2013-09-30  TCW
 
 

 

工業區,想像中應該廠房、商辦林立。但在台灣,許多工業區,冒出來的卻是氣派的高級豪宅。

近年來,政府以拚經濟為由,透過徵收農地與民間私有地,來發展新的科學園區或工業區,苗栗大埔案就是典型案例。

幌子!訴求「經濟發展」事實是三步驟豪奪民地賺暴利

只是,在經濟發展的大帽子底下,許多工業區的開發,經濟發展僅是表象,地方政府真正目的,檯面上是要讓土地增值,獲利進庫;檯面下,則有綁樁、分配利益等種種好處。

其做法,第一步,透過一般徵收或區段徵收,將民間私有地變成政府所有。若是一般徵收,民眾只能拿錢,不能分地,土地全數歸政府所有;若是區段徵收,民眾可拿補償費、或取得「抵價地」,但最高不會超過原持有土地的四成,亦即政府拿六成以上。

第二步,透過土地重劃或都市計畫變更地目後,進行標售。其中變更為住宅用地利潤最高、商業用地次之、工業用地最差。

但是不管變更為哪一種用地,土地只要賣得出去,對地方政府來說就像是「無本生意」,支付少少徵收費,成本固定住,往後賣價越高,獲利就越多。

第三步,如果建商、財團與地方政府交好,透過標售,取得變更後價格較便宜的工業用地,以蓋廠、設商辦為由,游走法律邊緣,先蓋住宅販售,之後再透過地目變更成為住宅用地,低買高賣,取得暴利。就算暫時無法變更地目,違法興建住宅出售,通常也只是被罰款,影響不大。

各縣市對工業用地蓋住宅的規範不同,某些縣市法規較嚴(如台北市),建商雖難以透過地目變更取得合法住宅資格,但「每次」最高不過罰三十萬元,相較於「每坪」動輒六、七十萬起跳的豪宅成交價,這罰款實在不符比例原則。

如果在某些法規較寬鬆的縣市(如新北市、高雄市),工業用地要變更地目為住宅用地,依照目前法令,建商只要繳怠金(公告現值加四成),或是透過捐地,就有機會從違法變合法。

「工業用地蓋住宅不管能不能合法,可說怎麼算都划算,」台大經濟系教授林建甫說。

怠惰!依法可強制拆除事實是連斷水斷電都沒執行

根據《都市計畫法》規定,都市計畫土地與建築物的使用,若違反內政部或所屬縣市所發布命令者,可處六萬元以上三十萬元以下罰款,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀,若不依,可按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除等。

雖執法有據,但依據本刊調查,目前尚未有任何縣市,針對工業區蓋住宅祭出鐵腕,實施拆除、斷水斷電的重罰。反倒是想讓其就地合法,睜一隻眼、閉一隻眼者比比皆是。

由於執法寬鬆,目前工業區違法蓋住宅,在台北、新北、桃園甚至高雄都已經是司空見慣。

以台北市內湖五期重劃區來看,驅車行經內湖五期行善路、石潭路一帶,一棟棟氣勢磅礡的豪宅林立眼前。最早,這批土地多數為民間私有農地,北市府透過市地重劃,在二○○七年七月進行標售,當初市政府規畫以明美公園為界,分隔住宅及工商、辦公服務用地,沒想到現在整區幾乎都成了豪宅建築。建商從二○○七年下半年取得土地到二○○九年推出建案銷售,短短兩、三年數億獲利輕鬆入袋。

「這附近的豪宅,交通方便、生活機能強,住宅區已經有每坪百萬成交的案例,其他建案因區位不同,每坪至少也都是六十五萬起跳,」一位當地的房仲業者說。但房仲業者沒說出口的是,部分豪宅華麗外觀的背後,隱藏著「違法」問題。

因為,在這片高樓林立的內湖五期重劃區,石潭路兩側明美公園以東都是工商混合區、辦公服務區、工商展售服務區,這些地區上的建物只能當作一般零售業及一般事務所,不能做住宅使用。

「但是現在這裡卻有多個建案,建商都是以較低價取得用地,然後悄悄把『辦公場所』違規改建為豪宅,再以高價出售賺取暴利,」台北市議員王鴻薇說。

豪宅的售價、賣相本來就比商辦好,加上建商當初是以工業區地目取得用地,單價也比一般住宅用地低(約三成),「這一來一回就成為暴利,」台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說。而附近取得合法住宅建地的建商,認為有業者「用低價的工業用地推住宅破壞當地房價,相當不公平」,因此向北市府檢舉,北市府開始注意到內湖五期「商辦變豪宅」的問題。

其實北市內湖五期重劃區的違規豪宅僅是冰山一角。二○○二年,因經濟不景氣,內政部為活化工業用地,修法規定建商可「有條件」在乙種工業區建築一般商業設施,不過因法令配套未完善,讓部分建商有機可乘。許多建商將工業區一樓蓋成店面,二樓以上全數以住宅出售,甚至在工業區上蓋了大片集合式住宅,如今,違規的「工業住宅」在全台全面擴散。

目前台北市的南港、大直,新北市三重、中和、新莊、樹林、蘆洲、新店,以及即將成為第六都的桃園,工業區違規蓋住宅案例可說層出不窮,其中新北市共有一百零八件領得、未領得使用執照的工業住宅建案,共一萬二千多戶(居全台之冠),南台灣的高雄也有一百零四件、八百多戶違法工業住宅,甚至在高雄三民、左營一帶,早有建商直接將獨棟透天厝蓋在工業用地上面。

偷渡!建商就地合法監察院明確點名內政部失職

對於違規的工業或工商綜合住宅,台北市建管處在今年四月及九月,兩度針對內湖五期重劃區及南港共十處違規建商開罰,單次、每棟三十萬元,同時要求限期改善。但新北市、高雄市政府都曾針對工業區蓋住宅建案,向內政部提出申請,企圖讓建商透過「繳交怠金」,讓非法的工業住宅取得就地合法資格,但內政部並不同意。

由於工業區蓋住宅的問題實在過於氾濫,監察院在二○一一年十一月對主管機關內政部提出糾正。監委劉玉山表示,工業住宅本來就違法,內政部卻未有效管理、嚇阻及查處,放任都市計畫工業區土地變相規畫,興建做為住宅出售使用,實有怠失。

追根究柢,監察院認為,現今工業區住宅、豪宅氾濫的問題,來自當初內政部大幅鬆綁工業區土地活化,結果反而導致適法性及合理性的質疑,活化結果讓工業區的劃設有名無實,反而假借興建一般商業設施,變相開發及違規使用工業住宅,這有違公平正義原則。

現在地方政府運用「土地徵收」與「地目變更」兩大魔法,以低廉價格取得民間私有地,轉為工業、工商用地再招商、標售,而後讓建商在工業、工商用地上,違規蓋豪宅,賺取暴利,甚至只要付一點代價,便能就地合法。這一連串「把你家變我家」的操作手法,正在台灣各地進行。

如果政府以「拚經濟」為由,要民眾「犧牲小我」,所以拆民房、毀田地一切都是為了設立工業區、經濟發展,結果從民眾手中取得土地所設立的工業區、工商綜合區,最後蓋起來的卻是小老百姓再也買不起的豪宅,那我們不禁要問:

當政府以建造各類園區為由,徵收民間私有地的同時,為何不先處理工業用地上的豪宅,讓土地回歸原本用途?為何放著手邊土地不管,卻費盡心機另徵民地?

如果你以為:我的土地、房子既不會被徵收,也不買豪宅,苗栗大埔、工業區豪宅兩件事跟我有何關係?那就錯了。因為,政府徵收這些土地的錢,其實都是你繳的稅金。

當你、我辛苦賺來的血汗錢繳了稅,卻讓政府拿去徵收不必要的土地,最後這些土地還被炒高,對周邊地價產生漣漪效應,最後你、我想圖個安身立命之所,還要花大錢去向建商買房,「這不是劫弱濟強的資源掠奪戰,什麼才是資源掠奪戰?」律師詹順貴說。

搶救!阻擋不公不義挺身而出才能建立遊戲規則

我們支持經濟發展,但是反對不透明、不公平的遊戲規則,反對政府透過行政手段,讓某些人明顯得利,某些人卻深受其害。

因為經濟發展有其必要,我們並不反對徵收,但反對沒有必要性、需求不明、浮濫的徵收。

內政部以及旗下營建署、地政司所轄區域計畫委員會、都市計畫委員會、土地徵收審議委員會,應該擔任起嚴格把關、監督各地開發、徵收案的責任,而非動輒推給地方政府。否則,不公平的土地遊戲,削弱民眾對政府的信任,怠忽職守的執政者,終究會付出代價。

【延伸閱讀】一般徵收:只能領取補償費,2011年修法前,以土地公告現值加4成為徵收補償費。修法後,改以市價徵收,惟「市價」高低仍由地方政府決定。

區段徵收:可領取補償費(計算方式同上)或是選擇領取「抵價地」,通常被徵收者最高只能領回原面積4成的土地。

【延伸閱讀】工商辦用地轉手變豪宅,建商賺很大!—內湖五期重劃區與南港工業區違規10建案

地區:內湖五期 建案:維多利亞嘉醴 建設公司:維多利亞建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:70~75萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:新潤悅峰 建設公司:新潤建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:新潤峰哲 建設公司:新潤建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:合康捷境 建設公司:合康建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:興富發領袖 建設公司:興富發建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:忠泰恆美 建設公司:忠泰建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:忠泰至美 建設公司:忠泰建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:遠雄藝朗 建設公司:遠雄建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:南港工業區 建案:世界心 建設公司:英德建設 土地分區類別:策略性工業區 該建案目前售價行情:50~55萬元╱坪

地區:南港工業區 建案:鼎峰 建設公司:兆鑫建設 土地分區類別:第三種工業區 該建案目前售價行情:—

註1:內湖五期工商綜合區,以附近業者2008年7月取得土地成本每坪約68萬元,根據宏大不動產估價估算,建商推出36~40萬元╱坪左右建案,就可以取得合理利潤。

註2:內湖五期辦公服務區,以當初得標土地每坪達97.2萬元,根據宏大不動產估價估算,建商推出45~50萬元╱坪左右建案,就可以取得合理利潤。 資料來源:台北市建管處、房仲業者

【延伸閱讀】兩度變更地目,京華城地價飆升十三倍!

地目變更的利潤有多大?看京華城案就知道。

位於北市八德路四段的京華城購物中心,原為唐榮鐵工廠土地、屬工業用地,一九九一年威京集團取得該地,並以促進經濟發展為由,向北市府申請專案變更地目為「第三種商業區(特)」,即限定只能做國際購物中心等六種商業用途、但不能蓋住宅。

不過京華城近年因生意不佳,向北市府申請擬拆掉改建豪宅,北市府也基於時空變化,目前正研議放行其基地面積中,有三成比率可興建住宅,目前全案尚未經都委會審議通過,京華城能否蓋豪宅仍有變數。

房仲業者認為,若此案最後經都委會通過,將創下「工業用地轉百貨、再轉蓋豪宅」首例,當初威京集團用十三億元取得近五千坪基地,該區現每地坪三百五十萬元,預估土地總值約達一百七十五億元。從地目由工業用地轉變為住宅用地,價格翻漲約十三倍之多,可見「地目變更」是地價飆漲的最佳潤滑劑。