2012-10-11  NM



坊間一直流傳着一個說法,現時樓 市瘋癲的背後,是業主或發展商與地產經紀的協奏曲。舉例說,地產經紀只對外發布超高價成交,又或虛構放盤叫價,營造熱搶氣氛。而一場一場的地產拍賣,更是 「造假」溫床;拍賣行為做生意,安插大量自己人在場承價、搶貨,甚至製造虛假成交。為清楚了解這些「潛規則」,本刊多次混入拍賣場地,直擊身為行內龍頭的 忠誠拍賣行的運作過程。發現忠誠職員一人分演多個角色,既是地產經紀,又是舉手的競投者,有時甚至充當買家,「扑」槌一聲落後還會扮簽約,總之,托價、造 市、發布虛假消息樣樣齊。這樣的拍賣大龍鳳,每週最少上演一次,惟拍賣過程原來「零」監管,令真正的買家防不勝防。

上月二十四日,忠誠拍賣行如常租下尖沙咀金域假日酒店的麗晶廳舉行拍賣,當日有達二十二項工、商、鋪、車位及住宅等物業推出。四、五個男子最先入場,率先 分散坐在前排當眼處,就如毫不相識;經詳細觀察及事後求證,這數名身穿恤衫及西褲的男子,正是忠誠拍賣行的男職員,大龍鳳即時登場。拍賣開始,拍賣官報出 物業地址後,多名男職員便多次舉手承價,積極競投,不時更出現自己人鬥自己人的情況,部分有實客(即真正準買家)承接的物業,他們更鬥快舉手,將氣氛推上 高峰,承價節奏更見明快;最有趣是,當全場都無人舉手時,同為忠誠職員的拍賣官,卻會指一指會場的後方,說句「多謝後方的買家」。當日記者在現場目擊四個 單位經扑槌後成功出售,其中三個「買家」竟然就是忠誠職員;他們在另一名忠誠職員引領下走到簽約區,待了約五分鐘才離開,可謂做戲做足全套。

職員客串做買家

上週三,記者再參加另一個忠誠拍賣會,這次正好在忠誠位於中環大昌大廈的辦公室舉行。現場提供予客人的座位僅有十數個,來到的只有四人是真正的街外客,另 外六人是化身買家的職員,記者頓時明白職員在場的重要性。當日共有十四項物業拍賣,大部分都因未到業主底價收回,最終只有西貢茵怡花園一個住宅單位成交。 而這項成交,就是由忠誠拍賣行的李姓職員一力以三百三十八萬元「投得」,歷時約一個小時的拍賣會結束後,李姓職員離開拍賣行,抽了一枝煙後,便施施然返回 位於同層的辦公室內繼續工作。為深入了解整個大龍鳳流程,記者相約在上月二十四日的拍賣會上,以四百七十五萬買入北角新都城大廈住宅單位的「買家」王立德 見面,他另一身份是忠誠高級物業顧問,記者以買家身份相約他睇鋪。他落力游說記者快點成交:「呢個物業如果拍賣時,第一次唔到業主嘅理想價收番,佢講明一 定會加價,係就早買啦!」記者推說拍賣當日有事不能到場,要求他代為舉手競投,他卻謂:「唔得o架,我哋係中間人,而且之前曾經有客唔認數,所以唔可以代 客舉手。」間接踢爆自己在拍賣時造假。

拍賣背後流程

一個單位成交N次

而這些「假」成交,到時到候便會「回流」出市場。例如早前扑槌「賣出」的大埔聚豪天下八號屋,記者本週一以買家身份致電有否放盤,便得兩名忠誠職員確認未 賣仍然放盤,記者追問該物業為何不是在早前的拍賣會中,以二千二百多萬元賣出時,彭姓女職員連忙應道:「無!因為未到業主的底價,所以還未賣出去。」記者 翻查過去半年共十二場拍賣,發現當中聲稱賣出的三十一個單位,在土地註冊處的記錄中,只有二十個真正在當日簽訂合約成交,其餘十一個單位部分仍未售出,部 分其實在拍賣當日後的日子,以其他方法賣出。其中大埔仁基大廈低層B單位,報載七月中時,開價一百六十八萬元,獲四口承價後以一百八十萬元售出。怎料同一 個單位在今年八月中,又被推出來拍賣,開價一樣,獲叫價六次,最後以一百七十六萬元成交。不過,原來這兩個成交都是假的。記者找來該單位業主江先生,他說 這個單位由今年中放了給忠誠拍賣後,至今都未成交。「我都唔知點解話成交咗喎,我底價要二百萬,根本都未到價。」他說今年中貪得意主動放盤予忠誠,七月拍 賣過一次後,「忠誠主動話可以唔再收錢再拍,佢似係想搵多啲盤拍賣囉!」對於其單位「成交」了兩次,他坦言毫不介意俾一次錢,而無限拍,直至到價出售為 止。

托得好佣愈高

一場場「大龍鳳」劇本,早在收到業主的拍賣費用後開始,一般為三千至五千元,包大概兩個星期在報紙刊登樓盤廣告的費用。首先拍賣行會在自己的網站及報刊賣 廣告,並分派個別職員跟進,又安排開放日帶客睇樓,在過程中,職員會探出睇樓客的虛實及能承受的最高價。到拍賣舉行前一兩日,職員會開全體大會,分配「角 色」;在匯報那些項目較受歡迎後,負責人便安排物業拍賣的次序,通常頭三個物業都只是熱身,以拖延時間等候遲到的客人,往往第四個物業開始才是戲肉。全體 大會亦會安排各職員各自負責托價的項目及次序,由於佣金是樓價的百分之一,故價錢托得愈高,他們能收取的佣金便愈多,但價錢又不可超越實客能承受的反應, 以免做場戲、得個桔。這些拍賣會,不時都會吸引報章採訪,現場記者筆錄成交價及過程後,便成了翌日的地產新聞。一名經常到拍賣行撈貨的資深投資者揭穿說: 「佢哋做咁大台戲,都係要搵飯食;唔托高啲個價,邊去得到業主個底價!而家個個業主都咁心雄,買家就只想買平盤,兩邊大纜扯唔埋,咪唯有托價,唔托邊有成 交,無成交邊有佣收!」另一名拍賣行老主顧則謂:「佢哋經常咁做,見怪不怪,主要想充撐場面,呢啲已係全行嘅潛規則。」

老闆身家逾五億

忠誠拍賣行的老闆,是今年六十五歲的梁頌明;近年他已淡出集團業務,過着半退休生活。梁頌明年少時曾當政府公務員十五年,全都是地產相關的部門,離職時已 為荃灣地政署主任,後過檔派安混凝土公司的地產發展部任經理,一九八四年自立門戶成立忠誠測量行,到九○年成立拍賣部,是本地最早的地產拍賣行之一。九十 年代梁頌明是報刊常客,因為當年的移民潮,大量業主急於放盤套現,讓忠誠輕易成了本地物業拍賣會的龍頭。九七年,忠誠已包攬了本地八成的物業拍賣,九八年 三月,他便在五星級的富麗華酒店,舉行了一場逼爆酒店的拍賣。他太太林麗嫦為導演張堅庭的外甥女,張大導的賢內助為楊受成之女楊諾思,所以忠誠二千年在公 司總部搞鐘錶展,亦得到楊諾思俾面撐場。過往多年,梁頌明曾買賣的物業多達八十二項目,賬面賺約一億五千萬,如今他仍有三十二項物業在手,市值達四億七千 多萬。九一年買下自住的中半山寶園,至今已長揸超過二十年。梁頌明發大達,但拍賣行生意近年開始走樣,尤其樓價急升,令銀主盤及平價盤的盤源大減。「以往 拍賣行只需與銀行打交道,搵銀主盤來做;但近年拍賣行要通街搵盤源,湊埋散客,人手點同中原美聯等大行鬥。」一名大行經紀說,無怪乎忠誠要使出渾身解數。

拍賣場上無王管

就忠誠的拍賣手法,本週一記者到集團位於皇后大道中的辦公室找主席梁頌明,以及副主席鄭永銘,就以上種種指控查詢,唯梁頌明的秘書表示兩人均十分忙碌,無 暇回答記者的提問;她還堅稱:「佢哋嘅行程係由我定嘅,我話唔得閒就唔得!而且佢哋無必要同你解釋!」記者將有關查詢,再電郵給拍賣部總經理鄭世傑,他不 斷推搪說:「我哋唔會回應,我唔知!係咁啦,拜拜!」對於忠誠上演的大龍鳳,律師梁永鏗指,本地現時未有任何針對拍賣行拍賣過程的法例,「不過,這好明顯 唔係真正的拍賣,是有意圖、有策劃的假拍賣,若有苦主舉報,可以告佢訛騙。」 至於持有地產代理監管局發出牌照的忠誠拍賣行,理應受該局監管,惟該局監管的範圍,只包括一般代理行為,即刊登相關廣告、帶客睇樓、及對物業資料介紹有否 失實等,但拍賣的過程,卻原來不受該局監管。一名業內人士表示,「就算連政府嘅土地拍賣,一樣無監管的,只能以行政手段,如增加入場按金等,以免有人造 假;要舉證拍賣場上有人造假,是十分困難的。」本刊向地監局查詢,該局指:「拍賣工作本身並不受監管局規管,但監管局一向關注持牌人的操守行為,有需要時 會作出跟進。」原來拍賣場上政府採取「三不管」態度,難怪乎會產生忠誠拍賣行這類怪胎戲碼。