http://www.yicai.com/news/2011/11/1182622.html

市拐點?

 

除了貨幣緊縮與房地產調控的疊加效應,美元升值亦可能是因素之一

艾經緯

10月底的一個下午,當一輛豪華大巴慢慢駛近上海青浦區的一個別墅區門口,原本三三兩兩閒聊的一群房產中介呼啦一下子湧過來,手裡舉著牌子,還有人忙不迭地從景觀樹後跑過來。

這不過是房價下跌中的一線城市的房地產市場的一個縮影,雖然牌子上的標價依然是上百萬甚至千萬,但是架勢並不比賣白菜酷多少。

房價下跌路線圖

儘管今年3月就有一些地產商開始打折銷售,但這輪降價潮蔓延得從8月的北京通州算起。

北京中原市場研究部數據顯示,通州目前在售住宅成交均價為15000~16000元/平方米,比去年年初降20%左右。而該地區土地成本均價5000元/平方米左右,顯然大部分開發商有足夠的降價空間。

接著是上海,10月浦東中海御景熙岸從2.3萬元/平方米降至1.6萬元/平方米;嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。10月22日,因降價幅度較大,龍湖地產上海嘉定酈城、綠地秋霞坊、閔行星河灣等售樓處被業主砸得一片狼藉。

砸爛的樓盤模型並沒有降低其他購房者的熱情,10月25日夜間,上海中海御景熙岸重新開始售房,房價為1.75萬元/平方米。

進入11月,深圳接棒上海,掀起又一輪降價潮。諸多業內人士認為,全國性的降價潮大幕或將開啟。

深圳德信資本董事長陳義楓對第一財經日報《財商》表示,目前房價下跌可以看作是先前貨幣緊縮與房地產調控的疊加效應逐漸體現的結果。

2010年4月中旬,國務院出台的「新國十條」拉開了本輪房地產調控序,今年1月底,上海和重慶分別開徵房產稅,但房價並沒有下跌。

不過,從3月開始,地產商融資難的現象逐步顯現,其中浙江地產大鱷綠城集團再啟內部融資,年化成本為12%。由於國內上市融資受阻,到了5月,很多房地產企業排隊爭取海外上市。

隨著樓市低迷,6月份出現了炒房團向海外轉移的跡象,開發商拿地積極性也大大降低,還有一個顯著的信號出現了——深圳出現一二手房倒掛現象,這種情形在2008年年底、2010年5月均出現過,而這通常是市場回調的前兆。

到了8月,隨著上市公司半年報的披露,地產商資產負債率上升的情況暴露出來。溫州炒房者也開始了拋售行動,國慶前後溫州當地的媒體擠滿了房產轉讓的廣告。

與此同時,限購令正在向二三線城市蔓延。8月底,浙江台州市發佈限購政策,成為首個被納入限購的二三線城市,並且沒有明確限購政策截止日期。10月31日,珠海市緊急出台限購和限價的「雙限令」,成為全國首個實行樓市雙限政策的城市。

而根據住建部先前公佈的新增限購城市的五條標準,不少二三線城市將陸續出台類似限購政策。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,二三線城市的限購政策比較靈活,尤其是以「限價」代替「限購」的行為,歸根結底是為了保證市場的基本成交量。

再看海外,看空中國房地產的聲音去年以來一直不斷,9月開始進一步放大音量。9月27日,標準普爾發佈報告稱,如果2012年住房銷售驟降30%, 諸多中國房地產開發商都將承受嚴重的現金壓力,維持對中國房地產行業的「負面」展望。28日,穆迪同時將合生創展(00754.HK)、華南城 (01668.HK)兩家內地房地產公司評級展望由穩定下調至負面。

顯然一些地方政府坐不住了,10月11日,佛山市出台限購放寬政策,但又在當日晚間緊急撤銷,真可謂朝令夕改。

美元升值:一個不可忽略的因素

貨幣緊縮與房地產調控的疊加效應導致了房價下跌固然不錯。但中國的房地產市場作為全球資產市場中的一環,顯然不能遺世獨立。而近期美元升值是房價下跌的一個不可忽略的因素。

據本報報導,9月中旬起上海出現不少境外投資客拋售房產,10月中旬,有10多位美國投資客集體拋售上海某酒店70餘套房,涉及金額約1.26億。一些中介稱,上海閔行金虹橋、長寧古北等外籍人士居住較為集中的板塊,境外業主拋盤現象正明顯增加。

有中介解釋,部分境外房地產市場租金回報率較高是這些境外人士離場的原因之一,以倫敦為例,租金回報率5%~6%,而在上海只有約1.5%。

但一位不願透露姓名的機構投資經理表示,境外人士拋售房產看上去是個案,但近期美元升值的背景不可小覷。

Wind數據顯示,美元指數從5月以來一直在上行,已從72.7上漲至77左右。

「近些年來雖然美元多處於頹勢,但就如同1980年代的拉美危機以及1990年代的東南亞危機一樣,當歐債危機愈演愈烈時,美元便會走出升值勢頭。」上述投資經理表示,美元升值意味著避險資金將買入美元或流入美國實體經濟,而這勢必要拋售人民幣或者撤出中國。

央行三季度金融數據顯示,截至9月末,國家外匯儲備餘額為32017億美元。其中,7月、8月外匯儲備分別增加478億美元、172億美元,但9月份減少了608億美元,這是16個月來首次單月下降。

雖然不能說外匯儲備減少就說明資本在外逃,但與此同時存款數據也在下降。9月M2增速為13.0%,創2001年10月份以來新低,M2的下降緣於企業存款的下降,9月企業存款比8月少增6862億元。有機構分析是資金向海外轉移。

上述投資經理表示,如果因美元升值而出現資本外逃,那麼房地產首當其衝。

上半年我國人民幣房地產貸款增量約為7912億元,同比少增5985億元,餘額同比增長16.9%。在信貸規模控制下,房地產行業貸款下滑在意料之中,但從房地產固定資產投資增幅來看,很多資金可能來自境外融資。

世聯地產研究部的一份報告顯示,自2011年1月起,多家大型房企紛紛啟動海外融資。截至6月底融資規模超過1000億元,而去年全年為560億元。

如恆大地產今年1月19日發行兩批分別於2014年和2016年到期的合成式人民幣債券(人民幣標價但以美元結算),募集92.5億元人民幣資金,票面息率分別為7.5%和9.25%。

此外,外匯局2月17日披露的境外資本流動監測報告顯示,從2001年至2010年房地產業中FDI(外國對華直接投資)佔外資流入總量的比例基本 保持在10%以上,2006年以後逐步提高,2010年達到23%,其中2010年房地產業中FDI為271億美元,較上年增長78%。

至於目前房地產行業中外資比例究竟有多少,很多人表示無法統計。南京一位地產行業人士告訴本報,雖然無法統計,但是個案不少,南京一家地產商高管曾直言不諱地告訴他資金就是從海外來的。

但也有人認為,地產行業中外資比例不會很高。

「一般地產商融資95%來自於銀行貸款、銷售回款以及自籌,至於海外來的資金最多2%~3%。」洲聯集團五合智庫總經理鄒毅表示,鑑於1990年代日本以及東南亞危機時大量外資從房地產行業撤走的教訓,國家一直嚴控外資進入地產業。

拐點?

一片肅殺的市場氣氛下,關於樓市「拐點」的討論再出江湖。

「嚴格意義上說,業內所說的拐點是錯誤的,學過微積分的人都知道拐點指該點的二階導數為零,且三階導數不為零,是個增速變化概念。」上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成告訴本報,業內更多是把房價下跌視為拐點。

張宏偉認為,所謂拐點,必須是宏觀樓市成交均價下跌10%或15%以上,而非局部個案樓盤策略性降價或直接降價,非短期變化,這樣的拐點1~10月沒有出現,未來出現的可能性也不大。

同策諮詢數據顯示,上海2011年9~10月成交量同比去年同期出現大幅下滑,但成交均價並未出現下調跡象。

陳義楓則表示,拐點已經到來了,只是市場中很多人不敢承認而已。

「拐點可以說從8月開始,和CPI同步而來。」世聯地產華東區首席分析師吳志輝告訴本報,可以通過存貨變化判斷拐點的時間。

吳志輝表示,目前到2012年6月將是房地產去庫存的階段,明年6月以後,隨著房屋供應量的減少,市場將進入再庫存階段。

上海易居房地產研究院院長楊紅旭認為,樓市價格拐點已經發生,春節之前,樓市將保持價跌量平態勢,明年一季度繼續低迷。

拐點階段會有多長?跌價幅度會有多大呢?

一家國資地產基金投資經理韓先生告訴本報,目前地產商融資難已經成為一個普遍現象,地產基金牽線融資,但由於投資人趨於謹慎,通常成功率也就10%。

韓先生還談到,令他有點詫異的是,南京一個開發商將即將封頂的住宅項目打包轉讓,有可能是基於未來銷售不樂觀的考慮。

德信資本高級投資經理劉聰則告訴本報,目前房地產行業正常的融資成本都在年化20%~25%,甚至月息6~7分(即年化72%~84%)的也並不少見。

鄒毅表示,今年房價下跌體現在一二線城市,明年很可能將波及到三四線城市,這輪房價下跌有可能持續2~3年,但具體能持續多長時間,取決於貨幣政策因素,而非市場因素。

周建成認為,到今年年底房價將保持下跌趨勢,跌幅不會超過30%,跌幅在20%的樓盤應該並不稀奇,但明年開春後政策可能出現放鬆,畢竟房地產調控目標基本達到。

吳志輝也認為對房地產市場的後續走勢還要考慮政策的非穩定性,因為現在到明年3月其間有中央經濟工作會議和「兩會」。

如果把時間週期再拉長,楊紅旭則預測,未來十年,中國樓市暴利時代不再,投機性購房需求也將萎縮,市場波動的頻率和幅度將明顯小於過去十年。

周建成認為,未來房價很難再現過去10年那種非理性的增長,但也不會如日本那般長期低迷,這是由我國的土地制度決定的,政府可以通過拆遷和改造等措施來激活市場。

如果政策繼續從緊,美元保持升值態勢,參照2008年的情形,可以預料的是,購房者斷供、開發商破產的新聞將很快就出現,但最最可怕的還是外資出逃。

深圳德信資本董事長陳義楓:

樓市拐點已到,很多人不敢承認而已

艾經緯

房地產市場中嗅覺靈敏的一是炒房投機客,二可能則數房地產私募基金。當房價下跌開始擴散時,房地產私募基金是如何看待市場的呢?

「目前樓市拐點已經到來了,只是市場中很多人不敢承認而已。」深圳德信資本董事長陳義楓對第一財經日報《財商》表示,房價將短期下跌,中期震盪,長期還是會上升的。

《財商》:近期一線城市房地產市場出現降價潮,您認為中國房地產市場的樓市拐點是否正在到來?

陳義楓:我認為拐點已經到來了,只是市場中很多人不敢承認而已。目前雖然是一線城市的郊區板塊房價在下跌,而黃金旺地比較抗跌,但是也不見得不跌。如果時間週期稍微拉長些,房價下跌很可能向二三線城市蔓延。

《財商》:您認為拐點已經到來,那麼您所理解的拐點的週期是怎麼樣的?

陳義楓:這也可以說是拐多長的問題,我認為未來一年房地產市場將處於下跌通道中。但如果把時間週期再拉長些(比如以5年為考察週期),目前的拐點是 趨勢性的拐點而非一直下跌。是從前幾年房價的上漲通道轉為橫盤震盪通道。可以說,房價將短期下跌,中期震盪,長期還是會上升的。

《財商》:短期下跌的幅度會有多大?

陳義楓:全國性的市場很難說,因為目前全國是個結構性的市場,有高端也有低端,有住宅有商業還有旅遊地產,應該結構性地去理解。譬如一線城市房價下 跌的幅度會在20%左右,而一般地級市可能只縮量但不跌價,但也有一些樓價過度泡沫化的城市(如個別旅遊城市)可能會出現大跌。

《財商》:這輪房價下跌和2008年有何差異呢?

陳義楓:2008年房價下跌是國內宏觀調控和國際環境惡化雙重效應疊加導致,目前雖然國內國際效應疊加也有,但2008年外部環境對投資者情緒影響更大。

房地產既是投資品,也是消費品,目前這輪房價下跌是由國內政策主導的,所以下跌的過程會相對緩慢,持續的時間也可能較長。從去年開始大力調控,到目前房價下跌,應該說調控效應正在逐步發揮作用。

《財商》:從你們的接觸來看,目前地產商是不是普遍存在融資難的情況?

陳義楓:這是肯定的,現在開發商融資難是登峰造極的狀態。

《財商》:雖然目前出現多起先前買房者抵制房價下跌,但據您瞭解,地產商降價的壓力和動力如何?

陳義楓:地產商降價的壓力和動力各有不同,這要看他們是否理性以及抗壓的資金實力。從開發商與政府博弈角度而言,政策是無窮供給(利空政策),而開發商融資有限,所以目前開發商誰先降價回籠資金,誰就將日子更好過。

2008年萬科拋出拐點論,說明萬科是理性的決策者,率先領跌者抓住市場購買力,就可以贏得領先優勢。

也有些開發商是不願意降價的,這從融資上就可以看出來的,目前銀行信貸收緊,房地產信託計劃也在收縮,融資的年化成本正常是20%左右,甚至 25%,與其高成本融資,不如降價。當然降價是有副作用的,會影響先前買房者的情緒,引起糾紛,但是一些地產商的售樓處是不是被真的砸了,或者說嚴重程度 是不是被誇大了,這是很難說的。

《財商》:目前的市場對你們地產私募基金是不是也很不利?

陳義楓:恰恰相反,目前我們可以挑最有實力的地產商及最好的項目進行合作,我們選擇地產商及項目的標準水漲船高。雖然在募集資金上會存在些困難,用 時相對長一些,但是客戶質量提高了,投資收益率也上去了。而從投資時點上來說,目前是很好的時機,我們的資金投入期限一般在2年,我們相信2年後市場會不 錯的。

《財商》:那你們目前業務集中在哪些城市?

陳義楓:主要是二三線城市、中西部的省會城市以及經濟較發達的地級市。我們主要避開房價過高的地區,有效控制結構性風險。

美國約翰霍普金斯大學金融學及房地產學兼職教授陳劍:

地產泡沫破滅並不可怕,就怕毫無準備

艾經緯

今年8月以來,房價下跌開始蔓延。大洋彼岸的美國聯邦房貸公司(房地美)的風險及建模總監陳劍從9月末開始,分別從中國、政府角色、開發商以及投資者等四個角度,撰寫了如何應對房市崩盤的四篇系列文章。

在此之前,他還對中美房價做了系統比較,認為中國房價已經全面超過美國房價。

陳劍還是美國約翰霍普金斯大學金融學及房地產學兼職教授,世界華人不動產學會理事會理事。近日,他接受了第一財經日報《財商》的專訪。他認為,中國 房市的拐點已經到來,房地產泡沫開始破滅,但他同時表示泡沫破滅並不可怕,可怕的是對此毫無準備,應對無方,舉止失當,雪上加霜,使得局部的危機變成全局 的危機。

中國房市的拐點已經到來

《財商》:近期國內房地產市場出現一些變局,您就此寫了《如何應對房市崩盤》四篇系列文章,按您判斷,中國房地產市場的拐點是否已經到來?或者是泡沫正在開始破滅?

陳劍:從各種指標(包括房價、銷量)和某些市場參與者的行為(包括開發商大幅降價、外資開始撤離)來看,中國房市的拐點已經到來,房地產泡沫開始破滅了。

只不過泡沫破滅的方式,是雪崩式的崩盤(collapse),還是逐漸地下行(deflate),還屬未知。如同我在博客中所說,泡沫破滅並不可怕,可怕的是對此毫無準備,應對無方,舉止失當,雪上加霜,使得局部的危機變成全局的危機。

《財商》:從房地產的週期來看,如果進入拐點時段,會持續多久?

陳劍:從美國的經驗來看,正常市場情況下的房地產週期,大約十年,這是指從頂峰到低谷再到頂峰的時間,比如上世紀80年代末的新英格蘭、90年代初 的南加州。但是如果泡沫化過於嚴重的話,那很可能持續更長的時間,比如日本自從90年代中期房市崩潰,至今尚未走出蕭條。美國的房市從2006年開始下 跌,目前也未曾見底。

中國除了海南在1993年房市崩潰,其他主要城市尚未完整地走過一個週期,而且其泡沫化的程度在國際上也是罕見的,所以很難預測會持續多久。

房價最終的決定因素是家庭收入

《財商》:您對中美房價做了比較,一是用指標中位住房價格,發現中國城市平均房價比美國高14%;二是用房價中非建築成本所佔的比例這一指標,中國(64%)已經超過美國房市接近巔峰時的指標數(51%)。是否還有其他指標?

陳劍:其實還有許多其他的常見指標,比如大家常用的房價收入比,美國房地產市場在正常情況下,房價收入比一般是3~4倍左右,現在是2.7倍;另一 指標是房價房租比,這與投資民用住宅的回報率(cap rate)相關,如果回報率為8%,那這一比例應該在12(基於每年的淨租金收益)左右,如果回報率為5%,那這一比例在20左右;還有住房承受能力指數 (housing affordability index),住房機會指數(housing opportunity index)等等,這些指標還同時考慮收入和融資成本,在此就不詳細解釋了。

《財商》:對於房地產市場的趨勢性變化判斷,您的分析框架是怎樣的?

陳劍:非常簡單,房價最終的決定因素是家庭收入。在完全市場化的情況下,房產作為投資品,其價值來自未來的現金流,也就是租金,也是和收入掛鉤的。 如果我們期望居民家庭收入增長高於GDP增長,那房價增長高於GDP增長也是合理的。如果房價漲幅遠遠高於收入增長,那就很可能是泡沫。

《財商》:很多人強調中國政府在房地產市場中的作用,您怎麼看?

陳劍:中國政府是一個很泛泛的概念,包括中央政府、地方政府、立法機構、國有銀行、監管機構等利益不盡相同的實體。地方政府和商業銀行在房地產泡沫化的過程中起到了不少推波助瀾的作用,在可能的房市崩盤下,也會承受巨大的壓力。

中央政府、監管部門一直在試圖減小經濟對於房地產行業的依賴,控制信貸風險。所以我特別給地方政府、商業銀行、立法機構、監管機構提出了應對房市崩盤的一些建議,希望能起到拋磚引玉的作用。

很高興看到住建部姜偉新部長最近提到的幾個政策新動向都與我的建議不謀而合。

中國地產走勢由自身的泡沫化決定

《財商》:目前很多分析認為是國內調控導致了房價下跌,那麼您怎麼看美元近期升值對房價下跌的影響,會不會是導火索之一(前期在上海的一些海外投機客也在拋售房產)?

陳劍:我不認為這是房市下跌的主要原因,甚至不能稱其為原因之一。蘇軾有一首寫春天的詩,其中有兩句:「竹外桃花三兩枝,春江水暖鴨先知」,「鴨先 知」是後果,「春江水暖」是原因。同樣,海外投資客拋售房產是後果,房市泡沫破滅是原因,至於他們套現之後是否投資美元資產與此沒有太大關係。

《財商》:美元近期走出反彈行情,您對美元未來的趨勢怎麼看?

陳劍:我並非貨幣經濟學家,所以只能發表一些非權威看法。個人認為,美元在這個動盪的時代,依然是無法替代的避風港,所以應該會保持強勢。

從2008年全球金融危機爆發以來,美國金融機構的洗牌已經基本完成,金融監管改革已經基本就位,實體經濟也在緩慢復甦。儘管出現了國會兩黨互相扯 皮,美債降級,但是美國的財政政策和貨幣政策基本能夠相互配合,輔以依然強大的軍事力量、健康的人口走勢、豐富的自然資源和最具有創新精神的企業家群體, 美國的經濟在西方發達國家裡依然會是一枝獨秀。

看看美元的替代品:歐元、日元、新興國家貨幣,沒有一個可以替代美元。歐洲版的金融危機才剛剛開始,而且這次危機是四重危機合一:1. 歐元區的設計危機:財政政策和貨幣政策的脫節使其無法自行穩定;2.以希臘為導火索的南歐元區的財政危機;3.整個歐元區的赤字及內部的不平衡 (inbalance);4.由可能的債權債務違約所帶來的銀行業危機。歐元能否繼續存在都是一個未知數。日本依然自顧不暇。新興國家貨幣尚無挑戰美元的 實力。

《財商》:您怎麼看美元升值對中國房地產市場的影響?會不會出現大規模的資本外逃?

陳劍:如上所說,中國的房地產走勢是由自身的泡沫化決定的,與美元升值沒有太多關係,就如同美國的房地產泡沫主要是由美國政府的貨幣政策、稅收政 策、房產政策決定,而並非中國買了太多美國國債或是房貸抵押債券一樣。(陳劍先生言論僅代表其個人觀點,與所在機構及其董事會無關)

房價跌,購房成本就降了嗎?

劉田

在房地產調控政策和銀行貸款利率上升的情況下,你的購房成本究竟增加了多少?如果房價下跌,你的購房成本能否減少呢?我們不妨來簡單算一算。

首套房貸利息增加最多

在中國建設銀行率先將首套房貸利率提高至1.05倍之後,目前已有十幾個城市開始上調首套房貸款利率,包括北京、廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等城市。

以100萬元、20年的首套房貸款為例,如果我們忽略首付金額不計,按照等額本息還款方式,利率基準水平上調至1.05倍後(現行基準利率 7.05%)即7.4%,還款總額為191.87萬元,月供為7994.9元。與之前的基準利率相比,還款利息增加了5.08萬元,月供增加了 211.87元。

同樣的貸款數額在調控開始之前卻又是另一種情況。如果按照目前7.05%的貸款基準利率,但在2008年首套房最低可以享受7折優惠(即4.94%),這樣的話,同樣的100萬元20年期貸款,還款總額為157.59萬元,月供為6566.46元。

可見,從2008年的七折貸款基準利率到如今的1.05倍基準利率,100萬元首套房貸,購房者需要負擔的利息總共增加了34.28萬元,月供增加了1428.44元。

對於二套房來說,目前首付比例為60%,利率最低上浮至基準利率1.1倍。在房地產調控政策之前,二套房最低首付比例僅為30%,而且基本上是按照 基準利率執行。我們仍以100萬元20年期貸款為例,目前上浮1.1倍後貸款利率為7.75%,總還款額為197.1萬元,月供為8212.57元。

如果按照7.05%的貸款基準利率來看,那麼,100萬元20年期貸款總還款額為171.14萬元,月供為7783.03元。這樣算來,二套房從 2008年的基準利率到如今的1.1倍基準利率,100萬元20年期的二套房貸,總還款額增加了25.7萬元,月供增加429.54元。

對於第三套房來說,目前除了全額付款外,已經幾乎無路可尋。不過仍有一些人提出以「假離婚」等方式來進行。

但律師對第一財經日報《財商》表示,這種方式無疑存在很大風險。「即使通過這種方式買了房子,復婚也可能存在糾紛。」該律師表示,離婚再復婚從法律 認定上來說,是屬於兩段婚姻關係,那麼離婚之前一方的財產在復婚後就會變成「婚前財產」,把雙方財產全部轉至另一方名下風險其實很大。

房價跌,購房成本就降低嗎?

目前,房價確實出現了一些鬆動。根據中原地產的數據,2011年10月上海二手住宅價格指數轉入下跌,跌幅為1.06%;北京和深圳延續了9月下跌態勢,且跌幅有所擴大。那麼,房價降低的這部分能否抵消貸款利率上漲的利息開支呢?

我們假設一位購房者打算購買北京郊區的一套總價為150萬元的房子,房子屬於首套購房。如果在調控開始之前,首付比例為20%,貸款利率執行2008年12月23日的5.94%,且可以打七折。

如果按照20年期貸款,購房者需要繳納首付30萬元,貸款總額為120萬元,月供6144.44元,還款總額為147.47萬元,簡單加總,購房者付出的總成本為177.47萬元。

如果按照10%的跌幅來計算,假設150萬元的房子目前市場價格為135萬元。目前首套房首付比例為30%,部分銀行貸款利率上浮1.05倍。我們 按照最理想的情況計算,購房者首付40.5萬元,貸款94.5萬,申請到了目前的基準貸款利率。那麼20年期94.5萬元貸款,還款總額176.5萬元, 月供7354.96元。那麼,購房者付出的總成本為217萬元。這樣算來,購房成本仍比當時高出近40萬元。

看來,如果要真正降低首套購房者的購房成本,可能還有待房價的進一步下跌。

而對於二套房的購買者來說,面臨的情況很可能是「就算房價降了,也買不了」。

陳先生在上海浦東有一套住宅,但陳先生一直打算在上海郊區購買一套別墅。「目前上海別墅降價確實比較多,佘山的獨棟別墅都打七折了。」陳先生表示, 在「十一」之前看過上海的長泰西郊花園別墅打7.5折,「十一」之後別墅又降價了,可以在7.5折的基礎上再享受7.5折。「別墅的總價也就1000萬左 右,現在算下來560多萬了,基本等於打了五折。」

但陳先生指出,雖然目前的折扣很吸引人,但他們也只能望洋興嘆。「現在二套房很難從銀行獲得貸款了,我們又無法承擔全額付款,所以根本沒法買。」

逾6000億房產信託迎密集兌付期

近期發生的華融天津星耀信託項目事件即是縮影

高談

裸泳者即將暴露。

近兩年來信託公司瘋狂發行房地產信託,與房地產公司成為同一條繩子上的螞蚱。截至年中,房地產信託的存量規模已經超過6000億元,下半年開始進入密集兌付期。

華融天津星耀信託計劃告急

「天津星耀或將破產,其發行的華融信託產品如何兌付」成為首個房地產商破產的傳聞。雖然天津星耀負責人立馬出面澄清傳言,不過,該信託計劃首批到期資金將於明年上半年兌付,規模超過9億元,但是星耀今年一、二季度的銷售回款僅1億元。

2007年10月19日,天津星耀以62.9億元的總價拍下天津津南區八里台鎮天嘉湖地塊,該地塊成為當年當地的成交總價和成交面積雙料地王。之後,天津星耀相繼引入中信信託、華能貴誠信託、華融國際信託進行融資。

「前兩家信託公司已經相繼退出,目前接力棒交到了華融手上,按照該地塊目前的回款速度,華融的情況真是不容樂觀。」上海一家信託公司產品設計人士告訴第一財經日報《財商》記者。

記者獲得的資料顯示,中信信託最早介入該項目。2008年中信信託發行「中信盛景星耀地產基金集合信託計劃」,該計劃一經發出,便以68.9億元的規模成為國內有史以來規模最大的房地產信託。

「中信集團與中信信託作為優先級以自有資金參與了該信託計劃,中信信託在協議中規定一旦出現兌付問題,則可啟動股權轉讓安排,中信信託姊妹公司中信地產可受讓該項目股權,從這些設置來看,中信信託對星耀項目還是很有信心的。」 普益財富產品部副總監劉輝告訴記者。

該信託協議規定,如果該筆信託未能如約償付,屆時中信信託有權將天嘉湖地塊即星耀五洲項目股權轉讓給中信地產或者「具有收購實力的第三方」,以變現資金償債。

當2008年被證明是房地產行業的「假摔」後,天津星耀在2009年7月提前償還了中信盛景星耀地產基金集合信託計劃中的大部分信託本金。

「中信盛景星耀地產基金集合信託計劃」的執行經理告訴記者:「2010年4月21日該計劃全部清算,已經和中信信託沒有關係了。」不過,從中信發佈 的清算計划來看,此次清算僅償付超級優先級和優先級投資者的本金收益合計44.04億元,此外的次級投資者本金、收益合計超過20億元的資金如何處理該清 算報告並沒有披露。中信集團在發稿前沒有回覆本報的求證。

2009年7月,天津星耀引入新的信託合作者華能貴誠信託公司,二者聯手發行「星洲1號」信託計劃。該信託於2009年6月25日結束髮行,募集資 金32.94億元,規模與第一個信託計劃相當,最長期限不超過2年,預期年收益率根據期限不同為8%~11%,遠低於第一個信託計劃。

此後,華融國際信託接手了天津星耀的債務。華融國際信託發行的23.278億元信託貸款成立於2010年6月24日,分為2年期和4年期兩種期限。其中兩年期貸款9.802億元將於2012年6月到期。

按照華融國際信託發佈的信託報告,天津星耀在2011年一季度和二季度共取得銷售回款和銷售金額為1.19億元和1.81億元。

「天津星耀下半年預期收入6億元,但從上半年銷售回款來看,比較困難。」一位房地產業內人士告訴記者。

地產信託兌付潮將至

接過天津星耀項目接力棒的華融國際信託前途未卜,而這對於近兩年來瘋狂發行的房地產信託來說,只是滄海一粟。

據劉輝的統計,房地產信託是從2009年開始膨脹的,2010年上半年新增1407億元,2010年全年新增了2864億元,而今年上半年新增為2078億元,截至年中,存量規模已經超過6000億元。

房地產信託期限以1年期和2年期居多,平均期限略高於1.5年,以此計算,從今年下半年開始,迎來房地產信託產品的密集兌付期,這種兌付壓力會持續到2013~2014年,而且由於前期發行規模是不斷增大的,對應的,未來的兌付壓力會不斷增大。

應該說,房地產信託作為一種存在風險的金融產品,發生一定比例的「壞賬」再自然不過。

「其實對於信託來說,之前就有產品本身的還款源產生問題。但是在以往的情況中,由於集中兌付壓力並不大,信託公司都用一定的方法規避了其中的狀況, 其中一種可能是新發一隻產品用來還舊產品的情況,也就是通常所說的以新還舊;還有一種是信託公司先用自有資金彌補投資者,再慢慢處置信託計劃抵押的資產 等;今後,如果出現大面積的到期兌付困難,信託公司可能只有靠股東解決問題了。」劉輝告訴記者。

此前,本報曾獨家報導「青島凱悅」計劃欲借四川信託發行信託融資以償還中融信託債務,目前該產品受到銀監會的監管,被禁止發行。

不過,這次的房地產信託兌付潮,如果加上房地產行業本身的洗牌,情況則讓人擔憂。

「之前出現問題的還是個案,信託公司有能力通過前述辦法解決到期兌付問題,但是對於前期發行規模較大的信託公司來說,未來的兌付壓力會很大,這種壓 力有多大,取決於未來房地產行業的系統性風險,如嚴厲的房地產調控政策會持續多久,房地產成交量是否一直低迷下去等。」劉輝告訴記者。

上市房企陷入財務困境,倒逼降價?

黃婷

一葉知秋。

綠城中國(03900.HK) 「被破產」的傳聞雖被其掌門人宋衛平調侃為「冷幽默」,但是,在接連的調控政策之下,房地產企業資金面情況捉襟見肘已是不爭的事實。

宋衛平在公司官網的回應文章中也指出:「銷售不暢,加上信貸緊縮,一個最符合邏輯的推斷就是企業過不了年關。」

「房企面臨的資金壓力非常大,降價已經不是做業績的問題了,而是為了活命。」財經評論員葉檀對第一財經日報《財商》記者說。

1.2萬億存貨,上市房企難以承受之重

限購限貸,一系列的調控措施讓日漸積壓的庫存成了壓在房地產企業心頭的一塊大石頭。

「2008 年房地產行業去庫存過程是在連續5 個季度內完成,但在本輪調控下,房地產行業去庫存過程一直比較緩慢,即使已經持續了8 個季度,但預計這個過程仍然會持續,並有可能加快去庫存的速度。」東北證券分析師高建指出。

Wind數據統計顯示,按照申萬一級行業分類的A股144家上市房企,截至今年三季報數據,存貨總量已經達到了1.22萬億,較去年同期的0.86 萬億大幅上漲41.86%,較年中的1.1萬億則上漲了一成以上。其中,庫存同比增長的公司達到112家,佔比77.78%,庫存環比增長的有109家, 佔比75.69%。

在有可比數據的公司中,庫存上升幅度最快的為萬方地產(000638.SZ),中報時庫存僅1.88億元,三季報猛然增加到2.76億元,增長 46%。此外,渝開發(000514.SZ)、新黃浦(600638.SH)、國興地產(000838.SZ)和深物業A(000011.SZ)等4家公 司在三季度存貨增長幅度也超過20%。

此外,四大龍頭「萬保金招」仍然成為上市庫存的集中營,4家公司的合計庫存為4523億元,同比增長47%,環比增長8%,並佔到了所有上市房企庫存總和的近四成。

其中,萬科A(000002.SZ)更直接指出,受新推盤增加和成交放緩的影響,商品住房的可售存量隨之上升,部分城市新房可售庫存已經處於2010年以來的高位。由於10月前後歷來是新盤上市高峰,未來一段時期,預計新房供應將繼續增加,市場存貨壓力也會進一步加大。

高盛高華近期對九個城市新推盤面積、庫存、銷售數據的分析之後也發表研究報告指出,如果政策不出現逆轉,那麼2012年這些城市的庫存水平仍將繼續上升。

「如果考慮存貨跌價準備,如此巨量的存貨對上市房企而言將會造成很大的財務壓力。」東莞證券房地產行業分析師何敏儀對本報記者說。

資金困局

除了上萬億的庫存,讓上市房企更加焦頭爛額的則是日趨緊張的資金面情況,綠城中國的風波已經拉開了房企資金困局之斗的序幕。

「市場上之所以會有綠城中國破產的傳聞,就是它的負債率太高了,而這也是很多上市房企面臨的大難題。」葉檀說。

綠城中國的中報顯示,截至2011年6月30日,其淨資本負債率高達163.2%,截至今年6月,綠城短期銀行貸款的總額分別相當於現金及現金等價物的200%、上半年經營收入的120%。

除了綠城中國以外,還有更多在香港上市的房企也同樣步入了高負債的危險陣營。其中,一直因為高負債率備受詬病的富力地產(02777.HK) 雖然中報負債有所改善,但資產負債率仍然維持在89%的高位,與公司年初訂立將淨負債率控於80%以下水平尚存差距。另外,雅居樂(03383.HK)、 世茂房地產(00813.HK)等內房股的淨負債率也居高不下。

A股上市房企的情況同樣不容樂觀。三季度144家A股上市房企平均資產負債率環比再度攀升1.63個百分點。其中,以業內評價負債危險指標的80% 資產負債率為準,亮起負債紅燈的上市房企就已經有15家之多,當中就包括四大龍頭企業之一的保利地產(600048.SH),三季度的資產負債率高達 80.74%。而以資金周轉快速著稱的萬科,三季度資產負債率也高達78.97%,逼近80%的關口,這也是2008年以來的最高值。

一方面債台高築,另一方面,上市房企則仍然手握重金。144家A股上市房企貨幣資金高達2332.95億元,同比增幅超過1倍。但是,在整體貨幣資金增長的情況下,上市房企呈現出冰火兩重天的局面,其中有82家房企貨幣資金同比出現了下降,佔比達到56.94%。

其中,四大龍頭企業貨幣資金都表現為增長。其中保利地產和金地集團(600383.SH)的貨幣資金分別增長了61%和21.7%,萬科A和招商地 產(000024.SZ)的貨幣資金也增長了7.95%和5.91%。四家房企的貨幣資金都超過了100億,萬科手中的現金更是多達338.99億元。

也就是說,在嚴厲的房地產調控之下,中小型房企面臨更大的資金壓力。

「如果中國的房地產調控政策持續不斷,那麼房地產企業家數會出現幾何級數縮水,接近負債上限的30%左右的開發商,會在今明兩年被清理出局。」葉檀說,降價銷售是很多資金緊缺的房企不得不做的自救手段。

資金壓力或倒逼房企降價

「融資渠道的空前閉塞也會加速資金緊張的地產公司開啟降價通道。」葉檀說。

2010年隨著「國十一條」的出台,房地產行業的嚴冬就此降臨,銀根不斷緊縮,這對房地產企業而言無疑是資金源頭的斷流。但隨後,房地產公司就開始轉向房地產信託這一融資渠道。

清科研究中心的統計數據顯示,截至2011年三季度,當年共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元,其中,本土機構募集基金數量及金額佔比分別超過了80.0%和70.0%。

但暗藏風險的房地產信託很快受到了監管層的關注。今年5月份和6月份,銀監會發出了《房地產信託業務風險監測表》,並針對房地產信託展開了「窗口指 導」。但房地產信託仍然高燒不退,自9月份開始,銀監會開始監測存量信託項目的兌付風險,加之先前的政策疊加效應,房地產信託終於降溫。

用益信託工作室最新的第三季度房地產信託報告顯示,今年三季度房地產信託的發行量逐月下降,發行規模同比、環比都有較大幅度的下降,同時房地產信託發行規模佔比近一年來也首次低於40%。

「銀行、信託等房地產企業融資的渠道逐一封鎖,這樣一來,資金緊張的房企只能選擇降價銷售回款。」葉檀說,在瀕臨破產的情況下,房地產企業降價已經是關於生存的問題了。

中原證券也指出,由於年前銷售將進一步萎縮,房企銷售回款將進一步減少,銀行貸款因為年末因素將進一步減少,而年底房企因為支付工程款等資金流出將會明顯增加,行業資金將經受較大考驗,行業資金的困難有可能使得房企降價提前到來。