杜拜 – 我錯了!

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/05/blog-post_29.html


上周五由荃灣基地出城飯聚,時值港股低潮,好朋友見面,除了談談工作壓力、郭氏兄弟會否入罪、大劉如何應付前景的挑戰之外,難免哭哭股喪。飯腳D投訴近日筆者作品過硬,全是股票推介,可是大市如此低迷,早已持貨的投資者那有資源和心情去買股!

筆者表示,股票寫了,不一定要買啊,不過既然老友要求,自然要出一些軟性作品。另一方面,心想當大家不想看股票的時候,反彈應該不遠了。果然大市連同一眾二三線股今日就大幅躍升(一笑)

要軟性的,今日就披露一下筆者揀股之外的錯誤決定。

話說筆者正在籌備一年一度的小家庭大旅行。經過一些波折,終於前周敲定了地點及航班。筆者選擇了阿聯酋航空的航班,並要中途在杜拜轉機,才可去到目的地。

眾所周知,杜拜政府近年大灑油錢,將這個位於沙漠邊緣的小城,化身成為一個現代化而美輪美奐的大都市,並努力爭取全球村民去親身體會。筆者在雙心 好奇心和貪心 -- 驅使之下,在未查看旅遊資料前,就預訂了在杜拜過境留一晚。

甚麼是好奇心呢?很簡單,未去過嘛,雖然住不起帆船酒店,卻想看看世界第一高樓 Burj Khalifa。至於貪心,就是老想走多一個城方,然且不另收費(當然酒店開支少不了)

問題在訂票之後才浮現。原來筆者到達杜拜之日將是一個星期五的清晨。在杜拜,星期五是法定休息日,很多地方都守「禮拜」,包括本來在筆者出遊名單首位的朱美拉清真寺!至於「開門營業」的景點,多只會在下午才「開門」,包括號稱最奢華的杜拜地鐵,星期五也只會開半天!

人和商業(1387):買賣的風險要自負

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/05/1387_25.html


筆者稱人和商業為「人民防空工程」物業發展商。研究甚麼是「人民防空工程」?百度有以下解釋:

人民防空工程也叫人防工事,是指為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的地下防護建築,以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。 人防工程是防備敵人突然襲擊,有效地掩蔽人員和物資,保存戰爭潛力的重要設施;是堅持城鎮戰鬥,長期支持反侵略戰爭直至勝利的工程保障。

現在,新建的人防工程在建設前都經過了可行性論證,既考慮到戰時防空的需要,又考慮到平時經濟建設、城市建設和人民生活的需要,具有平戰雙重功能。

據說,人和的經營模式,就是從軍方取得人防工程項目,部份面積發展成地下商場,之後出租部分地下商城的商舖單位,又或轉讓部分商舖的經營權,從中獲利。由於最主要的「供應方」是軍方,大家可以想像到當中牽涉很多絕密資料,不會公開,投資者要買要賣此股,後果一切自負。

筆者早前從網上搜尋過一篇寫於101月的文章《作為人和商業(HK1387)的小股東,特別提醒各位一下》,背境是「瑞銀再次發出一份研究報告稱,人和商業極具投資價值,重申其買入評級,並將目標股價升至3.45港元,比現價2.10港元溢價64.3%」,作者andrewxinsun 特別提出買賣人和的風險,相當有見地:

第一,      政策性風險:人防工程改造目前存在法律漏洞。目前人防工程的改造型開發不需要向地方政府繳納轉讓金。一旦如果新出臺法律將這種開發納入管理範圍,就可能造成人和的運營成本急速上升,從而打擊公司長遠發展。

第二,      人事風險:該公司獨立非執行董事之一為前國家人防辦決策層官員,這和該公司能夠順利在全國鋪開人防改造項目有極大關系。另傳該公司大股東有軍方背景,這些保證了該公司目前的順利發展。但如果未來人士上產生變動,該公司的盈利能力就會受到巨大影響。


三,財務風險:該公司的運營模式決定了其無法取得相關土地所有權證,正因為沒有這些權證,該公司在開發過程中必須依靠自身現金來進行開發。相比有銀行作為 後盾的一般土地開發商,人和賬面上充盈的現金很可能並不具有流動性,因此在分析該公司流動資產比率的時候並不能按照一般公司的模式進行考量。

人和商業(1387):防空工程遇上空軍

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/05/1387_24.html


筆者股票組合在本月初買入了「人民防空工程」物業發展商人和商業(1387),買入的原因是此股股價自3月尾之0.90元水平急跌了很多。以其每股資產淨值達0.984元人仔,當時股價0.47港元,折讓達六成,於是入市博反彈。

殊不知買入之後,股價日日下跌,最後在516跌至0.29元才又再急急抽升,四、五日之間竟又升至0.57元,累積升幅達96%。今日上午《經濟通》有以下短評,非常傳神:

自女股神「牛央」日前指人和(1387)「愈跌,我愈買!」後,股價澎澎聲咁暴漲,由上周四(17)到噚日最多爆升逾75個巴仙,喺大風大浪嘅悶巿中突圍,認真唔簡單。雖然「孖屐」博「牛央」出手掃貨,但事隔幾日丁點後續消息都無,唔少缸友失望,喺噚日(23)曾急升14個巴仙下,收尾將日內升幅一筆勾銷。按噚日走勢,一粒「射擊之星」高高掛喺公仔圖,搞到今日(24)齊齊散貨,股價大插15個巴仙。但話分兩頭,若今日支大陰燭唔散,極其利淡嘅「黃昏之星」出現,短期都唔會好過。其實今日股價大挫都喺意料之內,因就算今日走貨都較飆上嚟前有三成升幅,「捕浪客」都已經賺夠,現時離場都唔太差  … 睇公仔圖,人和股價而家喺20天位置拉鋸,但若失守就好快連喺4毫子位嘅10天線都頂唔住,有貨喺手嘅缸友,走貨要快手。《魚缸博客》

筆者是驚弓之鳥,昨日見人和股價從高位回落,已於0.52元將持股沽清。不過,今日見其股價挫落,又於下午當股價跌至0.41元時再次買入。

除了《魚缸博客》提到的短線因素,人和從反彈高位挫落二成,大行的沽出建議是始作俑者:

瑞銀:人和商業28億人幣款項被拖阻礙建築計畫 劈目標價34% 

人和商業(01387)過去5日急升逾五成,今早大插水,曾跌18%。瑞銀發表報告指,人和商業早前出售5間英屬維爾京群島註冊的附屬公司,其中有約16億元人民幣款項未收回,相信亦難以於今年內追回。同時,逾期半年以上的約12億元人民幣應收賬亦好大可能繼續被拖數,相信會影響公司今年建築工程計畫。瑞銀大削人和商業目標價34%0.35港元,維持「沽售」評級,下調2012-2014年每股盈利預測60%73%57%0.04元、0.04元及0.06元人民幣;認為公司流動性偏緊,將影響百貨店開業計畫,調低2011-2014年租金收入的年複合增長率,由92%降至57%。瑞銀又不滿管理層未有交待過全年推售計畫,加上今年以來未有售出任何商舖,估計今年合約銷售額僅10億元人民幣,按年大降71%。《匯港通訊》

莊勝百貨(758):有望成私有化對象

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/05/758_22.html


莊勝擁有的潛藏資產,就是「武漢廣場有限公司」之49%權益,而佔有餘下權益的合作夥伴則是「武商集團股份有限公司」。如筆者的資料正確,後者是早於92年在深圳上市的鄂武商(深圳:000501),為湖北省最大的綜合性商業企業,前身為「武漢商場」。

莊勝於年報透露,「武漢廣場有限公司」之年期由19931229起為期20(筆者註:合作年期將於明年底屆滿),註冊資本為2100萬美元。於2011年底,集團應佔此共控企業之資產1.49億元,而應佔2011年的盈利(如前述)則達1.38億元。

看看歷史,莊勝之前身「德信」是建築公司,於92年與武商集團在後者的根據地武漢合資發展武漢廣場,德信佔51%權益。物業之土地使用期由1992年中起計50年,地址是武漢解放大道688號,包括一幢40層高辦公大樓及兩幢26層高住宅大廈,座落於8層高之公用商業平臺及兩層地庫停車場,發展計劃於98年完成,而德信則於99年上市,從德信年報中看到武漢廣場已售和未售單位的資料,顯示合資公司將寫字樓及住宅單位分拆出售,不過就找不到商業平臺的資料,未知其是否轉讓予「武漢廣場有限公司」,由於莊勝/德信只佔後者49%,按例毋須公佈此共控企業之詳細情況(無奈!)

根據網上搜尋到的資料 (http://www.wuhanplaza.com.cn/web/),「武漢廣場有限公司」正在經營武漢廣場的商場,名為「武漢廣場購物中心」 (http://mall.ppsj.com.cn/6B666C495E7F573A8D2D72694E2D5FC3/)

座落於中國武漢市漢口商業黃金地段,是中國中南部地區單體規模最大,集購物、娛樂、 餐飲、商務於一體的豪華型購物中心,地下2層、地上8層, 經營面積近8萬平方米,其建築與裝修采用世界名家設計概念,高貴典雅,富麗堂皇,融中西文化於一體,匯古今風韻於一身。武漢廣場購物中心引進國際、國內著名品牌與名優暢銷商品10萬余種類、20 萬品類,真正實現了"薈萃精品、服務大眾"的市場定位,成為廣大中外消費 者購物休閑的理想之首選。

最後,筆者得承認,雖然花了很多時間,也搞不清莊勝最賺錢的資產 -- 應佔「武漢廣場有限公司」之49%權益 的具體情況,最重大的問題莫如是是它只是擁有商場的經營權,抑或連商場物業也擁有?現時只知道此共控企業於2011年為莊勝帶來1.38億元盈利貢獻。如以最簡單的估值方式為其估值,即是按市盈率5倍至10倍計,「武漢廣場有限公司」之49%權益市值可達6.9億元至13.8億元,比莊勝現時之市值4億元,高出72%245%。假如有一日,莊勝大股東要私有化此項資產,又或是武商集團要統一旗下商場,小股東可能可以取得不錯的回報。


莊勝百貨(758):近年業績不錯

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/05/758_18.html


讓我們先看看莊勝(758)近年業績。集團07年獲利4429萬元,之後差不是按年增長,2011年營業額增加25%2.67億元,純利增加34%1.4億元,每股盈利0.139元,派息0.025元,則與2010年相同。集團自09年開始派息。

各項業務之中,物業投資之營業額增至2840萬元,分部業績增至1106萬元;物業管理及代理服務之營業額增至1638萬元,分部業績減少至215萬元;製銷建築材料之營業額增加31%2.22億元,分部業績增加1.3倍至8862萬元。應佔間接擁有49%權益之共同控制企業之溢利增加42%1.38億元,為集團盈利的主要來源。集團透露,由於武漢之購買力強勁,此共同控制企業年度內錄得銷售額增長21%,集團應佔15.2億元。此外,集團已收取2011年上半年現金股息6514萬港元(經扣除中國預扣稅)

於年結日,集團持有銀行結餘及短期存款1.45億元,資本負債比率(計息借貸及銀行貸款總額相對總資產之比率)由往年之13%下降至1%

集團今日收市價0.425元,往績市盈率3.1倍,息率5.9%。筆者好大膽列舉股王領匯(823)作出比較,後者今日收報28.80元,往績市盈率4.2倍,息率4.2%。比較一下而已,請勿見笑。

(… 待續…)

英皇國際(163)提升持貨質素

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/05/163_17.html


拙文《英皇國際(163)可博楊生私有化》上周出街之後,英皇竟有兩大單消息發佈。筆者今日報導一下。

一是集團在上周五(11/5)晚公佈,已訂立臨時買賣協議,以代價14.5億元,出售位於荃灣眾安街之英皇娛樂廣場全幢物業。物業為一幢23層高商業大廈,總樓面面積19.56萬平方呎。未計相關開支前,預期將錄得公平值收益9000萬元。物業尚有未償還銀行貸款額4.75億元,而於2012年度之租金收入為5100萬元。預期交易須於1129或之前完成。

幾日之後(15/5),集團又公佈就淺水灣「The Pulse」向政府補地價7.98億元。物業之樓面面積逾14萬平方呎,集團會開始進行市場推廣及在2012年招租,預期將會為集團帶來可觀及穩定的收入,亦為遊客、購物者及當地住戶提供高級用餐及購物服務。

其實The Pulse 早於2008年建成,不過一直因為補地價問題未能啟用。以下文字節錄自公司幾年來的年報:

於投資發展方面,本集團在淺水灣擁有一幢多功能休閒及娛樂海濱綜合大樓。該項目總建築面積約166,800平方呎,並已大致落成。本集團正透過原訴傳票釐清有關該物業之換地條款。待解決有關事宜後,預計該物業將為本集團帶來穩定租金收入,並成為本集團核心資產之一。

兩宗消息反映,英皇並非一味增持物業,而是一邊增持比較熱門及優質的物業,一邊賣出位於非遊客區的物業。集團於115月出售位於九龍灣宏泰道7號之英皇國際廣場,代價8.5億元,當時預計錄得公平值收益2000萬元。事後,政府公佈「啟動九龍東」,殺英皇一個措手不及。