論港股內房分析師哪家強?Oscar Choi的市場影響力大概是要比Citi還要never sleeps。

 

只是月有陰晴圓缺,人有悲歡離合,再過幾天這位內房大神就要離開花旗了。八過就在他離開這最後一刻,內房股這幾天跌了個稀巴爛,大家的心情嘛,大概就是幼小無助又可憐。

 

關鍵時刻,Oscar召開了他在花旗的最後一次電話會議,給投資者解釋內房最近的情況,也順便跟大家做一個道別。

 

以下內容,蝸牛妹根據大神電話會整理而來。


 

我們要是光看著三五天的市場走勢吧,感覺市場是在用盡全部的力氣告訴我們中國房地產要領盒飯啊!

 

畢竟今年樓市調整這麽嚴厲,銀根又那麽緊張,但房地產真實的數據真的是這樣麽?

 

我們算了下,2018年1-5月,全國商品房銷售總面積同比上漲了2.9%(好於花旗2018年初 5%-6%的跌幅展望),銷售金額上漲了8.6%;而港股上市房地產企業同期的銷售金額則是超出全國水平,上漲了31%!

 

這說明神馬?盡管大環境嚴厲,但上市房企從銷售層面到市場,並沒有出現冷場,並沒有出現拐點啊。反而現在的銷售情況比我們想象中好啊!

 

花旗與地產商的channel check中,發現地產商的銷售比想象中好很多,雖然四月份數據一般,但五月份同比增速有44%。現在六月份還有幾天,但地產商的銷售額也都不錯,比如這兩條跌市重災區碧桂園,花旗估計當月銷量近600億,新城大約賣了300億,融創也有450-460億。

 

所以從銷量上看,市場並沒有發生巨變。今年房地產商面臨的主要問題是銀根緊,借貸成本上升。

 

比如上升公司在境外發行高息債,最近的成本比年初上升了約200bps;預計全年房地產企業在境外的融資成本會上升150-200bps。

 

這對企業影響多大呢?行業全年有息負債總借貸成本可能會從2017年的5.4%,上升到2018年的5.8-5.9%,最多上升到6%不得了了。也不算很誇張啦~~

 

所以除去過去三五天這一波砸盤,內房板塊的表現在今年的市場環境中,還是很抗跌的。就是像融創、恒大、中海、華潤、萬科這樣的大票漲的慢;旭輝、新城、龍光這樣中間的票比較堅挺。

 

所以過去幾天到底發生了什麽天崩地裂的事情呢?背鍋三俠:棚戶區、人民幣、發改委。

 

誰拿棚戶區改造說事,我Diss誰!


先捋順棚戶區改造對中國經濟的重要性。總理在2009年就提出來了,希望可以讓住戶脫離生活環境人神共憤的棚戶區,住進正常的房子。2015年的棚改三年計劃,要改造各類棚戶區住房1800萬套;2018年到2020年將再改造各類棚戶區1500萬套。

 

棚戶區改造過程,簡單粗暴的說就是,政府拆了你家房子,但給了你一筆拆遷費,這樣你就可以拿著錢去市場上買更好的房子了。2016年國家對棚戶區改造的總投資1.48萬億,改造了600萬套房子;2017年總投資為1.8萬億,改造了609萬套房子;平均房子面積為89平米。

 

花旗估計棚戶區改造規模跟政府補貼規模2016年是50%,2017年是55%;2015-2017年通過補貼對一手房的需求占比約15-17%。

 

這就造成了2016年底開始的三四線城市火熱去庫存的情況。因為大家拆了房子,有錢了有需求了啊。你說這樣會不會制造三四線城市泡沫?大神表示,把棚戶區拆了,增加三四線城市居住需求,改善住房條件,怎麽能跟制造泡沫搭上邊呢?而且更重大的意義在於,這樣可以有效彌補了一二線城市因為各種限制,造成的房地產新開工下跌,成功保衛祖國GDP。

 

這麽多補貼、開發的錢是從哪里來的?這錢,是咱央媽,通過PSL(抵押補充貸款),給國開行出資撥款,再由國開行將錢分給地方政府做棚戶區改造。即央媽這里出來的錢,占到過去幾年棚戶區改造投資中70-80%的比例。

 

2018年迄今,PSL合計發放了4371億,同比增速為48%!國開行是行,央媽是媽,他們也會沒錢,也會有財政壓力,所以收縮一下PSL規模,收緊一下補貼的審批權力,這不是很正常的麽!(而且已投放項目按照原有進度執行,新項目交由國開行總行審批,並沒有全部停掉啊)

 

並且棚戶區改造本來就有個時間線,到2020年改造1500萬套。2018改造目標是580萬戶,那算算就知道,2019年和2020年的改造套數肯定是遞減的呀!你們原來不知道這個數麽?知道的話,你們這幾天,恐慌什麽?

 

就算明年棚戶區改造下降至500萬套,貨幣化比例跌到45%,這還是會為整體市場貢獻2億多平方米的需求啊。小小的收縮下,天又不會塌。你們不要太抓馬,OK?

 

人民幣才是新增負面負面


也就是這幾天,人民幣破了6.6,跌了近10%。但年初迄今,人民幣兌美元也只貶值0.7%,現在是補跌三四月份的漲幅而已。

 

主要還是因為宏觀經濟環境,又是貿易戰,又是美國加息,又都是這麽不好預測(川普不到9月份,能把貿易戰搞個結果出來助力11月的選舉麽)。講真,全球資產都很混亂好不好!

 

Wuli房地產板塊真的是躺槍來的!因為在投資者的傳統智慧里,人民幣一貶值,苦逼三寶就是航空造紙跟內房。

 

所以負面一出來,有內房倉位的投資者趕不及的賣,要平衡book的HF嘛就趕不及的去建點空倉。這個啊,主要怪航空股!港股那麽大,中國航空股就那三只港股就三只,市值多大,能借到多少貨,說了都是淚,HF要執行貶值的平衡邏輯,不找房地產還能找誰出氣呢!

 

但是同誌們,我們回想下2016年的歷史啊,當年人民幣是第一次貶值啊,那時候情況多嚴重,大家都擔心房地產,那還不是照樣過來了。現在這些內房的情況,哪個不比2016年好?

 

上市房地產企業的美金債占總負債比例2018年只有25%,遠低於2016年的35-36%。行業中,美金債比例比較低的都是民企,比如融創是6%,龍湖19%,龍光20%;高的倒是國企多,中海宏洋65%,遠洋60%,深圳投資55%,中海50%,綠地香港40%。你說你們到底是怕什麽嘛!有什麽好怕的!

 

就算我們假設今年人民幣貶值5%,這對上市公司的核心利潤只有0.8%的影響。你們再看看深圳、杭州這些城市現在一手樓的銷售情況,你看誰因為人民幣貶值不買樓了?真的,自己去深圳排排隊買買樓,才真能知道市場發生啥情況。

 

發改委是關愛企業


最後就是發改委的新發文。不說境外企業到底怎麽定義,就說發改委的條文:舊債可以續,新債就別增了,我們要控制總量。

 

為啥呢?因為打著貿易戰,人民幣因為市場力量貶值了:這當然可以保護中國的出口企業,人民幣貶值,他們可以增加出口的競爭力;但是如果房地產企業這時候還新增美元負債,這貶值,我們很擔心這會不會神龍擺尾啊(不信翻到上面再看看誰的美元負債率最高)。

 

現在發改委出來,讓房企們節制一點,那估計8月份就會看到土地市場的降溫。這是好事啊,因為地價高,政府會限價,房企的毛利率會受到影響。現在主動降溫,兩年之後房子造出來,margin守住10%。

 

並且,今年中國宏觀形勢的主要議題之一就是降杠桿;而且,這麽多投資者都覺得中國房地產企業杠桿高,現在發改委出面幫忙調節下,難道不是件好事麽!!!

 

天王閉幕總結


三大負面因素:棚戶區是意料之中;人民幣雖然是新增負面,但我們可是熬過更壞的情況;至於發改委,這是明明很對各界負責啊!

 

這幾天板塊跌了個稀巴爛,行業倒是又回到了最初的起點。NAV是46%,18年PE6.4倍,19年PE只有5倍,然鵝2017年的分紅率都有6%了。

 

可惜,如果你拿這數字去跟PM推票,PM一問出來這是房地產板塊,就會擺擺手說:算了算了,還是買點醫藥吧。

 

天王表示:我見證了板塊這麽多年的循環,現在上市公司的銷售在有序進行,行業整合也在進行中,未來兩三年的盈利增速、可預見性、分紅都在這里,我不會改變我對行業的看法,我現在也不恐懼。

 

希望其他行的分析師,也要對行業多多愛護,畢竟我們要有態度,不要這時候還要皮一皮的出來說我們要不要short一下。行業不好,我們能好麽,難道大家要回家種番薯麽!

 

最後,雖然我走了,但是我們團隊還是人才濟濟的,其他的分析員都還在,會繼續向大家提供服務的。

 

江湖後會有期!


彩蛋


買方小夥伴表示,大海航行靠舵手,為啥今年上半年港股內房股這麽多分歧,就是因為沒有舵手引路了。


昨晚參加Oscar電話會的人數超過了350個客戶(大概是平時的3-7倍),大家認真記了notes,聽完Oscar最後電話會議,感到深深的傷感,以後內房真的是要自己認真看了。


會很想念Oscar的!