在“租購並舉”、“培育租賃市場的多元供應主體”成為新時代住房民生的指導方針後,反應靈敏的房地產公司立刻嗅到了其中的商機,紛紛介入住房租賃市場,躊躇滿誌跑馬圈地。但這種趨勢是否符合發展住房租賃的初心,需要慎重辨析。

租房是中低收入者在城市里的保障

上世紀90年代前後,城市居民的住房需求日益尖銳。而計劃經濟叠代了幾十年的住房欠賬,使政府承擔不起供給責任。住房商品化的產業政策就作為改革應運而生,房地產業開始蓬勃發展。又逢分稅制改革使得地方政府迫切需要開辟新的財政來源,土地財政就此形成並愈演愈烈。加之炒風漸長,幾方面因素疊加,房價出現一路走高甚至越調越漲的現象。高房價終於成為了捆綁政府財政、銀行金融、百姓錢袋的經濟堰塞湖。

這種局面的危險性不言而喻,於是租購並舉、住房租賃作為一種導向性政策適時推出。該政策從實際出發,目的在於滿足城市中低收入者的住房需求。使得買不起或當下買不起住房的人能夠以租代購、租以為居。

因此,對中低收入者而言,租房是他們立足城市的方式。而租金的多寡一定程度上決定了他們能否在城市生活下去。

房地產商介入推高房租

其實改革開放以來,進城打工及就業者租房而居早已成為常態。多元的供給主體也早就形成。尤其是大城市里的城中村已經成為了極其重要的供給者。市場供需雙方總體平穩。政府和相關方也有了一套大體成型的管理制度。租購並舉方針推出之後,展現在人們眼前的是住房租賃市場的整合,而整合的主導者往往是大房地產商。

在一線城市,一些旗艦房地產公司大舉進入城中村進行出租屋改造及營運,有的還提出了所謂的萬村計劃,已然要當社區營運商中的巨頭甚至壟斷者。以其一年數千億元的投入,改造城中村易如縛雞。從已經實施的改造來看,住房質量包括小區環境有明顯改善。但如果從租房者的實際出發,錦上添花與雪中送炭,哪個更迫切更重要?改造不容忽視的直接後果必定是房租上漲,而且幅度不會小。即使迫於社會壓力暫時不漲,日後必定會漲。加之社區營運的增值服務,房租外的收費項目還會增加不少。由於實施改造,樓里的租戶已被清走,而周邊的出租屋由於預期租金會上漲而紛紛率先提價。這種局面導致租房群體的人心浮動:城市里還有自己租得起的房嗎?自己在城市里還待得住嗎?

做一個簡單的歸結:房地產公司介入租房市場必定推高房租,致使買不起房只好租房的人很多可能連租房都租不起了。

逐利是企業的本性。尤其作為上市公司,為了業報、為了股價、為了分紅,必定要尋找新的利潤增長點,必定要促進利潤增長。但是住房租賃市場是中低收入者的民生,是公益性市場。住房租賃市場絕不能成為新的獵場。

出租房作為不動產,具有強烈的區位特征,規模經濟不明顯,天然適於分散經營。沒有必要人為培育跨地域的壟斷者。這會使租客喪失價格博弈的能力。

要保證租賃市場的公益性

目前政府關於發展住房租賃市場的政策指導提出了“保基本、促公平、可持續”的目標,並且指明了“以市場配置為主,政府提供基本保障”的方針,還特別提出要提高公租房營運保障能力,要把在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員納入公租房保障範圍。

即使地方政府把保障限於戶籍人口,其所要提供的公租房缺口依然是非常大的,不可能在三兩年內彌補。這就給房地產公司提供了機會。在此條件下,其他供給主體的跟風上漲是不可阻擋的。面對節節攀升的房租,那些只能以市場配置為主去租房的人又該如何?高房價—高房租—逐出低收入人群,這構成了一個完整的反城市化操作,其對國民經濟的負面影響將極為深重。

須知住房租賃雖然采取市場化的操作方式,但這是一個公益性市場,亦即弱商業性市場。因而不能采取一般的商業性操作。租金水平是這個市場保持公益性的關鍵。也許相關方面已經認定房租上漲是必然趨勢,那麽在房地產因為高房價逐出了大批剛需者之後,租賃市場又要變成高租金市場再逐出大批租客嗎?

在現實經濟生活中,一個地方的房價和房租是高度正相關的。但中央作為保民生重要舉措的租購並舉方針的提出,在一定意義上就是要打破這種關聯。房租要穩住不隨房價上漲是其中的要義。在控住房租方面,地方政府要設計出一套各方面都符合要求的標準並加強監管,呼籲更多社會力量介入,形成供給主體多元化,尤其是產能過剩的國營建築開發企業以及國營電力公司、給排水公司、燃氣公司、電信網絡公司等可以利用過剩產能,發揮國企作用。公益領域不正是國企馳騁的主戰場嗎?集中調集社會資源正是我們的制度優勢。只要這樣去做,穩租金的公益一定可期。

[作者系中國(深圳)綜合開發研究院資深研究員]

責編:孫維維