由於大陸稅改,大陸REIT的業績同時出現一次性影響,所以唔同本地REIT撈埋講了

1426春泉

半年減派到0.95,股價3.5計,全年可能低至只有5.4厘,已經唔算高息,主要係發新股攤薄左一成,而收入追唔上攤薄,收購英國樓係7月完成,而業績計到6月,新股係之前發行,因此攤薄即時見效,但下一期開始先會計入英國租金,照道理派息會回升,假設英國租金提供到一成的收入,下期派息10.5仙,全年6厘,假設提供到15%的收入,派6.2厘

營業額平穩,舊租約同新租約相差唔係太大,佢樓下地鐵起好照計會加租但實際唔見佢點加,因此續約加租的潛力有限,出租率93%,旁邊有地盤就起好?形成競爭?出租率上升的機會比較低

租金少2.6%,佢話唔計稅改就多0.9%,前後當係3.5%好了,唔考慮加租,上面6.2厘也不過是變6.4厘而已,因此春泉股價相對貴,同時前途也不是特別好,加租速度有可能低過管理費的攤薄影響派息


87001匯賢

租金多0.5%,而佢話唔計稅改就多4.3%,前後當係3.8%好了,同春泉大概相近,姑且租金增長比春泉高,下年國情相同的情況下匯賢租金增長應繼續高過春泉,可能由於匯賢一黎唔係全部係寫字樓,二黎帝都以外有樓的關係

派0.1377,股價3.07計,全年派9厘

匯賢帝都的樓加租在3.8%甚至3.5%以下,所以果度租金變成跌,但稅改應該係全國性的,佢帝都以外的租金都升好幾%,所以加埋可能有高單位數,拉上補下仲有得升,因此匯賢租金繼續上升的機會較大

佢將部分空置的鐘仔酒店房改成劏房出租,即係消耗潛力換成較低的即時效果,舉例形容就是,勇者有6000HP上限,但扣左血得返1400,手上沒有紅水,勇者使用特殊技能即時回血1000但HP上限減半,原先1400/6000變成2400/3000,而這扣HP上限的副作用一時半刻無法解除,第時即使撿到補血都食唔返原來咁,現時匯賢的酒店就是這種情況,如果旅遊業好轉有人入住時,長租左劏房的短期內趕唔走就會浪費酒店的潛力,當然現家呢D時候乜機會撿到補血,特殊技的實益大於機會成本

9厘扣返一次性的3.5-3.8%開支變9.3厘,如加再租4%就9.7厘,管理費攤薄2%變返9.5厘


405越秀

租金冇多冇少,冇特別提到稅改,可能性一:政令不出中南海,稅改未係或晨早係妖都實施,可能性二:越秀租金多左3.5-3.8%而佢冇提

東塔起好招租,越秀照計冇乜可能係呢種時候加到幾多租,而實際情況係西塔加租8%,其他甲乙寫字樓跌1%,即係話東塔吸走的是甲乙租客但吸唔走IFC本身的抖甲租客,IFC佔越秀收入6成,因此越秀的租金還可以維持向好,按西塔的經驗,東塔應該兩年內裝滿,到時甲乙就會回到原來的寫字樓而止跌,但越秀的白馬大廈租金大跌,白馬大廈係商品批發的超寫實商業模式,賣衫比淘寶打死就永不超生,白馬大廈收皮了,就好似電腦城咁,現時白馬大廈佔越秀租金2成,假設白馬大廈未來租金下跌1/4,則IFC需加租9%才能打平,兩方都有相同的可能,因此越秀的派息前景略為闇淡,將來應該會維持或微減,但是基數改變後越秀會開始向好,白馬大廈第1年跌1/4,第2年再跌1/4,想打平IFC第1年需加租9%,而第2年只需6%,第3年需求更低,咁IFC加租6%的機會點都比白馬大廈血崩的機會高

補貼過期,以後不用考慮呢點

現派15.66仙,股票5.15計6.1厘,估計變化不大


87001>405>1426

短期87001加到租的機會大,派息高

405同1426加到租的機會一樣咁細,派息水平應該差唔多,但兩年時間以上考慮,兩年後405的處境應該會比1426好