提出了只有把房子出售給職工,才能加速資金回收,形成“賣房—建房—再賣—再建”的良性循環的思路,並最終形成“提租補貼出售”的房改方案。這一思路隨後被1988年2月25日發出的《國務院關於城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》(即11號文)吸收,11號文明確提出了8條改革措施,即:合理調整公房租金、確定住房券補貼系數的方法、多住房多交租和少住房可得益、建立住房基金、出售公房、改進住房金融體制、稅收優惠和加強市場管理。

在有了國家的房改方向後,1988年6月,深圳市政府出臺《深圳經濟特區住房制度改革方案》,推出“以租促售,以賣為主,鼓勵職工買房”的房改方案,這是我國第一個地方性的房改文件。

深圳房改的積極效果對後續的全國房改起到了極大的推動作用。1988年底,深圳市房管局就與住戶簽訂了全市第一個住房買房合同。到1989年底,深圳市黨政事業單位房改前竣工的老房基本上出售完畢,累計收回售房款120多億元。在房改的過程中,深圳市創造性地成立了一個長期獨立存在的住房基金,通過這個不斷滾動的基金,政府先後興建了一系列的住宅小區,極大地緩解了住房矛盾。

深圳“補貼提租、鼓勵買房”的房改探索,也成了中國房改第一階段局部試點向第二階段全面推進出售公房為主的房改轉折點。在1993年第三次全國房改工作會議上,深圳是唯一一個全面介紹房改經驗的城市,經過實踐檢驗的“以賣為主”的房改經驗被確定為全國房改的方向。

“98房改”的後遺癥

在房改的第二階段,總體上是以出售存量的公房為主,截至1998年底,全國城鎮已經出售的公房,占可出售公房的50%以上。與此同時,國家開始加快住房貨幣化改革,1996年和1997年,時任國務院總理的朱镕基同誌,在兩次談話中提出了“加快住宅建設,使之成為新的經濟增長點和消費熱點”的要求。深圳等不少城市又開始推動“截斷住房實物分配,實行住房分配貨幣化”試點實施,由此掀起了一個加快房改步伐的新高潮,並成為把房改推向第三階段的強大動力。

從1998年7月開始中國房改進入被稱為推行住房分類供應新制度的第三階段。當年6月,全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會議召開,7月3日,國務院發出《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(即23號文)。它的頒布,被稱為“98房改”的正式開始,開啟了以“取消福利分房,實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革,推行新住房制度,即“對高收入者供應商品房,對中低收入者供應含有一定社會保障的經濟適用住房,對最低收入者供應含有較多社會保障的廉租屋住房”的分類供應制度。

“98房改”的核心詞是“市場化”,中國房地產企業創立時間,大多集中在兩個時間點,一個是1992年前後,房地產公司“到海南去”;另一個節點就是1998年前後,恒大、華夏幸福等今天的巨擘均創立於此時,中國房地產的真正紅利也開啟於此時。市場化造就了房地產的繁榮,但同樣,過度的市場化,也讓房地產行業陷入了尷尬的境地。

新制度實施20年,毫無疑問,在改善人民住房方面取得了積極成效,但隨之而來的問題也非常突出,當年為了拉動內需而被全力推向市場的房地產,出現了重市場、輕保障的情況,房價上漲過快、炒房成風、房地產金融化,一些投機行為更不斷吹大著房價泡沫,並隱隱成為威脅國民經濟的不穩定因素,這在北上廣深等一線城市表現得尤為明顯。

而這也成為深圳推行第二次房改的原因。

深圳二次房改,改的是什麽?

從深圳“88房改”到全國“98房改”,中國房地產的發展是從封閉到開放的過程,毫無疑問,方向沒有錯,需要的是在具體執行中的微調。今年深圳的“房改新政”就可以看作“中國房改38年的一次糾偏”。

6月5日,深圳住建委召開了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》新聞通報會。

從內容來看,這份意見征求稿主要有以下亮點:

第一個亮點,是該意見提出,將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體,著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系,並計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房以及公共租賃住房三大類,占住房供應比例依次為40%、40%、20%。這在事實上是對“98房改”分類供應制度初心的回歸,本質上是保障有需求的中低收入者、特殊人才的住房需求,回歸住房的民生屬性,平衡市場和民生之間的關系。

第二個亮點,則是這次房改的時間跨度,它提出要“著力構建面向2035年的住房供應與保障體系”,編制全市住房中長期發展規劃(2018~2035 年),時間長達18年。在之前的房改歷程中,一般以10年左右為一個階段,更多的問題是,由於政府任期的原因,在地方政府的房地產政策實施過程中,為了政績的短視行為導致了不少地方過度謀取土地財政,深圳“房改新政”則希望制定一個長效機制,為未來18年的房地產平穩發展保駕護航。

第三個亮點,則是深圳擴大居住社區,對待外來人口的包容性。在全國都在一方面限購,一方面又以各種方式招徠人才的當口,深圳提出“實施以公共交通為導向的住房開發模式,突出產城融合、職住平衡,在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區”、“開展城際合作,落實粵港澳大灣區戰略,推動建立都市圈城際住房合作機制,結合軌道交通和產業布局,在臨深片區開發建設人才住房和保障性住房”。這不但能為深圳留下人才,還能給既不是“人才”又不符合“安居房”條件的“夾心層”提供安居之所,保持深圳這座城市的創新精神與開放包容的活力。

總的來說,深圳二次房改,著眼的是人民的“住有所居”,這並不是一個中長期的房地產調控政策,而是社會改革的一部分。因此不少地產觀察者認為,由於未來保障房在市場占比的擴大,商品房市場進一步壓縮,中短期內會加強投資者對深圳房價上漲的預期。

作為一個城市房改方案,深圳“房改新政”並不能完全解決其面臨的商品住房價格上漲較快,住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題,但在改革開放四十周年的今天,深圳推出這個“房改新政”卻意義重大。改革的路上總要有先行者,30年前的“88房改”是深圳,30年後,深圳依然走在前列,這或許才是一座城市保持活力的秘訣。

第一財經獲授權轉載自“秦朔朋友圈”微信公眾號