2013-10-07  TWM
 
 

 

一份夢想提案有多大的威力?二十五歲的小資女Oma,靠著一本企畫書,向八位股東募資,沒有出半毛錢,就變身為房東,更讓她的月薪「進擊」到五十K,她是怎麼辦到的?

撰文‧劉育菁

每天早上叫醒你起床的是什麼?這位二十五歲的小女生──Oma,曾經有三百個日子,不管前一天多忙,她都在清晨六點醒來,叫醒她的不是鬧鐘,而是「夢想」。

去年六月剛進入職場,Oma的薪水只有三萬元,但她卻立下「三個月內要買下人生第一間房子」的目標;讓人豎起大拇指佩服的是,她不僅沒有從口袋裡拿出一毛錢,甚至把不動產可槓桿及現金流的特性發揮到極致,最後當起上班族都羨慕的包租婆。

「不用出錢,就當房東」的超高目標,乍聽像是一場投資騙局,但小女孩的方法其實很單純,只要寫好一份夢想提案,找到股東投資,最後把利潤分享給大家,就能幫助別人。

到今年四月,足足十個月,Oma已達成第一個計畫,她靠著這間房子,每個月替自己多賺兩萬元,加上她原本的三萬元薪水,她的月收入就有五十K(五萬元),比社會新鮮人的二十二K多出一倍以上。

九月三日,Oma接受本刊的獨家專訪,她開心地分享自己的故事;然而,我們並非鼓勵年輕人要把買房子當成唯一的夢想,尤其在房價高漲、前景不明的當下,買房更應審慎以對。我們要強調的是,任何人都可以學習Oma勇敢追求夢想,且不放棄的積極態度。

許下心願, 兩個月買房「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日,收到第一筆租金。」Oma是典型的都會年輕人,從小生長在台北,大學念的是德文系,研究所考取國防大學政戰學院政治研究所國際關係組。第一眼見到她,很容易被她的單純與笑容所吸引,怎麼看,Oma都不像一位畢業後會把買房子當成志向的小資女。

Oma的爸爸是退休公務員,媽媽是一般上班族,雖然不是生長在富貴家庭,但從小她想要的物質生活,一樣都不缺。幸福的家庭關係,讓她天生樂觀,「我的生活比窮人更享受,更比有錢人自由。」襯衫搭著牛仔褲、典型學生裝扮的Oma感恩地說。

至於為何一開始就想買房子?Oma說,現今房價高漲,年輕人愈來愈買不起房子,有一天和媽媽聊天時,媽媽說:「畢業只能領二十二K的新鮮人,恐怕買不起房子。」還有一位朋友,因為結婚而買房子,把爸媽支付頭期款當成理所當然,甚至還要求爸媽支付房貸。

社會價值觀的扭曲,以及對年輕人能力的不信任,激起Oma在畢業後要先買一間「能夠賺錢」房子的強烈動機,她打算靠著這間房子的獲利,快速累積購屋基金。

然而,夢想人人都有,有些人光說不練;但對Oma來說,事情的難易,不在問題大小,而在於自己是否能全力以赴。

在研究所畢業前兩個月,Oma勇敢踏出第一步,同學帶她參加提高財務智商、把現金變成資產的富爸爸現金流遊戲。「第一次下場玩,我都跳脫不了老鼠賽跑(工作、加班、賺錢買房子)的困境。」這讓Oma眼界大開,進一步想學習有錢人如何用錢賺錢。

兩個月後,在一次投資分享聚會中,有一位前輩對她說:「你要相信『宣告』的力量,如果想完成一個目標,記得要寫下日期。」回到家,她默默許下「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日,收到第一筆租金」的願望,然後她畫出了一條時間序往前推算:要收租金,一二年十二月得開始招租;要招租前,房子總得要裝潢,工程期算三個月,最慢一二年十月要開工;這代表九月要去找工班,八月底前要把房子買到手。

Oma掐指一算,她只剩下六十天可以努力!她永遠都無法忘記那一天是一二年六月十八日,當時她不過是剛踏出校門的研究所畢業生。

善於規畫,寫下夢想提案十七頁的企畫書中,運用照片、表格,證明自己的計畫可行,最後再用數字說明股東可分配的利潤。

夢想要成真,設定目標是不夠的,必須有短、中、長期行動計畫。這對Oma一點都不難,這樣的訓練來自大學二年級,她曾經到德國當交換學生。

「小時候,我的夢想是當外交官,大二到德國當窮學生時,一有空檔就拎著背包自助旅行,西歐、南歐都有我的足跡。」談到旅行,Oma的臉上不由得開心起來。

背包客的日子,影響Oma做事的態度。她安排行程時一關卡一關,因為在國外旅行,飯店、機票都有早鳥優惠,但只要一改行程,都會加收高昂的手續費,「我把做計畫變成一種習慣。」說著說著,Oma拿出今年五月到北歐自助旅行一個月的旅行計畫,在密密麻麻資料中,可看出她縝密的思考邏輯。因為善於做計畫,日後在執行買屋計畫時,她也是照著過去的經驗,訂出嚴密的計畫表。

不過,安排自助旅行計畫畢竟是單純的,但想要製作一份買房子的「夢想提案」,複雜度遠高於行程規畫。

Oma第一次寫企畫書時,設定購屋總價七百至八百萬元,若加上裝潢費約兩百萬元,總成本要控制在一千萬元內;而她計畫籌資三百萬元,若每間套房以租金一萬元計算,租金報酬超過六%。

原先她規畫每股二十萬元,找八至十位股東,在出租期間,每年保證收到六%報酬。兩年後,若房價上漲一成,且成功脫手,獲利部分股東還能共享。若以一股二十萬元計算,兩年下來,每股投資報酬超過三成。

由於這是一份「找股東」與「房屋頭期款」完美計畫,因為若未先向股東籌資,案子也無法執行。因此,從寫企畫書、說服股東、看屋、裝潢等,整整半年時間,讓Oma吃足不少苦頭,體重直直落。

首先,Oma的存款只有五位數,買房子必須貸款,以她的條件,是連銀行都想拒絕的女孩,去哪裡找資金。「第一時間我只想到找小股東。」她說,《富爸爸窮爸爸》的核心觀念是,只要能創造現金流,房子就能從負債變資產,達到「用錢賺錢」的最高境界,但Oma要先克服自己的「心魔」。因為媽媽從小教育她「千萬不能向朋友借錢」,對父母言聽計從的Oma,得先與媽媽的價值觀拔河,最後她只好瞞著家人偷偷進行。在過程中當挫折來臨時,Oma也曾質疑所為何來,一度瀕臨放棄。

然而,回到初衷,她告訴自己,「不花錢買房子,能帶給別人不一樣的火花;即使最後失敗了,也能分享失敗經驗,告訴別人,不要跟著我走冤枉路。」拚命找房, 60天看50間鎖定離台北市近、人口密集的中永和,為了拉高租金,也撇開價格太高的華廈,鎖定三十多坪的老公寓。

畢竟,看房子是一場耐力賽,特別是對沒有實務經驗、六十天要買到房子的小女孩,更是體力的挑戰。

一開始Oma在大台北地區到處亂看,只要有物件必定排除萬難去看。「記得有一天,預約看七間房子,正值夏天,我在中永和來回穿梭街頭,衣服溼了又乾,乾了又溼。到了捷運站廁所,看到鏡子中蓬頭垢面的自己,臉上布滿灰塵,劉海也因為風吹與汗水而凌亂不堪。」看著鏡中狼狽的樣子,正巧朋友來電相約喝下午茶,但房仲下午四點半到永和看屋的簡訊一震,讓她心情又跌到谷底,「當下拒絕朋友邀約,情緒很低落,反問自己為什麼不能喘口氣、喝杯茶?」「還有一次到中和看屋,一場又急又大的雷陣雨來襲,走在馬路上,水已淹到小腿肚,半條褲子都溼透了不說,走一走,鞋子還漂走。」Oma好氣又好笑地說。

然而,一切的努力終究沒有白費,當看過二十間房子以後,Oma已經懂得釐清需求,請房仲事先過濾物件。先撇開負擔不起的台北市,她優先鎖定距離台北市近、人口最密集的中永和,為了把租金收益拉高,也撇開價格太高的華廈,鎖定三十至三十五坪的老舊公寓。

到八月初,她共計看了約五十間房子,對「有機會」成交的物件,她會事先做幾項重要功課:首先,她去調閱不動產產權資料,確保交易安全;上網查詢,試算到捷運站、公園、學校等距離,調查未來的公共建設,確保房子的增值潛力;此外,也親自到現場觀察小環境等,想像自己是租客。

因為要創造現金流入,房子買進後,必須分割成獨立出租套房,她預計未來買進房子後,要隔成五間,包括格局圖、家具配置、租金行情比較、裝潢風格、工程預算等,她不假手他人、自己摸索學習。

舉例來說,在找到屬意的房子後,Oma會先畫格局圖,下載免費畫設計圖的軟體,自己規畫坪數,並決定家具的擺設。「畫格局圖時要注意房子的柱子,因為樑柱不能動,柱子的位置將決定整個房子的隔法。」談到裝潢與布置,Oma又像個熟練的設計師,這個階段很多人會失心瘋,讓成本無法控制。Oma在請教專家後,將每一間套房的成本設定在三十二萬至三十五萬元;在房間風格設計上,她套用旅遊概念,有希臘、南歐、北歐等不同風情。

因為買房子最終目的是出租,對於租金的掌握,Oma更細膩到「做租金測試」,確保房子一定租得出去。

她的作法是,先到租屋網站留下假的物件地址及照片,再記錄每一位有興趣租客的需求,藉此判斷物件吸引力,以及評估裝潢風格是否符合目標客層需求。「這個動作對說服股東能大大加分。」Oma有條不紊地解釋,每一個個案的評估表,至少都花上四至五小時製作。

尋找股東,用心贏得信任第一次被虧是「詐騙集團」;第二次對方答應考慮;直到第三次,對方一口答應,甚至拿出存摺要她去領錢。

當然,整個計畫最困難的部分是,資金必須先到位,Oma才有錢付頭期款。考量風險分散及維持投資穩定,她細細評量股東成員背景,初期她把目標鎖定收入較高且穩定的族群,並把獲利分享的概念,當成企畫書的最大賣點。

在企畫內容中,她甚至特別設計一套每個月保證配息的概念。「因為這是我的第一個案子,在房屋出租期間,我保證所有股東每月有六%的收益;房屋售出後,自己保留獲利的三分之一,其餘三分之二,股東按照投資比率分享。」接下來是找股東,Oma連找什麼樣的股東,都事先想過。因為爸媽被蒙在鼓裡,親戚被排除在外,她把目標放在收入穩定的公務員,或在房地產課程中認識的朋友。「前者屬保守投資人,月領六%利息對他們應該有吸引力;後者是對房地產有興趣的人,只要我找的產品條件夠好,未來有獲利空間,就能吸引房地產同好來投資。」整個籌資過程,又可分成三個階段,每一個階段的目標是一百萬元,共需三百萬元;更大膽的是,Oma為了搶時效,在募到第一個一百萬元時,就進場買房子,剩下的兩百萬元,她打算「邊做邊找」。

為了說服股東,Oma精心製作「小資女買屋日記」企畫書,總共有十七頁的企畫書,看起來有模有樣。翻開第一頁,上頭開宗明義寫著「賺錢原動力」來自幫助別人、愛自由及愛旅行;接著秀出很多照片,說明自己心中屬意的房子;再用數張表格,證明自己的計畫是可行的;最後再用數字說明股東可分配的利潤。

第一次Oma鎖定研究所的學長,將他當成募資的對象,從台北到台南前後親自拜訪三次,每次都還細心帶著一份伴手禮。

「第一次學長聽到這個計畫,直虧我這絕對是『詐騙集團』的作為;第二次當我認真拿出一份十七頁的企畫書後,學長答應再考慮;直到第三次,他一口答應,甚至還拿出存摺要我去領錢。」「這種被信任的感覺,讓我十分感動。」Oma坦白說,隨即她鎖定曾經在房地產課程認識的一位公務員,基於彼此在課程上已小有認識,加上投資理念相同,兩人一拍即合。在兩筆總共一百萬元資金到位後,Oma的人生頓時充滿著希望,「當時我開心得快飛了起來!」接連受挫,一度萌生退意「你的案子很不錯,但金額太小了。」「未來脫手是否有問題?」面對投資人的拒絕,她幾乎要崩潰。

因為前兩位股東沒讓Oma遭遇太大的困難,以至於她天真地以為,只要再找到一位在不動產分享會上認識、資本雄厚的老闆,一切就能搞定!

然而,天不從人願,Oma回憶第一次抱著忐忑不安的心情去向這位老闆簡報,緊張得直發抖。在去之前,她想像有錢人因為看過太多房子,懂得如何從中賺取不動產的利潤,於是她把簡報重點放在六%報酬率,「但偏偏大老闆的想法,跟我們不一樣。」「你的案子很不錯,但投資金額太小了。」這位老闆很委婉地拒絕;接著她拜訪另一位投資顧問,他問:「未來脫手是否有問題?」兩人最後都沒有參與投資。但小女孩不但沒被挫折擊倒,甚至鼓起勇氣向前輩請教:「這份企畫書還有哪些需要加強的重點?」她終於發覺,大老闆重視風險勝於報酬,對每一分錢的效率,謹慎衡量。就這樣在第三筆資金到位之前,她足足被拒絕了八次。

面對每次投資人的拒絕,她用最謙卑的心態去學習,對每位拒絕者問相同的話,做相同的事,那就是需要再加強哪些計畫書的內容,甚至把所有投資人曾經問過的問題,整理成一份「問與答」。

比如說,投資人若詢問後續的房屋管理,Oma會很直接回答:「後續房屋將交由代租代管公司負責,每月成本是月租金的一○%;但出租糾紛無法避免,只能預防,事先篩選優質租客才是重點。」這當中曾因第二個百萬元資金仍沒著落,但下一期工程款四十二萬元就快到期,手上只有十萬元現金的她,幾乎信心全失。因此,決定南下尋找兩位可能有興趣的朋友,一位她有九成把握,另一位有六成把握。

一大早,Oma搭著六點多火車到高雄,滿懷希望地優先拜訪有九成把握的朋友,但不幸地,朋友不久前才被倒帳,已沒有多餘資金,只好對她說抱歉;在難過之餘,她打起精神,告訴自己「天無絕人之路」。

沒想到,另一位朋友也傳來「今天中秋節長官來訪,無法赴約」的簡訊,「頓時有一種跌到地獄的感覺」。當Oma接連被一位老闆、一位投資顧問、六位朋友拒絕後,終於崩潰了。

當時Oma心想:「我的家境過得去,家人也不缺錢,為什麼要如此拚命地買房子,我不需要那麼累……。」在回台北的火車上,為了避免招來異樣眼光,她躲在車廂角落,眼淚不自覺地湧出,停也停不下來。

重燃鬥志,為目標找方法她重新修改企畫書,加強風險提醒,以及增加股東獲利的試算,果然獲得不錯的回響。

「只有在逆境中看見的風景,才是最美麗。如果不下雨,要怎麼看見彩虹呢?」這是宅神朱學恆鼓勵年輕人的一段話,他說,如果你不想做一件事,會找出一百萬個理由;但如果你真心想做一件事,你會找到一個方法!

Oma轉念一想,「現在放棄,先前努力不就白費了?」「該如何向信任我的股東交代?」擦乾眼淚後,正巧一位曾經指導Oma的房地產前輩來電,關心她的近況後,這位前輩願意給Oma一個機會,讓她可以在一個不動產課程結束後,有五至十分鐘的時間,向學員分享自己的投資案。

當天晚上她重新修改企畫書,加強風險提醒,以及增加股東獲利的試算,製作簡報直到凌晨兩點多。之後果然獲得不錯的回響,第二、第三籌資階段的小股東,有一半都從這個分享會而來。

在房地產投資分享會認識,最後成為股東之一的Priya說,自己曾接觸過幾個投資案,但很少有人像Oma能快速回答案子的細節,對報酬與風險完全透明。幾個月前,Priya比預期更早拿到六%投資收益,不僅讓她欣喜若狂,對Oma的做事態度,也百分之百放心。

解決最大的資金難題後,等於克服七成的困難,剩下的三成就是裝潢、設計、布置、找租客等瑣事。雖然,在裝潢期間Oma也曾因為小部分的違建,而被檢舉遭到拆除,墊高投資成本;但今年二月Oma開始招租,只比原先目標落後一個多月,也算圓滿達成目標。

此外,也因為Oma事先曾做過租客來電紀錄,了解上班族才是主力客層,因此,她很細心地在每個房間設定一個旅遊主題,除了「全配」的硬體設備,如乾溼分離的浴室、液晶電視、沙發、小茶几及網路等;在軟體方面,她把房間的主牆當成主視覺,再細細挑選床單、家飾、燈飾等,而主題風格的設定,正對了上班族的胃,兩個月後,五間套房就滿租。

目前新北市中和老公寓的頭期款加裝潢款約三百萬元,貸款七百萬元,房貸利率二%,只還息不還本,每月房貸利息約一萬二千元;若把空置期計入,保守估計每月租金收入五萬二千元,在扣除固定分配給股東六%,約一萬五千元,加上代租代管公司及維修成本,約五千元。換算下來,Oma每月有兩萬元的現金收入。

兩年後若房價漲一五%,扣除仲介費、土增稅及交易成本等,估計約可獲利一百萬元;依合約約定,Oma可分紅淨獲利的三分之一,也就三十三萬元。總計Oma只花兩年就能存下超過一百萬元(加計薪水結餘),這是很多人三十歲都沒有的存款數字。

由於台灣房市大多頭已過,從最壞的角度來看,兩年後,若房價下跌,該怎麼辦?面對投資人的疑慮,Oma表示,目前中和公寓每坪成本不到三十萬元,到內政部實價登錄網查詢後,略低於市場行情,這是本案的優勢之一;最壞的情況是不幸房子跌破成本價,只要租客夠穩定,她打算進行長期抗戰,先穩穩賺進六%報酬。

懷抱著感恩的心,Oma今年五月起回到大學時曾擔任義工的台北醫學大學,每周固定抽出一天到此彈琴一小時,減緩病患就醫的緊張氣氛,「從小爸媽教育我,富有的人,才有能力付出。」Oma特別強調,「富有」未必是存摺上的數字。

但Oma還有一個沒說出口的心願是,「希望還能得到上帝眷顧,讓好運可以跟著來」,因為兩年後,她期待中和公寓能順利脫手,把獲利所得當成自備款,完成三十歲前買一間真正屬於自己房子的大大夢想。

Oma

出生:1988年

現職:網路公司行銷企畫

學歷:東吳大學德文系、國防大學政戰學院政治研究所國際關係組

目前正職薪水:3萬元

3大原動力催生

月薪「進擊」50K企畫書

愛自由

愛幫助別人

愛旅行

設定時程 300天買屋作戰計畫—— Oma從許願到滿租計畫表2012年6月 立下志願買房子2012年8月底前 買到房子2012年9~10月找工班並開工2012年12月 開始招租2013年1月 收到租金,並於4月滿租設定年賺6% 招募股東投資—— Oma買房投資案獲利試算

總投資金額:300萬元

持有時間:2年

利息給付:年利率6%

分配頻率:月付或年付

報酬試算:以投資30萬元為例 300000×6%=18000元(年) 18000÷12=1500元(月)

評估房屋條件

精算成本與報酬率—— Oma欲購入物件分析

基本資料

位置 新北市中和區連城路交通 鄰近3所學校、工業園區,未來有環狀捷運線

屋齡 30年公寓

樓層與使用坪數 5樓35坪三房屋主開價 850萬元,每坪單價24.3萬元

成本與預估報酬率

購屋成本加裝潢費用 約1000萬元貸款金額 700萬元,頭期款300萬元,利率2%每年貸款利息金額 14萬元預計每月租金 5萬~6萬元預估投資報酬率 6%~7.2%

資料來源:Oma

慎選股東 分散風險 單位:%

集資買房

股東結構科技業(2人) 40 公務員 (2人) 33.3

公司職員(3人) 20

設計師(1人) 6.7

資料來源:Oma

股東投資30萬 2年可賺9.7萬—— Priya股東實際獲利試算Priya股東出資30萬元,占1成股份,合約保證股東依照出資金額,每年可拿回6%收益1萬8000元,採每年給付。因此,Priya每月有1500元收入。

兩年後若順利脫手,扣除保留1/3後,有67萬元獲利依股數分配股東;Priya占1成股份,房屋脫手後可再分紅6.7萬元。Priya投資30萬元,兩年後不計入本金,可賺9.7萬元,投資報酬率達32%。

項目 兩年收入 小計

租金報酬 1500元 × 20月 約3萬元出售獲利 67萬元 × 10% 約6.7萬元總計 3 + 6.7=9.7萬元投資報酬率9.7╱30=32%註:兩年租金收入採取20個月保守估算。 整理:劉育菁薪資加投資獲利 2年累積百萬資金—— Oma兩年可存款金額試算薪資結餘2萬元 × 20月 約40萬元租金收益 2萬元 × 20月 約40萬元出售獲利 100萬元 × 1╱3 約33萬元

總計 113萬元

註:兩年薪資結餘、租金收入採取20個月保守估算。 整理:劉育菁

集資購屋

先了解風險與權益再下手

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,台灣不動產已上漲10年,未來下跌的機率比再漲一波高;加上銀行對房地產貸款趨緊,購屋人已不易貸到2%以下的低利。

雖然集資購屋可用小錢參與房地產上漲的機會,但2年後,若房屋沒有順利脫手,而寬限期已過,貸款將進入還本階段,利潤勢必減少;甚至房地產下跌,也可能造成股東退股等不利因素,這就是現在集資購屋的最大風險。

從權益角度來分析,漢唐地政士事務所地政士柯玉秋表示,若房屋所有權只協議登記在其中一位股東名下,其他出資股東未登記為房屋共有人,為了確保將來出資額能夠順利取回,出資股東可透過「抵押權設定」,以及「預告登記」來保障權利。

「抵押權設定」是指,債權人和債務人向地政事務所就不動產登記設定抵押權,如果債務人未來沒有依約還錢,債權人就可以向法院聲請拍賣該筆不動產,而抵押權人能優先取回資金。

「預告登記」可保全不動產物權,類似房屋被假處分的概念,如果房子想脫手,屋主必須取得預告登記人的同意,才能賣出。要辦理預告登記,申請人要填寫申請書及登記清冊,並取得土地及建物所有權人同意書、土地及房屋所有權狀、所有權人印鑑證明等,委由地政士辦理。