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不知從何時開始,在國際大都市投資房產已成為了各國富豪最鐘意的避險方式之一。前有富人區淪為“鬼街”的倫敦,而現在新加坡也不能幸免。大量投資者湧入新加坡,不僅炒熱了當地的房市;更重要的是不少投資者已經意識到:在國土面積狹小的新加坡島上,土地才是最稀缺的資源。 自2011年至今,新加坡一部分地區地價的增速已經達到了房價的三倍,平均下來地價每年都會增長30%左右。盡管政府出臺了一系列的政策試圖及控制過熱的房地產市場,去年四季度的政府拍賣數據也顯示,東南亞城市的房價也因此降溫;但此舉對地價的影響卻不大,認準了新加坡地皮的國際投資者們依舊前赴後繼地蜂擁而至。 執掌新加坡房產巨頭豐隆集團的億萬富豪郭令明在去年就曾公開表示: 目前新加坡的地價已經漲到了匪夷所思的地步,加上那些嚴苛的限制法令,繼續開發房產無異於“自取滅亡”。 地產資訊公司Chesterton新加坡分部的總經理Donald Han在接受彭博社記者采訪時稱:過去新加坡地產商的平均利潤非常高,但現在這些公司的盈利能力已經大不如前了。 根據經銷商CBRE集團的數據統計:三年前,新加坡地產商的利潤率為20%,現在已縮減到了10%左右。盈利能力的下降重創了地產股,富時海峽地產指數顯示,僅今年新加坡的地產版股市值就縮水了1.3%之多,而去年全年更是暴跌9.7%。 以國際地產商Kingsford公司和MCC地產公司為例。相比2009年中期,目前他們的收益能力已下降了61%之多,不斷上漲的地價瘋狂壓榨著這些公司的利潤。根據地產經紀公司Knight Frank的排名,新加坡已成為了亞洲豪宅價格第二高的城市,僅次於香港。為遏制房市的繼續膨脹,新加坡政府出臺了嚴格的貸款限制,包括高比例首付額和購房稅等等。 東南亞最大的房產商CapitaLand公司CEO李明陽(音)昨天在接受彭博社記者采訪時表示:“公司將繼續通過政府競標和私人買賣等途徑增加土地儲備。在政策的影響下,今年的房產價格預期將會下跌,一旦房價跌過5%,政府則有可能會放松一部分限制條款。”這對於開發商或許是個好消息,開放限制後回暖的房價能夠稍稍緩解他們的盈利壓力。而CapitaLand在去年的運營總利潤為4.176億美元,不及市場預期。 而這正是目前困擾新加坡的怪相,盡管政府出臺限制政策、地價走高房價下滑、開發商利潤攤薄;但那些非傳統的開發商,尤其是國外的建設公司仍不斷地湧入新加坡房市,而公司間搶地皮的現象也愈演愈烈。在這些公司看來,不斷攀高的地價並非市場過熱的信號,反而是地皮價值的體現——城區的土地資源有限,當剩下的地越來越少,他們手中的地也就越來越值錢。 Kingsford公司就是一個很好的例子,它在有小印度之稱的實龍崗以最高價拍下了兩塊地皮。根據Chesterton的數據,去年12月,Kingsford每買下一平方英尺的土地就要花費將近522新加坡元;而同為國際開發商的MCC公司的出價則為562新加坡元,比最大的本地開發商遠東集團的出價高出34%。 不過從長遠角度看,這場地產盛宴的結束在所難免。回收期的延長能夠有效地抑制開發商購地的熱情。就算土地資源確實在減少,但在供需平衡的鐵律下,投資者的需求疲軟最終會影響到地皮的價格。