2013-09-30  TCW
 
 

 

天兔颱風打亂中秋假期,澆熄的不只是遊興,連房市都遭殃。

下半年預售推案最大檔期九二八,隨連假起跑,卻因颱風攪局,看屋人潮較平日銳減三、四成,不過,冷清的不只是案場。根據《住展雜誌》統計,今年九二八檔期,北台灣推案金額近一千八百億元,雖為五年來次高,但已較去年縮減近兩成,不若預期再創新高。

「表現應該……不會太好,」京城建設經理周敬恆話說得委婉,事實上,為吸引台北客源南下看屋,京城建設搶搭黃色小鴨熱、加碼祭出包含高鐵車票的「購屋雙人遊」行程,卻還是不敵房市低潮。九二八檔期向來被業內視為下半年的景氣指標,第四季更是傳統的購屋旺季,是什麼原因,讓建商也鬆口認輸?關鍵,就在五月以來的內憂、外患。

五月,美國聯準會(Fed)主席柏南奇(Ben Bernanke)首度提出量化寬鬆政策(QE)退場議題,讓全球籠罩在利率調升、可能重挫房市的陰影下。六月,國內奢侈稅上路期滿兩年,財政部進入檢討階段、產官學界意見紛雜,修正方向讓人霧裡看花;九月,馬王政爭爆發,政局不穩,連帶使得奢侈稅修法一延再延。

國內外利空消息不斷,逼使置產客縮手、自住客觀望,全台八月房市交易量萎縮一成至三成、台北市更創下二月以來新低;最熱的夏末,房市傳來最冷的消息。

QE地雷解除低利率將延長房市多頭

不過,一紙意料外的宣言,卻可能扭轉局面。九月十八日,聯準會隔海宣布QE暫不退場,低利率環境可望持續至二○一五年;消息一出,象徵國內房市埋下的外在地雷暫時解除,間接牽動建商明年的推案布局。

「房市這一波史上最長的多頭,要再延長幾年了!」永慶代銷總經理葉凌棋分析,目前無實際證據,證明海外游資確實流進台灣房市,因此,QE的影響多半顯現在國內投資人的選擇上:在大印鈔票、造成通膨效應的預期心理下,選擇將資金投入相對保值的房地產。

此外,QE延後退場,也象徵升息腳步將更趨緩,「利率的影響比QE更大、更直接!」他說,只要持有成本偏低,國人對房地產的興趣便有增無減;雖然興趣不等於交易量與高房價,但低利率對建商來說就是「安心保證」,沒有外力干擾下,只要利率一天維持低檔,房價就幾乎沒有下修的可能,相當於為建商又多爭取了幾年的應變時間。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也指出,要房價鬆動,利率是最直接的殺手,「現在國內房貸利率約在二%以下,只要到三%,房市肯定崩盤!」信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則分析,經過試算,升息每多一個百分點,還款總金額就多一成,預估利率到四%,消費者便無法負擔,成為價格反轉的臨界點。就過往經驗推敲,若聯準會延後至二○一五年升息,台灣央行多半會在一季至兩季後跟進,房市可能至少還會有兩年的好光景。

奢侈稅走向不明業者乾著急,消費者觀望

如此看來,在聯準會「延後考試」、為低利率掛保證的情況下,建商似乎沒有不把握時機、加碼推案的理由;但是,拔除了QE退場這顆炸彈,房市裡,還有一個無法偵測位址、也難以評估殺傷力的奢侈稅地雷。

「QE影響心理,決定價;奢侈稅則左右行為,決定(交易)量。」信義代銷經理林朝昌說,QE延後退場,當然會提升建商推案、消費者的購屋信心,但是,國內政策與稅制,才是決定「出手」與否的關鍵。

他說,經濟的影響緩慢,即使升息,都會循序漸進,讓業者有時間反應,但政策一下,消費者見苗頭不對、說縮手就縮手。以奢侈稅為例,上路不過八個月,光台北市的買賣移轉棟數就從近四千六百棟,腰斬至二千三百棟,因此,無論建商或置產客,心裡打的如意算盤,都和政策、稅制脫不了關係。

「不過,最傷房市的,往往不是政策『做或不做』,而是『不知道會怎麼做』的不確定性!」他說,奢侈稅不是新稅制,就算真的延長年限、加課囤房族,只要確定了,大家自然有方法應對;但修正方向遲遲未定,整個產業都只能乾著急,反映在消費者身上,就是「觀望」:寧願等,也不要輕易出手;今年九二八檔期,就是被這股「測風向」氣氛拖累的最好例子。

不過,觀望心理雖帶來負面效應,竟也間接讓建商提前布局明年檔期,三二九大戰搶先開打。

「現在QE不退場了,明年三二九肯定會爆大量!」葉凌棋分析,最慢,明年第一季奢侈稅修法將會定案,屆時國內外利空出盡;加上年底有七合一大選、下半年建商能避就避,種種考量下,推案一定會集中在上半年的三二九黃金檔期。

林朝昌預估,明年三二九,各建商將以大案應戰、精銳盡出,因為光台北市南港,就有總銷近千億的三大指標建案,可能選在上半年同時推案。

看來,QE延後退場的時間表雖然未定,但已意外在國內房市引發戰火。至於屆時消費者埋單與否,業者只能各憑本事。

【延伸閱讀】329檔期與928檔期

329檔期:因農曆年後多為淡季,業者故選擇年後第一個長假:329青年節(過去為假日)、春假一齊推案、拉抬買氣,做為上半年主推檔期。

928檔期:鬼月淡季後,第一個國定假日928教師節與國慶日結合成的假期,便成為下半年的重頭戲。

【延伸閱讀】內憂外患,今年928檔期落空!—近5年北台灣928檔期推案量

資料來源:《住展雜誌》