日本樓城市的選擇

 

日本有地震日本有幅射,這是很多人的第一印象

香港客最難服侍香港人最樞門又最貪小便宜,這是很多澳門人包括筆者的第一印象,比如只有騙徒才是真美國最民主積奇最好色之類的也是這種意義,正確的只有部分但卻被用於整體,偷食的是一隻白狗,但人們卻捉了一群黑狗來烹,因為人們針對的是而非偷食的那隻狗那麼具體

山賊也有好學黑社會也會愛國這類吐糟就不用多說了,第一印象很重要但也不代表全部,黨主席並不會因為是偉人,就會被美化為不去大便就真的不用大便了,人們常說美女不需要便便的,那是為了形象和其他社會行為的需要而不願意或不能說,說出來只是任由理智蒙蔽以迎合社會而已,可以肯定地說,黨主席也經常去大便,黨主席肚內的都是大便

於是乎,日本有地震,日本有幅射,但同時日本也有少地震同少幅射的地方,正如香港少地震,四川多地震,地球有幅射,中國無幅射,只說單方面的人不是另有目的,就是角度偏頗

這是台灣的海底地圖,顏色越藍的地方水越深,深藍的地方是地殼的裂痕,裂痕在海中就叫海溝,裂痕附近的地方會因為地殼運動而地震,越近裂痕震度越大地震越多,因此區區數十公里,你也可以看到花蓮和台中的地震密度有明顯差別,例如澎湖樓也是台灣樓,別人用台灣會地震來批評澎湖樓的話就不太適用了,明白原理的話,無論你買美國樓還是非洲樓,都可以知道如何避開地震帶,那麼在這裡給大家一個家課,報紙經常有人推銷東南亞的地產,請大家在家中自行利用GOOGLE地形圖來判斷那些地方多地震,那些地方少地震

下圖:

日本東面同南面是海溝,而西面是大陸架,因此地震同海嘯向太平洋方向的城市風險極高,而向日本海同向韓國方向的城市風險就低得多,日本47個縣中,以下是各地區2012-16年的地震密度表:

2012地震密度


 2013地震密度

 2014地震密度

  2015地震密度

 

 地震資料來自這網站http://jisin.jpn.org/ranklist.html


結論就是本州西,四國西北及九州西北是比較安全的地帶,這區大城市有岡山,廣島,松山,高松,福岡,熊本,長崎

除了地震密度,威力也很重要,正常來說,有活火山在附近一天到晚都在噴的地方,發生地震的威力會比睡火山旁少得多,原理和壓力煲一樣,能量定期釋放的話威力就會減低,如果作為一個買了就放到爛的投資,近睡火山反而是缺點

海嘯除了和地震相關外,面向的海洋面積也有很大關係,例如南岸的東京向太平洋,遠在關島甚至夏威夷,如發生大地震這邊也會受影響,洋面廣闊受災的概率就會提高,而北岸的新潟向日本海,則遇上大海嘯的概率就低得多

日本人如果肯變通的話,311那次一早就應該遷都去名古屋

按日本數百年歷史而言,這些縣市是日本地震最少的縣,不過世事無絕對


 2016地震密度


熊本大地震,這區域概率上是比較少有大地震的,這概率估計會略高於平時出街被高空擲物擲死的風險,但天要你死還是會有人瞄準你來跳樓,因此你必須知道買日本樓必然存在風險


至於下圖是福島核電站同一些城市的路面距離,作為對比的是大亞灣核電站

福島核電站--福岡           大亞灣--昆明

福島核電站--大阪           大亞灣--海口

福島核電站--名古屋   大亞灣--廈門

福島核電站--東京           大亞灣--澳門


福島和東京之間不但距離近,而且中間是平原,沒有太多阻擋,原則上不太適合我們收租投資,因為即使幅射量上沒有實質影響,但心理上已足以令人心理上產生避諱,這會降低對外來人口的吸引力,最少對我們這些外國人來說相當有效,當我們理性而大多數人不理性時,我們才是不理性,因此有需要考慮大多數人的心理

日本的季風不是由東南風就是西北風,吹出海不成問題,但吹回來時就不太好,雖然福島西北有高山阻隔,但阻不了雨水,因此西北的新潟及北方的仙台亦不是很好的選擇

這純粹是作為一名外國人的偏見,並無帶有不敬的打算

筆者認為,選山形以北,駿府以西會影響少些

按人口來說,排名是首都圈>關西>名古屋>福岡,但是說人口密度,如圖(早幾年的)


就是說,頭7位的城市會有大量的工作職位,流動人口多,有租務需求

同時流動人口通常不會是行動力低的老人,因此這些城市在教育環境,便利程度,出生率上都有利,特別適合用作宿舍用途

反過來說,古都例如京都,奈良,自住是很好,但一來文物過多,不利重建,建築密度亦低,發展起來會佔相當大面積,交通麻煩,人口密度低亦不易形成聚落,二來能叫做古都,就一定會有大量土生土長的人,當中必然有大量老人,老人死了之後屋就會丟空,又或者子女住進去,總之就不會產生新的住屋需求,人口亦較大機會減少,比如說大阪就是人口減少的地方

所以投資古都,可免則免

北海道也許有人感興趣,但當地氣溫太低,萬一夏天租不出時,整個冬天就沒有人看房子,而且未必有保安和裝修師傅願意開工,地產出差的積極性肯定也不會高,支出同風險難以承受,用旅客的角度看投資很易中招

日本每5年會做一次人口普查,在維基百科的日文版會有圖表,這裡列出數個例子

東京的人口增加,因此空置率會較低,租客間競價的情況出現機率較高,加租難度較低

小童的比例少,20-40歲的人比例忽然高升,代表外來工作的人多,年青人多1房就好租,中年人多就2房好租,因此東京1房同2房都好租

小童=家庭=2房3房 青年=打工=獨身=1房 中年=結婚=1房2房 老人=家庭/獨居=1房2房3房空房

55歲以上的老人多,老人一般有自置居所,正如港人所說,40歲還沒有自住樓無顏見人,因此老人一般有自住樓,而老人死了房子就會給別人,減少市場租務需求,東京老人算多

同日本全國整體相比,東京學生少,年青勞動人口多,男女失衡,買一房最佳

大阪就不得了,人口減少,現在才開給有回升跡象,但出租面臨的競爭一定會較大

小童也不多,老人佔圖表近一半面積,前途不佳的城市,打工的年青人比例高於全國水平,1房還算易租,但2房以上相信有難度,引入賭場可能有幫助,只是效果有多大並不甚明確

同日本全國整體相比,大阪出生率平均數值,但學生少代表在都市外讀書,因此不適合投資多房大屋,年青勞動人口多,年青男女數量相近,買一人或兩人大小居所最佳

總體而言投資大阪比較次

 

用同樣的原理看,福岡小童比例普通,但老人卻很少,人口一直快速增加,非常有前途

由於九州的大學群都在福岡市內,青少年比例處於極高水平,1房有強勁的需求,正如筆者買的就是1房,勞動人口比例奇高,學生也在平均水平,家庭規模的屋也有足夠的需求

由於女人較多,可以去搵老婆?的確老婆比例遠比老伯多,由於男女組合可以消耗一間大屋,而女女組合只能消耗兩間細屋,因此還是建議買一房

 

 這是一個反面例子,新潟人口開始減少,而且還是吸收周邊城鎮的勞動人口的情況下人口減少,沒有朝氣等死的城市,雖然人口比例在平均水平,但沒有其他大城市的學生流失情況,代表市內學校等公共設施完備,反過來說明城市的商業性能低,投資收租就不好了


這是適合自用而非出租用的例子


資料來自維基百科日文版



這圖是福岡和新潟的人口年齡層對比,相信讀者心中有數了

其他城市讀者可以自行調查,維基百科輸入城市名,再於左下方選日本語就可以看到詳細圖表

就大城市而言,城市具備收租的大環境,個人會這樣排名

川崎>福岡>東京>仙台>熊本>相模原>名古屋>橫濱>廣島>岡山>神戶,其他的就算了,即是說讀者問我買東京好不好,你不怕幅射地震就隨便,筆者不贊成亦不反對,如果問我買大阪好不好,買旁邊的神戶也許更好

當然這是針對大環境而言,任何城市的市中心也存在好目標