http://blog.sina.com.cn/s/blog_7f6402970101adei.html
樓價一直跑贏股價
這次香港政府打壓住宅樓價的新措施,最辣的相信是15%的買方(外國人及公司名義)印花稅(BSD)。筆者認為短期內一和二手住宅成交必定大大減慢,樓價應逐漸回軟,因為政府已聲明,假若樓價仍繼續上升,更多的打壓招數必定出台,這形同替樓價添加了上限。不要少看這15%印花稅的威力,因為這額外的成本幾可肯定吃掉一切短線炒家的毛利。

沒有人能準確統計外國(主要為國內)買家和短期炒家佔住宅成交量的百分比。根據以往與地產上市公司交流的經驗,筆者相信起碼佔一手住宅銷售量的三成以上(甚至五成)。這額外三成以上的購買力亦一直成為樓市上升動力的摧化劑。

有趣的是,按中原城市領先指數,香港住宅樓價從2008年底後一直處於上升軌道,至今累升97.7%,其間只在今年1,2月份稍作調整(最大相差幅度相對2011年6月之前高位僅為6.5%左右),加上70%按揭的桿桿效應,就算扣除利息支出,其股本淨回報仍可達188%以上!相對於恆生地產指數(成份股共九隻,包括兩隻紅籌股),地產股的表現就極其波動,指數自2008年底只反彈42.8%,中間起伏更有如坐過山車。過去四年靠炒樓發達的大有人在,但靠投資地產股發達相信沒幾人。就算今年地產股跑贏恆指,地產指數不過上升27.2%,中原城市領先指數年初至今(1至10月)上升17.6%,加上5成按揭槓桿,股本淨回報仍高達31%以上!。但投資地產股卻要承受今年3至5月的大調整(高低位相差26.5%),稍一不慎可能經已只蝕離場。更惱人的是,地產股在樓價上升時都現都不濟,只有在今年1,2月和7月後才上升,而其上升根本是與股市同步,和樓巿關係反而極之微弱。

樓市下調對股市負面
假設樓市回調,地產股能否倖免?坊間分析認為樓市炒家收手,資金有機會流入股市,筆者不太認同。記得1997年香港地產泡沫爆破,港股也立即進入熊市,樓市產生的財富效應遠比股巿大,當投資者在樓市上虧蝕,其負財富效應也將促使他們退出股市,加上在樓市套現極其困難及費時,資金周轉一定遠比投資股市為慢。所以股市更有可能被下挫的樓市拖累,因為部份投資者可能需從股市套現去填補樓市損失。

地產股將跑輸大市
那地產股將來表現又如何?地產股價在新措施宣佈後調整了兩天,之後似乎喘定了下來。從香港匯率及金管局入市干擾看,國外熱錢仍然不停的跑進香港,有部份進入股市,令恆指短期仍處於穩步上揚,風險溢價下降,大型地產股某程度獲得支持。樓價上升時,地產股不能跑贏樓價;樓價調整時,地產股能不跑輸嗎?筆者認為香港地產股未來6至9個月一定跑輸大市。何解?第一,售樓成交量減慢,有實力或土地儲備少的發展商開始一定先作觀察,放慢推盤速度。資產周轉一減速,現金流入同時減慢,公司估值必定下降;第二,就算發展商保持推盤速度,也必須減價刺激需求。售價下調將影響每股淨資產值,公司估值必定貶值。

一手住宅銷售量近年大跌
地產股在近年樓市上升時受惠有限,主要是受制於低迷股市及地產股資產周轉速度追不上樓價升值速度。過去數年受港府有限土地供應影響,地產商普遍都惜貨,每年推出市場的一手樓盤數字遠低於歷史水平,所以地產股表現一直都落後樓市。香港土地註冊處成交紀錄顯示,一手私人住宅成交由1998年高峰的31,398宗跌至去年的10,854宗(今年首9個月9,355宗)。而平均從1997年至2004年的每年23,900宗,下跌至2005年至2011年的只有13,096宗,足足下跌了45.2%。同一時間,中國經濟起飛,國內人購買香港住宅比例大幅上升,火上加油,所以這幾年樓價不得不升。