http://magazine.caixin.com/2012-08-24/100428101_all.html

 大街寬闊,但空空蕩蕩;酒店林立,但冷冷清清;工地處處,但多數停工;售樓處還在,但門可羅雀。

  曾經「中國最富城市」,鄂爾多斯如今幾乎經濟停擺。

  因煤而富,鄂爾多斯,經濟增速連續九年位列全國第一,人均GDP超過香港。但在去年樓市冰凍、民間借貸資金鏈斷之後,超速發展頓然剎車。今年經 濟不景氣,更把鄂爾多斯立市之本的煤炭業也一下推入低迷。經濟危機就在眼前展開,不知道未來會怎樣——「人都沒錢了,錢都變成了鋼筋水泥」。

  在地方財政收入增速大幅回落之後,鄂爾多斯政府沒有錢再支撐龐大的投資計劃。為了找錢,官員們拜訪各大銀行,希望能獲得更多的貸款;城投公司連 年發債;繼續推進以煤礦換項目,吸引外來投資落地;希望引入外部資本成立產業基金,救助僵死的房地產;甚至,政府還向當地的大型民營企業、拆遷戶伸出了借 款之手。

  一個沒有人口支撐,主要依賴能源開發的地方經濟,似乎轉無可轉,最終還是只能指望投資拉動,銀行貸款。一位不願具名的鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示,「下半年,鄂爾多斯要抓住政策微調的機會,爭取增加信貸,擴大投資。」

  就算再來一輪激進的政府投資,能救鄂爾多斯於經濟危機嗎?「鬼城」康巴什新區的市政府前,廣場偌大,空無一人,只有巨大的雕塑佇立著,靜看草原枯榮。

房地產冰封

  從機場途經伊金霍洛旗、康巴什新區,再到東勝老城區,沿途一個接一個的爛尾樓盤,塔吊靜止,鋼筋水泥裸露。一名開發商告訴財新記者,鄂爾多斯市區70%左右的在建工程都處於停工或半停工狀態。「資金鏈斷了,沒錢。」

  少數沒有停工的項目,進度也明顯慢了下來。鄂爾多斯星河灣項目現場的工人告訴財新記者,施工人數比去年少了一半多。伊泰華府、萬正城等項目也大抵如此。

  東勝區建設局的一名工作人員告訴財新記者,政府曾摸底過樓盤的動工情況,「現在還能動的要麼是政府下屬的開發企業,要麼是有能源業務的綜合大型集團。單一業務的房地產公司基本都停了。」

  財新記者走訪的多個項目售樓處均是門庭冷落。有的項目已經建成,由於無人問津而一直無法開盤。

  東勝老城區一個核心地段項目的銷售人員直言,今年沒有賣出去一套房子。伊泰置業總經理王永軍對財新記者稱,樓市處於冰封狀態,一兩年內都難有起色。伊泰置業在鄂爾多斯的兩個項目,從賣期房轉為賣現房。

  東勝區政府公佈的今年一季度經濟運行報告顯示,商品房銷售面積為1626平方米,下降93.2%。東勝區是鄂爾多斯主城區,其他區域更糟。

  房價已降,仍有價無市。城區邊緣的普通項目,現房均價從單價7000左右元降至4300元;高端項目從2萬元以上回落至1.5萬元左右。星河灣 5月間推出了88套特價房,價格從去年的2.4萬元/平方米降至1.5萬元/平方米,依然無成交。一些停工項目的期房價格倒是堅挺不動,「因為現在沒人買 期房,降價也賣不出去。」而且,停工項目多是高負債,開發商擔心降價後「資不抵債」。

  財新記者走訪當地多家國有商業銀行,均已收緊了對房地產企業的開發貸款,住房按揭貸款也只針對首套房。中國建設銀行鄂爾多斯分行公司業務部人士 告訴財新記者,該行已經全部暫停房地產開發貸款。工商銀行方面則表示,只有本地少數的大型綜合企業才能拿到貸款,其餘一概不談。

  鄂爾多斯市政府從去年底即提出要「救市」,包括政府回購商品房用作保障房、成立城市建設發展基金等。由於政府缺錢,外來資本對這些口號並無信心。

  當地一名開發商對財新記者稱,造成鄂爾多斯房地產市場今日局面的原因,除了房地產宏觀調控緊縮信貸和當地民間高利貸崩盤之外,鄂爾多斯政府強烈的造城衝動和無節制的批地也是重要因素。

  在最高峰時,鄂爾多斯的房地產用地指標佔據了內蒙古自治區指標的一半。2011年,鄂爾多斯全年房地產開發施工面積超過4100萬平方米,其中新建住房面積超過2000萬平方米。而鄂爾多斯城區包括外來人口在內也只有60萬人。

  巨量供應缺乏產業及人口的支撐,泡沫破裂只是時間問題。萬正房地產開發有限公司副總經理邊燕云預計,鄂爾多斯至少需要3-5年的時間來消化現有存量房。

  土地市場也進入了冰凍期。東勝區國土資源局土地交易中心的工作人員告訴財新記者,今年以來沒有一幅土地成交。另據鄂爾多斯市政府網站的統計數據,今年前5個月,鄂爾多斯全市完成房地產投資57.4億元,同比下降50.3%。

  地方財政的減收隨之而來。今年上半年,鄂爾多斯市地方本級收入236.07億元,增長8.95%。增速較往年大幅下滑,主體稅種中營業稅、個人 所得稅、土地增值稅和契稅均出現減收,其中土地增值稅受房地產行業影響,減幅達33.28%。納入政府性基金收入的土地出讓金也大幅下滑八成以上。

煤炭支柱倒塌

  以往的夏天,從鄂爾多斯到包頭的高速公路經常擁堵,滿路都是拉煤的大卡車。但今年8月,這條道路卻格外通暢。一位拉煤的卡車司機告訴財新記者,今年路上跑的拉煤貨車少了近三分之二。

  煤炭是鄂爾多斯財富的起源,也是其城市快速擴張的最大原動力。鄂爾多斯的地下儲煤量佔全國的六分之一,2005年鄂爾多斯超越大同成為全國產煤第一大市,2011年原煤產量超過5.8億噸。從2003年開始,鄂爾多斯在「黑金」的支撐下經濟起飛。

  這一單一的經濟支撐,於今年轟然倒塌。從今年4月開始,鄂爾多斯的煤炭坑口結算價開始下降;5月之後,當地煤場出現了積壓。

  一位參與當地煤炭調研的銀行人士告訴財新記者,目前鄂爾多斯全市煤礦數量為306座,正常生產的只有101座,其餘大多處於停產或半停產的狀 態。一方面是經濟不景氣,國內煤炭需求量急降;另一方面是價格較低的進口煤的大量湧入。在坑口價連續下挫之後,鄂爾多斯當地的一些煤炭企業選擇停產來減 虧。

  煤炭一直是鄂爾多斯地方財政的最主要來源。當地煤炭行業人士向財新記者介紹,每噸煤的稅費合計約70元,其中增值稅30元/噸,地方政府稅費約 23元/噸,地方收的煤炭調節基金15-20元/噸。在最高峰的2008年,僅原煤銷售對鄂爾多斯GDP的貢獻就超過60%,對地方財政的貢獻率超過 50%。

政府無招

  近年來,鄂爾多斯政府熱衷於大規模的城市擴張和基礎設施建設。現在,政府仍希望借此途走出經濟衰退。

  東勝老城區的面積有20多平方公里,其後的鐵西新區開發相當於再造了一個老城區。2004年鄂爾多斯又啟動了康巴什新區的建設,提出要打造百萬人口的中心城市。現在,面積更大的鐵西三期啟動開發。

  重複建設是必然的。據財新記者瞭解,2008年才投入使用的演藝廣場將被拆除,新建公路鏟掉重新拓寬,全民健身中心完工不久,新的體育中心又已經開建。

  整個鄂爾多斯市今年在建項目總投資超過1500億元,其中包括600公里的高速公路,18個大型變電站,14個分佈在全市各旗縣的工業園,每個工業園區的面積均在幾十平方公里以上。而這一數據在2010年是800多億元,2011年是1070億元。

  但是,煤炭市場低迷,房地產市場冰封,地方財政大幅減收,城市擴張和基礎設施的巨額投資失去了主要來源。鄂爾多斯市政府今年以來苦於找錢。鄂爾多斯市市長廉素在4月間表示,「要千方百計擴大信貸規模,確保今年新增貸款500億元。」

  這500億元一直難有著落。當地一家國有商業銀行的內部人士告訴財新記者,鄂爾多斯的新增貸款已經沒有什麼空間。今年,四大國有銀行在鄂爾多斯 已經發放新增貸款100多億元,面向本地大型企業,集中在煤炭和電力行業。「基本沒有給房地產貸款,也不參與政府基建項目的貸款,現在與城投公司的合作也 很少。」這位銀行人士稱。

  過去兩年,鄂爾多斯市、區兩級政府平台公司已經多次融資。鄂爾多斯市國有資產投資經營有限責任公司在2010年5月發公司債28億元。鄂爾多斯 市城投公司在2011年4月發行7年期10億元城投債,2012年又與中信信託合作推出應收賬款流動化信託項目融資8.57億元。東勝城市建設開發投資集 團有限公司在2012年2月發出20億元城投債。東勝城投集團公司稱,從2009年至今已累計融資超過100億元用以支持城市建設。

  據東勝城投公司2011年審計報告披露,其負債在三年間猛增了20餘倍,從2008年底的6.34億元增長至2011年底的140.4億元。

  從2011年開始,國務院開始整頓地方融資平台。「受國家調控政策影響,鄂爾多斯政府平台公司的融資渠道收窄,今年新增貸款較少,也沒有新的發債計劃。」上述鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示。

  政府需要開闢其他「財路」。當地企業證實,政府開始向當地大型民營企業借錢。據東勝城投公司2011年審計報告顯示,東勝城投以委託貸款的形式 從內蒙古伊泰集團、鄂爾多斯滿世房地產開發公司借款6億元。此外,東勝城投還以「暫借往來款」的名義向北京星河灣房地產公司、鄂爾多斯市佳奇城市建設投資 公司、內蒙古雄鵬建築有限公司、東勝區建設局和國資公司借款共計約19.26億元。

  除此之外,鄂爾多斯當地的民營基礎建設公司也開始被政府拖欠工程款。僅康巴什新區的建設工程款負債規模即有50億元左右。

  甚至有消息稱,康巴什國資投資公司一度計劃向當地的拆遷戶借款。據《中國經營報》報導,今年6月康巴什國投公司想通過暫扣當地農民徵地補償款, 而後以高息返回的形式向民間借款,還想讓被徵地農民將補償款存入商業銀行,然後通過委託貸款的方式,借貸至康巴什國投,其中支付商業銀行千分之二的手續 費。

  據財新記者瞭解,因拆遷村民不同意,這一計劃後來並未執行。

  土地和煤礦,一貫是鄂爾多斯政府用以招徠外部投資的「法寶」。除了低價甚至免費的土地之外,當地政府還承諾20億元以上的投資可以配送億噸級的 煤礦,但在早年配送的一些煤礦被企業轉手賣掉之後,當地政府與投資企業博弈深化,「投資到位一步,探礦證和採礦證的審批才能相應跟進一步。」上述市政府官 員對財新記者說。

  這種以「能源換項目」的產業升級思路,並不被外界看好。財新記者在裝備製造基地看到,規劃的道路已經建成,但空蕩蕩的園區依然一片荒蕪,僅有極 少數的廠房建成或在建。「當地沒有配套的產業鏈,所有的零配件都需要從外地運進來,僅在當地組裝就沒有意義。」入駐的一家裝備製造企業的工作人員說,在鄂 爾多斯當地甚至都招不到熟練的鉗工。

  伊泰置業總經理王永軍也表示,無論是房地產市場,還是產業升級,鄂爾多斯亟需解決人口瓶頸的問題。

  此外,更令鄂爾多斯政府頭疼的是,房地產市場冰封之後,用於抵押或作為城投債還款來源的土地已經大幅減值,依靠土地來還款或再融資變得更加困難。

  「之前政府可以拿土地來抵還工程欠款,但現在房地產形勢不好,土地不值錢了,公司也不願意要。」一家路橋企業的工作人員對財新記者說。