新西蘭議會於當地時間15日晚上,最終以63票贊成和57票反對的結果,通過了一項法案,對在新西蘭沒有居留權的外籍人士購買當地房產做出了嚴格限制,實現了新西蘭女總理阿德恩(JacindaArdern)去年9月參加競選時許下的諾言。

外國人無法再買新西蘭二手房

據外媒報道,新西蘭財政副部長帕克在法律通過後表示:“這是一個重要的里程牌,表明了政府致力於讓更多新西蘭人實現擁有住房的夢想。”但新西蘭反對黨國家黨則認為,這是針對“有著像中國人名字的買家(Chinese sounding names)”而出臺的荒謬法案。

海外房產中介平臺居外網董事CEO羅雪欣表示,該法律對新西蘭房市的影響十分有限,因為海外買家僅占3%,購買新西蘭房產的中國買家以自住為主,他們有的在當地長居有的已經入籍。

新西蘭蓬景國際集團移民律師William Wan認為,不能簡單地認為這項法律就是為了針對中國人,因為雖然中國買家數量居新西蘭海外投資者首位,但實際成交額卻未必。真正一擲千金的往往是來自英國或者美國的富豪。

鏈家海外事業部總經理時今強也對第一財經記者表示,目前華人海外房產投資首選地區仍是美國和加拿大,其次是澳洲和英國,然後是日本和泰國。新西蘭的限購政策不會給鏈家的海外業務帶來負面影響,因為鏈家在售的新西蘭房產主要目標是當地華人。

新西蘭有400多萬人口,國內生產總值約為1820億美元,與成都或武漢相當,一直都是世界富豪們爭相投資房產的目標。受到外來資金的熱捧,過去十年里新西蘭最大城市奧克蘭的房價幾乎翻倍,全國房價平均漲幅也超過了60%,導致國民住宅自有率下滑到自1951年以來的最低水平,引發了民眾怨聲載道。

新西蘭統計局數據顯示,最多的海外買家來自中國,其次是鄰國澳大利亞。由於新西蘭與澳大利亞之間的特殊關系,來自澳洲的投資者不受這項新法律所限。

15日最終通過的法案較6月份出臺的草案略有寬松,沒有新西蘭居留權的外來投資者被禁止購買二手房,但仍被允許購買新建公寓,前提是占比不能超過整棟公寓樓的60%。

這些國家對海外買家限制更多

作為與新西蘭隔海相望的鄰國,澳大利亞也一直是華人熱衷的投資目的地。澳大利亞對於未在當地長居的投資者的限制比新西蘭還要多。外國人不但無法在澳洲購買二手房,即使購買新房也需要提前向澳洲投資審批委員會(FIRB)申請,在滿足相關的稅務要求並獲得批準之後,才能購買相中的房產。從2016年1月1日起,在遞交申請的時候還需要支付房價0.5%~1%不等的申請費。除此之外,澳大利亞政府還規定海外買家在熱門地區購房時必須支付額外的附加稅,比如悉尼為8%,墨爾本為7%,布里斯班為5%。

為了給因海外熱錢流入而火爆的房市降溫,2016年8月加拿大不列顛哥倫比亞省(下稱“BC省”)宣布對大溫哥華地區的購房者征收15%附加稅。2018年2月,該省繼續把附加稅上調至20%,並擴大了征收區域。

繼BC省之後,多倫多市所屬的安大略省也於2017年4月開始對來自海外的房產投資者征收15%的額外附加稅。如今加拿大房市已不再火熱,據美媒報道,加拿大7月房價較上月上漲0.8%,同比增長僅1.8%,增幅創最近5年以來的新低。

“黃金簽證”屢遭歐盟質疑

除了大西洋洲和北美之外,歐洲房地產市場近年來也十分火熱。除了英國倫敦外,德國各大城市的房價漲幅也驚人。據德國媒體報道,2017年德國一線城市房價平均漲幅11.6%,其中柏林、漢堡和慕尼黑的房價較10年前都翻了一番。

在2018年之前,歐洲各國並未對海外買家設置門檻,相反希臘、葡萄牙、西班牙、馬耳他、塞浦路斯等國為了刺激當地經濟甚至鼓勵外來熱錢流入,紛紛推出了海外人士購房送永久居留權的政策,即所謂的“黃金簽證”(GOLDEN VISA)。

但從2018年開始,歐洲的情況也發生了轉變。據英媒報道,今年2月初,倫敦市長薩迪克·汗(Sadiq Khan)宣布將於今年夏天開始實施“買房優先權計劃”(First Dibs)。根據該項計劃,倫敦地區價格低於35萬英鎊的新建房屋,英國本地購房者將擁有優先購買權,而海外買家則面臨3個月的限售期。此前,倫敦政治經濟學院(LSE)發布的一項調查顯示,華人買家占到倫敦房產海外買家的半數以上。

今年3月,歐盟宣布將對“黃金簽證”發布相關調查報告,以便加強對實行該計劃的國家進行監管。7月初,歐盟司法事務專員尤羅瓦(Vera Jourova)接受德媒采訪時表示:“歐盟委員會對黃金簽證的發展態勢深表憂慮。”她表示,鑒於事態的嚴重性,歐盟計劃將於今年秋季發布相關的監管條例。該報道稱,“黃金簽證”的受益者主要來自中國、俄羅斯和前蘇聯加盟共和國。

海外房產投資熱還能持續多久

居外網的報告顯示,2016年中國人在海外購房的規模突破了1000億美元,2017年有所回落,預計在800億美元左右。那麽海外房產投資熱還能維持多久?

海外房產平臺外房網運營總監王喜生對第一財經記者表示,近年來越來越多的國內投資者開始尋求海外投資渠道。這導致大量資金流入了海外市場,給熱門目的地國家帶來了一定的市場壓力,迫使各國陸續推出一些限制政策,這種限購趨勢在未來可能會進一步增加。他認為,目前海外限購多限於經濟較發達的國家,投資者不應總是把目光投向美、澳、加、英等國,許多發展中國家的房地產市場,也存在較大投資的潛力。

從事海外房產銷售多年的上海艇高有限公司商務總監嶽秀鳳也對第一財經記者表示,海外房產投資的熱度與貨幣也有很大關系,今年因為人民幣的持續貶值,海外房產配置再次成為許多高凈值人士考慮的目標,這是客觀存在的市場需求。不論去海外購房的門檻如何改變,市場總會在不同時期、不同政策之間找到不同的投資熱點。

時今強認為,首先,建議在購買海外房產時尋找專業人士或者公司進行咨詢。因為成熟的市場經濟國家所有政策的改變都是依法循序漸進,存在提前預警。咨詢專業人士可以了解真實全面的信息,幫助投資者做出最終決策。其次,海外置業不應盲目投資,最好與實際需求相結合(比如自住、養老、度假或子女教育等等),避免單純投機,只有長期持有才能跨越經濟和政策調整的周期,真正做到巴菲特所倡導的價值投資。

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責編:黃賓