http://magazine.caixin.cn/2011-11-11/100325079.html

中央政府應頂住利益集團的壓力,鞏固和擴大調控成果,打破一廂情願的「救市」預期

  房地產調控力道該持續還是該放鬆,爭論已趨白熱化。在此關頭,溫家寶總理11月6日的講話,牽動著房地產開發商及其他利益相關方的神經。溫家寶 強調,目前「房地產市場調控絕不可以有絲毫動搖」,調控的目標是既要使房價回歸到合理的水平,同時又促進房地產業持續健康發展。

  市場人士對這段講話迅速做出多種解釋,但至少有一點共識:儘管宏觀經濟政策轉而強調「適時適度預調、微調」,房地產市場調控政策短期內不會鬆 動。此前,不少房地產開發商期待2008年的「救市」之舉會重演。我們認為,當前是房地產調控效果集中顯現的時期,也是此輪調控成敗的關鍵時期。中央政府 應頂住利益集團的壓力,鞏固和擴大調控成果,打破一廂情願的「救市」預期,這樣才能使房地產業走上健康發展之路。

  如今,「降」字已成為房地產市場最為敏感的熱詞。降價銷售現象已從一線城市向全國蔓延。眾多分析人士認為,市場拐點已然顯現。一方面,全國大部 分城市房屋交易量驟減,局部地區在樓盤較大幅度降價後出現退房潮,甚至售樓處遭打砸。另一方面,伴隨著市場轉冷,一系列「陣痛」也開始發作,例如,中介接 連倒閉、開發商資金鏈吃緊、房地產投資增幅驟降、建材需求疲弱、土地市場降溫,等等。地方政府的土地財政收入也明顯下降。有此種種情形,「院外活動集團」 不難找出籲請房地產調控由緊變鬆的理由。

  這些市場反應及伴隨的陣痛,並非首次出現。2003年下半年以來,中國政府對房地產市場的多次調控可謂手段繁雜,既包括推行「招拍掛」,控制土 地供應,推進經適房與廉租房建設,還祭出過取消房貸優惠利率、提高購房首付比例、加息,對二手房交易徵收交易稅等金融財稅手段。然而,數次調控結果都是越 調越漲。特別是2008年底「4萬億」刺激計劃推出後,銀行發放天量信貸,這使得很多處於困境的房地產公司重獲能量,再操泡沫遊戲。調控失敗的根由,即在 於調控功虧一簣。

  今天,我們既為政府未重蹈「救市」覆轍而感欣慰,同時也不免擔心:隨著調控效應進一步顯現,政府承受的壓力必將繼續增大,本輪調控還能否進行到 底?過往的教訓值得記取。只有房地產發展中的不確定、不穩定因素得以消除,宏觀經濟才有望實現強勁增長、可持續增長和平衡增長。

  調控政策不可松,並不簡單等同於「擰緊發條」。房地產調控成敗之關鍵,不但在於「使房價回歸到合理的水平」,更在於「促進房地產業持續健康發 展」,真正走出越調越漲的怪圈。這意味著房地產調控絕非一「降」了之。若調控不解決與房地產相關的一些深層次問題,那麼,在短期降價之後,房價可能會報復 性反彈;部分房地產企業前僕之後,還會有大量資金後繼湧入房地產市場;更嚴重的是,改善民眾的居住條件的目標可能遲遲難以達到。

  我們認為,本輪房地產調控應該在三個方面取得突破性進展。

  首先,建立並完善可持續的科學合理的住房保障體系。盡快建立全國性住房信息系統和個人信用與收入信息系統,充分利用市場機制,為住房保障體系服 務。同時,制定完善可持續的科學合理的住房保障中長期規劃。應當重視運動式保障房建設帶來住房供應與居民實際需求不匹配的驚人浪費;學習和借鑑國外保障房 管理經驗。

  其次,大力發展健康、規範的住宅租賃市場,以收「房市穩壓器」之效。政府應把發展租房市場放到更加重大的戰略地位。在當前CPI高漲與房租節節 攀升的形勢下,優化住宅租賃市場的監管框架,釐清市場發展方向和政策目標,制定完善配套法律法規,力促國內房地產市場由「重買輕租」向「租購併重」轉向, 已然刻不容緩。

  此外,切實弱化地方政府對土地財政的依賴。地方政府是房價上漲最大的受益者。只有終結土地財政,才能徹底打破越調越漲的怪圈。作為一項完善土地 管理與城鎮公共財政制度的重大改革,房產稅已在多地試點。同時,地方債試點也正在推行。土地財政的終結,要靠地方政府的「開源節流」。除了財稅制度的改 革,增加地方財政的「開源」,更需要在政府財政透明化和決策民主化基礎上的「節流」。

  這些改革措施是房地產調控的題中應有之義,不僅豐富了調控政策的內涵,也將為「絕不動搖」的執行提供更大的彈性和空間。