無論一格廁紙還是一條用過的衛生巾,也有其價值,日本樓雖然會貶值,但一樣有其利用價值特別係最近美金升,港樓又升,大陸樓又買唔起,澳洲同英國樓都炒高唔少,全世界得返東南亞同日本郁得少幣值又跌,或者都可以考慮味皇唔識英文但睇得明漢字因此這裡只講日本樓

首先在回報率上,日本樓並不算特別高,只是租值特別養眼而已,雖然日本樓有疑似見底的跡象,但最好不要以高回報為前提作投資,因為買入後將會面對各種香港不曾出現的問題,適當地降低期望值會對心理更好

個人認為,日本樓實際上是財技性大於投資性的操作,日本樓適合的人群:

1.想隱藏資產的人

例如有申請項目同資產審查有關的人,因為審查時一般比人問到的都是僅指本地資產,如果有人住公屋又每月有近10萬人工,只要錢不留在本地,他賴皮不走的概率會較高

例如不想給別人充公資產的其他國家人,他們一般會買香港樓,因為充公的魔爪不過深圳河,但換成香港人時2047對策之類的唯有買海外,比如B嫂分B哥身家而B哥外地仲有收租樓,B嫂:臭男人,還有沒有!,B哥:你話呢,同理,給兄弟分身家也是同樣原理,如果有海外資產,還有機會留番些餅碎,日本樓和一般的投資項目相比,其實更像是一份人生的保險,當然你必須先把嘴上的拉鏈拉上,把所有值錢的東西都蓋上禾稈草

請不要用看特首的眼光來看我,會害羞的

2.想分散資產的人

香港打份工,交緊稅,收入增加再交更多稅,但你沒有在海外打工,你得到的海外收入會有當地免稅額,可以賺免稅低稅收入,又避免向港府多交稅,下至公屋富戶,上至特首也深明海外收入的重要性,實際的例子講,香港雖然稅率低,但你香港月入5萬的淨收益,應會少於香港月入3萬,但另有2個海外國家各收1萬的總和

可以想象一下,工作收入是一條水管,可以出水50年,股息收入是一條水管,可以永久有水但每次多少不定,本地租金收入是一條水管,水量越來越多但不知道何時制水,利息收入是一條水管,永久有水但水越來越鹹,當你想到水量已不是現在的你最優先考慮的項目,那麼考慮再加一條水管平均一下流量亦未嘗不可,日本樓最少也比保險公司的年金紅利更靠譜一點

香港用美金,海外收入可以一定程度對沖匯率影響,例如大創百貨同樣的商品在港澳賣15元而在日本只賣108円,你有本事的話可以在低物價的那方消費,網上購物的話,無論郵費還是貨價也是日元訂價,例如用paypal或信用卡消費,這會較易利用匯差消費

本地投資機會缺少,值博率低,或者是回報率不高,因而將目光轉向海外,英國樓,日本樓,橫琴樓等風氣都是近年才興起的,熾熱程度和本地樓價成反比例相關

3.想要日本居住權的人

買日本樓同永住權是完全不相關的,但去日本留學同去日本創業之類的入境批文卻和你的蝗蟲程度相關,海關會評估你是蝗蟲怪人還是懞面超人,如果當地已有樓,就能證明你去當蛀蟲的風險較低,放行機會會高得多

但之後也要依正常途徑留10年,例如讀書4年加6年打工或者開公司留10年,好像近期對專才(有錢人)會放寬至5年甚至3年

另一方面,申請日本居留權需10年的工作証明,而所謂的工作證明,就是交稅證明,如果我們針對這一法律漏洞,特意去買日本樓,收超過38萬的租又交了稅,儲夠10年的收據理論上就合資格申請居留權--不過未經實踐證明

部份城市例如福岡在6月28日出了新例鼓勵外國人在當地創業,即時能獲得簽證,在當地成立公司用法人名義買樓買舖也許都算是創業的一種,具體要視乎當地的政策,只要拿到身份,貸款就容易很多

在這裡還要說一說,日本是很好住不錯,但日本居民可不好當,日本的稅收很重,居民的海外收入也要征稅,如果你香港有免稅的生息資產,當了日本居民反而要多交稅這就得不償失,這實際是防止日本人走資去買海外資產的稅,永住權很好但也要比較一下利益得失

4.想獲得定期收入的人

要強調一下,日本樓是不升的,租也是不升的,最好要有這樣的覺悟,實際上日本樓和香港的收息股相比,根本沒有多大優勢,但隨便一個散戶,即使手上的是績優股,也往往無法安安樂樂的長期持有,炒出炒入反而更易蝕錢,主要原因是股票太方便賣買,卻看不到摸不著,沒有信心,可是隨便一個業主,即使手上的樓破破爛爛,也可以再KEEP多十年八年,先不論最後賺不賺到錢,但業主都比股民更有信心賺到錢

於是我們可以利用這種心理,買入日本樓,收來的租金拿來買收息股,這樣就能利用來自物業的信心同虛榮感,轉化為持有收息股的耐性,而且由於是用收入作投資的,完全沒有損失老本的心理負擔,健康同金錢上都有得益,而且日本樓及收息股,都是累積型的,例如你今月買入1萬,每月可以多50收入,下月再買多1萬又再多50,你會明顯地感到明天會更好,有了夢想後,你就不再是鹹魚,是鹹人,回報方式雖然老到掉牙,和十分緩慢,但卻非常有效,而且心理會健康

這其實就是魯迅說的精神勝利法

當你就1億夠你用到老死,但沒有人能忍受戶口的數字越來越少,但是如果每月不用工作有5萬收入直到老死,誰也會覺得滿意,就算能活到120歲,一生也是收7200萬,比1億少得多,可是生活卻更快樂,這樣說可能有違香港的核心價值,但我們追求的應該是肉體和精神健康而不是為金錢而變得神經衰弱

5.橫財轉正財

味皇不排除有人會中六合彩或賽馬,也許下一個就是你,人如果沒有任何幻想空間的在香港生活,可能明天就跳樓了,雖然突然多出來的財富通常以遺產居多

有些人天生沒有金錢慨念,有些人一持有財富就不自在,有些人會突然冒出很多親戚,我們經常會聽到有人口了六合彩,數年後卻一貧如洗,有球星賺很多錢,但退役後就破產,希望讀者有自知之明,拥有不聚財的體質的話,就不要浪費金錢賭博,反正最後就算直的贏了錢,你還是會變得更慘

萬一得到一橫意外之財,把它轉換成日本樓也許是不錯的選擇,你可能看上日本樓收入的固定性,把一筆錢變成出糧,可能看上日本樓買賣的限制性,令自己總會有些賣唔走打底,也可能看上日本樓的親戚會減少的功能,銀行存摺金額變少以便在別人面前扮窮

不過最終還是打算留給後人的話,要注意日本有遺產稅

6.抵銷供款

由於租金是定期固定收益,雖然未算100%可靠,但你也可以用來抵銷在香港借錢的一些每月供款,有些地產可以提供每月匯款,就像出糧一樣,對精神健康及貸款能力大有脾益

同時你可以因應現時所拥有的被動收入,在香港進行借入合比例的貸款進行槓桿投資,例如收息股,i-bond之類的

7.當成酒店用

如果拥有收租樓,遇上租客退租的情況是必然的,由於我們可以免簽證逗留日本90日,因此閒的發慌又不愁衣食業主可以乘空租的時間,選擇到日本小住一番,比住酒店便宜多了,最少便宜七成以上,而且可以順便去地產處直接把之前寄存的租金收回來,免去了一次匯款手續費,如果朋友之後也想去日本,讓朋友接力住也可以

木屋基本上沒有太多用途限制,但要注意大廈有業主主委法團,像一樓一的出出入入小心會比鄰居篤背脊,做一樓一選一樓是基本中的基本

8.虛榮心

在朋輩中炫耀日本業主的身份,話題性十足,放上fb上立即就會吸引人氣,對某些人來說是生活的一部分

這裡舉一些趣味例子:

B哥由於一些原因需要申請破產,在之後的4年內又維持到大魚大肉,那麼B哥有可能用朋友名在海外有收租樓,或海外樓的租金存入朋友戶口中,這樣4年間就有朋友接濟了,B嫂問起就說出外食朋友

B嫂是大花筒,每個用月幾十萬買手袋,可是手袋一般沒有那麼貴,而且自宅的手袋存量看似也不多,那麼B嫂有可能用買手袋的名義拿錢買了海外收租樓,B哥問起就說錢整容時用掉了

某議員住在公營房屋需入息同資產審查,而他收入多且經常賣旗籌款,那麼他有可能在外國成立了某國際慈善投資管理股份有限公司,他把錢都捐去那公司,而公司就去買樓那樣,有人問起就說錢全捐了做慈善,我很窮

某官員所在的國家存在沒收個人財產的執法手段,所以某官員把財產都搬到沒有沒收個人財產執法手段的特別財政區內,甚至在此長住下來,但想來想去還是覺得我要真外國甚麼的,於是在各國播種似的留下財產同親屬

總括而言,買海外樓很多都是有些奇怪想法在本地限制下難以實現,於是就索性採用脫離本地或脫離限制的手段而買了外國樓,如果單純是比投資手段,本地不一定沒有更好的選擇